房地产退补房款差价会计实务操作(房地产企业退房会计分录)

房地产企业的会计核算不同于工业企业和商品流通企业。工业企业会计核算比较繁琐，既涉及产品生产，又涉及产品销售，工业产品的成本归集和分摊有多种计算方法，科目设置也比一般的商业企业要多。商品流通企业的会计核算相对简便，只是涉及商品的流转过程。而房地产企业的项目开发周期都比较长，通常都会跨越一个或几个会计年度，核算也比较复杂，税务部门和会计核算对于何时确认结转房地产企业的收入、成本存在着差异。文章从房地产企业的土地拆迁补偿安置、开发施工阶段、开发产品预售阶段，直至确认开发产品完工结转的会计处理，结合税法的规定进行探讨。
1、房地产企业土地拆迁补偿安置会计处理
目前上海的房地产企业通常通过“招、拍、挂”的途径取得土地使用权，一般都是熟地，因为如果是尚未动拆迁的土地，其最终的土地成本将无法预估，这是任何一个投资人及开发商无法接受。 房地产企业在支付了一定比例的保证金之后，可以参加政府储备用地的拍卖，会计分录借记“其他应收款――保证金”，贷记“银行存款”。由于上海中心城区的土地价值高，可谓寸土寸金，一些房企会联合拿地，如果恰巧是房地产行情上涨的时候，土地拍卖的竞价会很激烈，有时通过几十轮的竞价，最终的成交价会溢价100%。成功竞拍土地后，房地产企业要在规定的时间内补齐土地出让金，缴纳契税，就可以办理房地产权证。会计分录借记“开发成本――土地出让金、契税”，贷记“银行存款”，同时把已经支付的竞拍保证金从“其他应收款――保证金”结转进“开发成本――土地出让金”。另外，有一些房地产企业是取得尚未动拆迁的土地，俗称“生地”，则需要筹措资金，购买一部分动迁安置房，向区房屋土地管理局申请“房屋拆迁许可证”，委托拆迁单位对地块上的居民和单位进行动迁，支付拆迁安置补偿款和拆迁劳务费，会计处理如下：借：开发成本—土地拆迁补偿费 贷：银行存款
例：A房地产企业参加了上海市规划和国土资源管理局举行的土地拍卖，在支付了5000万元竞拍保证金之后，最终以20亿元的价格成功拍得土地，土地面积40000平方米，容积率2.5▼借：其他应收款—保证金 5000 贷：银行存款 5000 借：开发成本—土地出让金 200000 贷：银行存款 195000 其他应收款—保证金5000 借：开发成本—契税 6000（200000×3%） 贷：银行存款 6000 企业可以根据自己的需要下设二级明细科目和辅助账，以区分被动迁居民、被动迁单位、拆迁单位等。因拆迁安置通常是针对居民个体，支付的拆迁安置补偿款以特种存单的形式发放，居民的收款收条加上《拆迁安置补偿协议》、户籍证明等原始凭证，就可以计入“开发成本――土地拆迁补偿费”，在税前扣除。