文/宋丁 地产专家、中国城市经济专家委员会副主任

显然，大家都非常关心深圳楼市的现状，更关心楼市及政策未来的走势。这很正常，毕竟买房子这件事关乎每一个市民的切身利益，大部分留言是正面的，建设性的，部分留言持批评态度，但语言是中肯的。可惜数百条留言由于后台限制的原因，只能放出一部分，在这里向那些后来发表的、无法放出来的留言的作者表示歉意！

对于如此踊跃的留言，我头一次有了再写一篇文章做出回应的想法。毕竟，对于大家积极关心的话题以及一些异议，有必要做出更多的阐释。

我讲三点。

第一，关于国家当前严峻经济形势下房地产的作用

按照国家公布的数据，第一季度GDP增长4.8%，这是什么概念？比计划中的全年5.5%低了0.7个百分点！这意味着，后三个季度必须有更大力度的增长，才能完成全年任务，但是，进入4月后，作为国家经济核心发动机的大上海，疫情异常严重，经济基本上处于停顿半停顿状态，这势必对全国经济造成严重影响。可见，今年全国经济形势将非常严峻，完成5.5%非常困难！而这背后是亿万老百姓的生存问题。君不见，当下太多的中小微企业倒闭，更多的大企业在剧烈裁员，想想看，那么多人失业了，这是多么严重的问题？

除了疫情的高度反复，还有俄乌战争对中国经济的严重冲击，以及中国内循环过程中存在的问题，本来国家希望依靠科技创新形成经济和产业的升级，从而形成新的经济增长主动力，然而，这个转变非常困难。当调结构出现较大问题时，如果稳增长不能补上，中国就会出现“稳增长”和“调结构”双重失误，很有可能被迫滑入所谓“中等收入陷阱”。

解决稳增长的策略和手段有不少，但是，无需回避，房地产作为中国经济的支柱产业（记住，房地产只是基础产业和支柱产业，并不是科技创新这样的国家核心产业和领军产业，有些人没有必要对房地产的性质反复纠结、攻击），在国家稳增长的时刻，它的确具有相当重要的作用。我明确说过，房地产压根不是短期刺激经济的手段，它是完完全全的长期刺激经济的手段，只要国民经济出现较大波动，无论向上还是向下波动，房地产都会上阵扮演稳压器的作用。

一些人总是曲解房地产在稳定经济中的作用，用非常偏激的语言攻击房地产，我就很奇怪，房地产上下游大约60个左右的产业，涉及数千万人的直接间接就业，难道一定要把它打趴下，让数千万人都失业就是好事吗？今年以来，我本人的朋友圈里已经有很多人从房地产业失业了，至今没有找到新的工作，焦虑都写在他们的脸上，因为他们要养家糊口啊！

所以，千万不要以为，严控房地产只是和你买房子有关系，首先，它关乎数千万人的就业和饭碗。我再说一遍，房地产决不是国家的核心产业和领军产业，不要以此来攻击房地产，它拥有基础产业和支柱产业的地位就足够国家对它重视了，因为它与数千万人的生活和生存存在直接关系。当然，房地产还与十几亿人有着最重要的生活资料的供需关系，这样重要的产业，让它在国家稳增长的时刻发挥一下应有的基础性作用，有什么问题呢？天天往死里骂它，诅咒它，对大家有什么好处呢？

第二，关于深圳楼市政策松绑不能再拖的理由

我为什么鲜明地提出深圳楼市政策松绑不能再拖了？因为事实上，这已经成为一件具有大是大非性质的问题。我们已经看得非常清楚，国家几个月来，几乎用了最全面、最深刻、最清晰的政策投放方式，敦促各部门、各地积极行动起来，支持房地产健康平稳发展。这已经是再也明晰不过的国家政策趋势，关乎国家和广大民众的切身利益，地方政府应该积极回应。特别是深圳，作为中国房地产历来的领头羊，作为调控力度最严格的城市，更应该迅速出手，对既往过于严厉的调控政策做出必要的调整，给房地产适度合理的松绑，让广大市民特别是刚需市民有更加便利的购房机会，这难道不是一件非常重大而有意义的事吗？

去年以来，二手房参考价政策对稳定深圳楼市，起到了非常关键的作用，它的功绩，必须予以充分肯定。然而，事物都是两面的，目前看，二手房参考价政策也造成了深圳楼市的极度低迷，成交量一再下滑，最低的一个月仅仅成交数百套。

想想看，一个拥有2000多万人口的超大城市啊，其中没有自有红本住房的常住人口不低于1000万，这在全国是独一无二的现象，常态下的二手房应该每月有数千套甚至上万套的成交量才合理啊。如果一个政策一直让市场处于极度低迷状态，最后受伤的肯定是那些刚需百姓（包括首套刚需和改善型刚需），因为他们买房受到了政策管控下的信贷条件的挤压，难以在正常水平下获得贷款，难以支付高企的首付。

我们知道，深圳部分片区的房价本来就不算高，参考价与实际报价比较吻合，另外在房价报价偏高的片区，也有少量业主由于自身原因以尽量靠近参考价的方式放盘成交。这部分买房人的确是目前参考价政策的获利者，但是，更多的刚需们，他们面对的卖方并不愿意降价或大幅降价，导致买房者难以承受首付而无法成交。二手楼市的大面积低迷态势就是这样形成的。

少数成交的买房者应该看到更多的刚需仍然买不到房子的窘境，这才是更加现实的二手房参考价政策执行中面临的问题。我提出的“松绑”，是直接针对广泛存在的这些问题来的，而决不是为了让投机者再度进入楼市、再度炒高房价，对此必须明确。

为什么深圳楼市政策松绑不能再拖了？很清楚，楼市低迷已经严重影响到刚需购房，影响到深圳经济的健康平稳增长，并且与国家目前强力推进的房地产积极扶持政策相背离。这已经是大是大非问题，希望政策面能非常清晰地看到这个问题的严肃性和严重性，不能抱有任何的侥幸心理和糊涂心态！

至于那些直接攻击房地产这个产业的噪音，是不是他们从此不想依托房地产和楼市买房子了？因为按照他们的说法，那是一个可怕的陷阱式产业啊，是一头“灰犀牛”啊，是充满恶毒阴谋的领域啊，那还不赶紧躲开房地产远远的，或者赶紧从楼市里面退出去，不要让房地产“玷污”了自己清洁的身心啊！

不能一边骂骂咧咧，一边又想尽一切办法冲进去捞取自己的利益，大家都有一双慧眼呢，看得很清楚喔。

第三，我说的“松绑”到底如何“松”？

有人对我提到的“松绑”一词非常反感，认为深圳不能松绑，而是要更加严厉。在他们看来，松绑必然引发投机力量再度杀入楼市，让房价再度上涨。

我就纳了闷了，松绑之下，投机者就一定会再入楼市？房价就一定会再度上涨？这是什么逻辑？以深圳目前一系列的政策限制，还有多少如深房理那样的投机力量能够有机会再入楼市？你告诉我再入楼市的渠道在哪里？至于房价再度上涨的问题，我认为，房价有轻度波动都很正常，但如果有人觉得松绑政策会导致房价再来一次明显的涨幅，那就看走眼了。可以说，一旦上涨局面露头，必然遭遇政策的多重狙击，根本不可能任由房价乱来。任何把松绑本身“绑”在房价投机性上涨上面的责难，都是无厘头的想象，不值一驳。

有留言问道：到底如何“松绑”？我来回答一下。我说的松绑是什么意思？最关键的意思是：对成交量的松绑。其实，即便是去年出台的二手房参考价，它本身希望把价格管住，但它绝不希望成交量下滑，因为有成交量就有活力，就有刚需们住房子的希望，就有房地产领域的经济增长，就有利润和税收出来。

但不幸的是，希图压制房价的政策同时把成交量也压住了。我在昨天的文章里面讲到了：什么是成交量？表面看，是买卖房子的数量，背后是市民刚性消费的需求。几乎所有的刚需，他们都希望在控制住房价的同时，在成交方面没有明显的障碍。问题恰恰出在这里，成交障碍出现了：首付与参考价挂钩，结局是：首付大幅度提高，至少很大一部分刚需无法获得原来成数的首付比例，导致无法成交，从宏观面看，整个深圳二手房的成交量断崖式下滑。

松绑就是要想办法解决这个问题。前些天，财联社的一篇报道提到，政策面有可能通过提高参考价3%-5%的价格，从而降低首付比例。这当然是一种思路，但我觉得直接提升参考价并一定是最好的办法，因为如果参加价提升幅度小了，对首付下降影响不大，而参考价提升幅度大了，又造成这项政策事实上的“流产”。同时，参考价的提升本身还会触动刚需们敏感的神经，昨天文章的留言中，有些刚需还期待参考价进一步下降呢！

怎么办呢？其实我在2月23日发表的《“全国山河一片红”，深圳楼市政策会跟进吗？》的文章里已经讲了我的看法，我写道：对于深圳二手房来讲，政策要调整的方向应该是在既定的银行按评估价确定首付成数和放贷成数的基础上，探求专门针对刚需首套购房适当调低首付成数的政策调整，以便修正对首套刚需的“误伤”，让他们实现国家提出的“满足刚需人群合理的住房贷款需求”的政策诉求。

调低多少成数呢？我继续写道：现在的二手房实际成交中，大多数的首付是五成甚至以上，未来的调整，如果确认是刚需首套购房，在按照评估值测算的首付成数基础上，直接下调一成，这种可能性最大。比如，你要买的那套房子，按照参考价政策评估下来，只能从银行获得五成贷款，也就是首付需要五成，由于你是刚需首套购房，那就在评估价确定的首付五成的基础上，可由银行把贷款成数提升到六成，也就是可以四成首付。对于房价高企的深圳来讲，减少一成的首付对于刚需首套购房者来说，已经是很大的优惠了，比如你要买的房子评估总价是500万，一成就是50万，这对于很多刚需来讲能省下这么大一笔购房开支，是很开心的事了。

按照目前的思考，也可以把首套刚需的首付成数直降两成，即由评估值的五成、六成下调到三成、四成，而对于改善型刚需，则可以下降一成，即由评估值的五成、六成下调到四成、五成。这样，两大类刚需均能享受到政策松绑的优惠。

假如深圳的二手房参考价政策能够实现上述方式的松绑，我想调控政策就能够做到：既明显加大了成交量、又可以压住房价不让它出现明显上涨。我们都知道，政策面的工具箱里面还有不少工具，到底采用那些工具，我不太清楚，但是，采用任何政策性工具的目的，都是为了良好的调控目标，即：管住房价，活跃成交量。