合同取得成本计入损益(合同取得成本不计入当期损益)

一般来说，房地产企业开发商品房于房屋交付时确认会计收入的实现；而在企业所得税上，房地产企业销售已完工产品，并通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为企业所得收入的实现。企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明这些条件其中之一，即视为已经完工产品。

房地产企业在房屋未交付之前预收房款，不论是从会计制度角度，还是企业所得税角度，均不确认收入的实现 。而在预售期间发生的大量销售佣金，虽然在新会计准则中，是作为“合同取得成本”不计入当期损益，于销售收入实现时，按照权责发生制和收入成本费用配比原则，确认当期销售费用。但在新会计准则之前，预售期间发生的销售佣金是直接计入当期损益。房地产企业仅处于预售阶段，并未达到企业所得税规定的房地产企业完工年度的条件，在预售阶段时，房地产企业预收账款已按照一定的计税毛利率参与到当年应纳税所得额的计算当中，故这部分销售佣金是否满足权责发生制的原则呢？针对此问题该如何界定，目前国家税务总局方面并未给予官方的解答。

笔者认为，在没有新的规定之前，仍按惯例，除应当予以资本化外，佣金于实际发生的当期计入当期损益。如果房地产企业当年收入未实现，预售期间已支付的销售佣金是否允许税前扣除呢？

根据《财政部 税务总局关于保险企业手续费及佣金支出税前扣除政策的公告》（财税〔2019〕72号）第一条的规定，除保险公司外，其他企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%以内的部分允许税前扣除。并且对超过标准的手续费及佣金除保险企业允许结转以后年度扣除外，其他企业不允许。这里明确计算扣除限额的基数为签订服务协议或合同确认的收入金额，也就是用以计算佣金或手续费的收入金额并非会计或税务中规定的确认收入金额。并且应该是每一份服务协议或者合同允许税前扣除的额度都不超过5%。

因此，房地产企业销售佣金的税前扣除并非是与当年的销售收入挂钩，换句话说，即便当期没有收入，只要支付的佣金不超过销售合同金额的5%，也允许税前扣除。并且在实践中，销售佣金一般不会超过合同金额的5%。房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%允许税前扣除属于特例。