房屋代持协议解除后的法律效力(房屋买卖代持协议法律生效吗)

楼市及其伴随的政策调控一直是公众关心的热门话题。由于房产价值较高，借名买房的操作屡见不鲜。但实践当中往往会有各种意外出现，比如，房屋代持协议的一方意外死亡的，而房屋尚未过户，这时候代持行为该如何继续进行下去呢？

1房屋代持协议的效力

从各地调控政策和关于借名买房纠纷的司法实践中可以看出，国家是不鼓励借名买房行为的。在认定房屋代持协议是否有效时，法院往往会结合代持房屋的性质（是普通商品房还是经适房、限价房等政策保障性住房）、代持行为的目的（是否为了规避当地的限购政策）、借名人是否具有购房资格等因素综合判定，有的代持协议因违反损害社会公共利益被认定为无效，有的虽然被认定为有效，但是只具备债权效力、不具备物权效力，如实际购买人要求确认物权、办理不动产权属变更登记的，应当在涉案房屋具备上市交易条件后予以主张。种种情形，都说明判定房屋代持的效力需结合个案的特点来进行认定。

2被代持人（房屋实际所有人）死亡

根据上海市一中院发布的《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点》一文，目前在司法实践中，因房屋未能登记到借名人名下，会出现借名事实难认定、借名协议及购房协议效力难认定等等情况，由此引发的纠纷本就处理起来存在一定难度，更不用说再出现被代持人（房屋实际所有人）死亡的情形。在作为房屋实际所有人的被代持人死亡的情况下，继承人往往手中缺少证明代持关系的证据，导致很难向房屋的代持人主张权利。

在湖南省长沙市岳麓区人民法院审理的刘某某、马某某等与陈某某所有权确认纠纷一案中，两名原告声称被告陈某某名下的某房屋的实际所有人为两原告的儿子刘某，陈某某仅仅是为刘某进行房屋代持。刘某去世后，两原告与被告签订了《房屋产权归属及相关协议》，协议确认被告为该房屋代持有人，其并未支付购房对价，且确认被告当时为了帮助刘某，以自己名义及该房屋做抵押向长沙银行贷款。该协议签订后，两原告偿还了涉案房屋上存在的抵押贷款本息，现诉至法院要求将房屋过户。经审理后，法院确认了上述协议和两原告向银行还款的事实，但认为“在刘某死亡之时，涉案房屋登记在被告陈某某的名下，并非刘某死亡时遗留的个人合法财产”，因此不支持两原告要求确认涉案房屋为刘某遗产的诉请。

四川省宜宾市翠屏区人民法院审理的王某1、王某2等与陈某1离婚后财产纠纷一案，就是一起因夫妻离婚财产分割而起，混入了房屋代持、法定继承等要素的复杂案件。王某（男）与陈某1（女）系再婚夫妻，婚后未共同生育子女。王某与前妻生育王某1，吴某系王某之母，王某2系王某之父。该案的原告即王某之子王某1、其父亲王某2以及其母亲吴某，被告系陈某1。王某因意外丧失民事行为能力，陈某1与王某1、王某2、吴某达成《确认监护人协议书》，确定王某1为王某的监护人。之后，陈某1以夫妻感情破裂为由，请求法院解除其与王某的婚姻关系，法院依法审理后，判决准许离婚。王某1、王某2认为在分割二人的共同财产时陈某1隐藏了一处房产，因此诉至法院要求分割。陈某1则主张该房并非其与王某所有，系其妹妹陈某2借陈某1夫妻双方的名字购房，房屋由陈某2装修、使用、占有、缴纳各种费用，该房屋是夫妻二人替陈某2代持，现陈某2已经去世，房屋由陈某2的女儿居住。案件的争议焦点在于诉争房产究竟属于夫妻共同财产还是夫妻替他人代持的房产。经审理后，法院认定“虽然没有签订书面的借名买房协议，但是陈某2的继承人即本案第三人提供了充分的证据证明案涉房屋的首付款来源于陈某2，购房后的按揭款也实际由陈某2支付。同时，陈某2为维护自身权利，与陈某1和王某办理了100万元的借款抵押协议并进行了抵押登记。且案涉房屋交房后，由陈某2及其女儿居住，并交纳物业费等。基于上述事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条‘当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持’的规定”，法院认定诉争房屋属替他人代持的房屋，陈某2才享有诉争房屋的物权，该房屋不属于夫妻共同财产。因陈某2去世，该房屋应当由其继承人继承。

从上述两个案件中可以看出，在缺乏书面代持协议的情况下，一旦作为房屋实际所有人的代持人去世，其继承人如难以举证代持房屋属于被代持人的遗产，则可能丧失继承权益。鉴于房屋在现代社会属于家庭的一项重大资产，权属的不清晰还容易导致继承人陷入与第三方的纠纷当中。因此，在满足过户条件时一定要尽早将房屋变更登记至实际所有人名下，即使被代持人出现意外，继承人也要主动出击维护权益，以免在与第三方的纠纷中陷入被动。

3代持人死亡

如果代持人死亡，被代持的房屋从外观看来属于代持人的财产，则房屋存在着作为代持人遗产被第三人继承的风险。

在浙江省杭州市下城区人民法院审理的叶今贵（化名）、庄洪华（化名）与杭州新太工贸有限公司（化名，以下称“新太公司”）的一系列案件中，涉及所有权确认纠纷、不当得利纠纷、房屋租赁合同纠纷等多个案由。三方之所以频频对簿公堂，正是因为公司购入的房产登记在个人名下，在代持人去世之后，代持人的继承人对房产主张权利，公司为了确权与代持人的继承人产生了一系列的诉争纠纷。

2004年，新太公司因经营需要购买房产，为避免大额税费，新太公司决定以股东们信任的自然人的名义购房。鉴于叶今贵系公司总经理，股东同意以叶今贵女儿叶昀（化名）名义购买房产。2004年4月，新太公司与浙江和屏工贸集团公司（以下称“和屏工贸”）签订《订房合同》并支付预付款70万元，之后要求变更买房人为叶昀。2005年6月，叶昀、叶今贵与新太公司签订《租用房屋协议书》，约定叶昀、叶今贵将案涉房屋租给新太公司使用，租期十年，租赁费用每年协商。其后，新太公司向和屏工贸支付部分房款、契税，同日叶今贵、叶昀也向和屏工贸支付部分款项，写明性质为代收费用。接着，叶昀与和屏工贸就案涉房屋签订了《房屋转让合同》，并于2006年取得上述五套房屋的所有权权属证书。2016年7月，叶昀因病去世。叶昀的父母叶今贵、庄洪华作为法定继承人，并未协助新太公司办理将上述房产的更名过户。而另一边，庄洪华与叶今贵因女儿的遗产纠纷闹上法庭，新太公司的这套房产亦在诉请分割的范围之内。

新太公司这下坐不住了。2017年3月，新太公司提起所有权确认的诉讼，请求法院判令确认公司对案涉房屋的所有权，要求叶今贵、庄洪华协助办理过户。在该等确权诉请被法院判决驳回后，新太公司又在2018年3月、2019年7月先后两次提起诉讼，以叶昀生前取得的上述房屋属于不当得利为由，要求叶今贵、庄洪华在继承叶昀的遗产范围内归还购房款及利息。该等诉请再次被法院判决驳回。而面对新太公司接连的诉讼，叶昀的母亲庄洪华反将一军，于2019年8月提起诉讼，向新太公司主张当年签订的《租用房屋协议书》约定的租赁费用。

在上述所一系列案件中，至关重要的是新太公司提起的所有权确认一案。对于该案，法院认为，“权属证书是不动产物权的权利凭证，诉争房屋登记于被继承人叶昀名下的事实清楚，虽然由房屋购入的过程来看，原告签订了订房合同并支付了房款，但原告亦向房屋出让方明确表示将购房人改为叶昀，房屋转让合同由叶昀与房屋出让方签订，原告使用诉争房屋前也与叶昀签订了租用协议。原告并无证据证明诉争房屋系原告所有，叶昀仅是名义上的房屋所有权人，双方系借用或代持关系等等”。

尽管在新太公司与庄洪华的房屋租赁纠纷中，法院认定《租用房屋协议书》并非叶今贵、叶昀与新太公司的真实租赁意思表示，因此驳回了庄洪华关于租赁费用的诉请。但在关于叶昀的遗产纠纷一案中，案涉房屋已经被判决由其父叶今贵继承，其父叶今贵向庄洪华支付房屋补偿款，判决也已生效并执行。纵观整个事件，新太公司与叶昀是否存在代持关系也许是一个“罗生门”，假使该等代持真的存在，那么最终结果是新太公司丧失了对案涉房屋的所有权，成为了最大的输家。

而在代持中如果有清晰的书面代持协议，存在足够的证据证明双方对于代持关系的认知明确，房屋的实际所有人大可避免吃这个哑巴亏。

在湖南省长沙市岳麓区人民法院审理的原告刘某某、马某某与被告陈某某所有权确认纠纷一案中，两名原告声称被告陈某某名下的某房屋的实际所有人为两原告的儿子刘某，被告陈某某系为刘某进行房屋代持。刘某去世后，两原告与陈某某签订了《房屋产权归属及相关协议》，协议确认陈某某为该房屋代持人，其并未实际支付购房对价。同时，陈某某当时为了协助刘某，用自己的名义以该房屋做抵押向长沙银行贷款。协议签订后，两原告偿还了涉案房屋上存在的抵押贷款本息，后诉至法院要求将房屋过户。经审理后，法院确认了上述协议和两原告向银行还款的事实，但认为“在刘某死亡之时，涉案房屋登记在被告陈某某的名下，并非刘某死亡时遗留的个人合法财产”，因此不支持两原告要求确认涉案房屋为刘某遗产的诉请。

结语

如上述分析，房屋代持的行为对代持人与被代持人而言都存在一定的风险，容易引发纠纷。随着大众法律意识的增强，大部分人在进行借名买房时会签订书面的房屋代持协议，“先小人后君子”，以免后续发生纠纷时无据可依。但即使是再面面俱到的房屋代持协议，也难保万全。

建议购房者尽量按照正规方式购得房产并办理相应的不动产登记，如出于现实需要必须选择借名买房这条路的，建议在书面协议中明确双方的代持关系、违约责任、最好取得代持人配偶一方的确认。在满足过户条件时尽快办理房屋的变更登记，以免发生意外后继承人的权益无法保障。如发生争议的，尽快启动相关的诉讼程序，尽量降低损失。

文：顾晓静