【前言】过去的一个月时间，全国诸多城市密集出台调控政策，且调控覆盖面宽广，不仅仅在一二线城市，连同三四线城市也在跟进。
潮水退去，真正的价值浮出水面。实际上，近几年，佛山核心板块和远郊区域的楼市表现逐渐分化。
当初在火热市场下冲昏头脑的购房者，投资者，“踩坑”后幡然醒悟，就连地产业内人士也没能幸免。
朋友小P，地产从业7年，在佛山的两个区域，前后买了两套房，一套两年翻倍，一套三年亏几万还卖不掉。这样的落差，让小P忍不住吐槽了这段购房故事。
今天分享出来也让各位读者开心避雷一下。
/ 心酸的掉坑过程 /
2016-2018年，广佛同城利好下，佛山房地产市场全线飘红。小P在2016年两成首付买入了陈村的小三房，两年间翻倍。2018年他手上有不多不少的30万，禅桂市区买不到，就想在远郊，找到同等潜力股房产。
2018年初，小P在朋友推荐下，以9200元单价抢购了三水新城90方小三房，总价80万，首付3成才25万。
但如今，3年过去了，三水市场上9000-10000元单价的一手房供应充足，小P手上的这套90方小三房要卖出，高不成低不就。如果算上税费、银行利息等，现在按照市价卖掉，他大概亏了好几万，还找不到接盘侠。
预想收割别人的小P，成为了被收割的韭菜。
那问题来了，为何当初会选择在三水买房呢？原因无非有三：
一、三水新城规划
当年2017-2018年，是三水新城炒概念最火的时候，三水新城要打造成为广佛都市圈的一座明星新城，千亿城市配套、世界500强落户等，极度受到市场追捧。
二、广佛肇高铁直达广州
三水接壤广州，高速开车时间不到一小时。关键当时一直在追捧“广佛肇高铁”，从广州南站到三水，高铁全程仅为30分钟左右。很多楼盘，打的都是三水高铁直达广州的概念。
三、三水价格洼地捡便宜
那个时候，佛山禅桂中心的房价基本是2万一平，稍远一点的绿岛湖也要1.5万一平，而三水的房价，便宜的7000一平，贵的也就9000多一平。
加之三水是不限购区，当时很多楼盘还出台很多吸引人的政策，首付可以两成，房贷利率还可以打8.5折，甚至还有首付贷等，不断降低购房门槛。
2016年至今，一直都有大批广佛中心的刚需客、投资客前往三水购房。一方面赌的是轨道开通、新城成型之后的升值，另一方面认为新城建设进程快，配套齐全，考虑作为未来第二居所之用。
所以，三水供求一直稳稳占据全市32个镇街的前五，地价不断攀高，18年更是价格飞涨最快的时候，居高不下。
但自从19年楼市降温后，三水房价开始在1万出头的价格横盘，攀升乏力，加之19-21年供应非常大，以至于价格在2021年甚至有下探的风险，有些楼盘甚至重回8字头。
/ 为何利好频出，却价格横盘？ /
到底背后是什么原因和市场逻辑，导致了三水如今的局面？
① 广佛肇城际的价值被高估，被透支
投资客都明白一个道理“沿着轨道旁买房”，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了，不是每条轨道都有高价值。广佛肇城际的站点和线路设计就存在一些问题。
车站略远、用时略久、价格略贵。坐车倒腾到远离市区的三水北站，历时30分钟，再坐城际到广州火车站，历时50分钟，而且票价单程30元，超出人们通勤时间和预算，这还不如直接坐全程一小时更便宜的大巴。
实际上，这条城际出道即巅峰，运营的5年时间里，运椅子比运人多。城际的作用更多是巩固房价，三水北站旁的房产相对抗跌而已，但对房价上涨的加持已乏力。
② 地铁开通反向输送产业人口到城市中心，三水成睡城
长远来看，房价的涨幅决定因素还是经济发展和人口增量。大城市群对人口的虹吸，叠加人才引进政策，高消费人群向产业聚集区和城市中心聚集。
三水的产业发展步伐与主城区、广州根本不是一个量级，产业人口必定向主城区、广州流入，即便地铁开通了，与主城区接轨，产业人口反而被虹吸过去。
不可否认，三水新城近年的城市配套建设处于高速发展的阶段，启动区内，规划16所学校，9个绿化公园、文化五馆、新城医院等。
但三水新城产业升级缓慢，高素质人才留不住，努力挤入城市中心，职住分离趋势更明显，三水新城沦为睡城。
留在三水的低购买力产业人群成为接盘侠，使得三水房价停滞，与中心城区的差距越来越大。
缺乏经济推动力的镇街，比如乐平、南山，房价更不稳定，降价成为必须面对的现实。
③ 供应量太大，受外围市场影响大，价格容易波动
近期来看，在2021年三水推地计划中，三水新城推出12宗地块，西南街道（包括北江新区）推出7宗地块，拍地供应的步伐加快。
长远来看，三水新城的规划版图再扩容，2021年新规划披露南侧为三水新城启动区，而西侧则为三水新城旅游教育区。整个三水新城总面积为128.22km²，但目前主要开发的仅仅是13.95km²的启动区，未来三水新城的建设用地还有100多平方公里。未来还能持续供应大量土地。
三水新城、西南街道（包括北江新区）在过去2017年-2021年，在佛山32个镇街中，供应均排前列，但本地需求不足以消化，因此极度依赖广州、主城区外溢的需求，全区外地购房人群占比达75%以上。
作为这一类外向型市场，直接受广州和限购区变化的影响，价格容易产生波动，风险性大。广州和限购区一有风吹草动，外溢需求放缓，需求端断了腿，板块如果供应又多，价格必定面临下行的压力。
再说一个题外话，今年国家重拳出击，为了保住生育率，放开三胎政策同时，推倒“新三座大山”（读书难、看病难、住房难），对教培机构的打压超出大多数人的预期，决心非常大。侧面反映，房地产也会加强调控。房住不炒的思路指导下，未来还是会继续减少城中心的供应，同时增大外围新城、远郊的土地供应。那么以上提到的这类板块的风险性就会持续增大。
三水就是一个例子，这篇购房故事，是帮助各位读者，擦亮双眼，分析同类型板块的实际价值。
/ 看清自身需求，不同考量方向 /
对于投资者：
广佛肇城际价值低且被严重透支，随着产业人口大量外流，二手房接盘侠越来越少，而且新房供应量还会持续加大，面临有价无市的尴尬局面，所以三水楼市这价格只能一直横盘，投资者也得长期站岗。
对于刚需购房者：
按照新城规划，启动区内，规划16所学校，9个绿化公园、文化体育五馆、新城医院等，无论从教育生活配套、还是绿化文体配套，都是一个适合刚需自住的宜居新城，即便是睡城，也是一个提供优质生活的睡城。
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