一、案情简介：某房地产开发企业修建酒楼，酒店副楼，属于未售房产，企业会计计入固定资产，酒楼房产原值6200万，酒楼副楼原值800万，同时该酒楼使用人为房产公司关联企业某酒店有限公司，某酒店有限公司以原值3000万申报房产税
二、 房产税纳税主体是谁？
1、使用人作为纳税主体的情形：《中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日国务院发布 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）》第二条规定：产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。从案例来看，某酒店有限公司并不属于使用人作为纳税人缴纳房产税的纳税主体，由某酒楼有限公司缴纳房产税明显有误
2、该酒楼及副楼纳税主体应是某房地产开发公司：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、计税方式争议
检查过程中，发现该房地产开发公司未申报房产税，后企业提供与某酒楼的租赁合同，租赁合同约定租金每年150万，逐年递增5%，检查人员认为价格偏低，认为应按原值申报房产税。企业坚持认为：因是关联企业租金具有合理商业理由，即便无租金也是合理的。
采用从租或从价计征方式计算房产税，产生的结果差异较大。从租方式计算（150×12%）=18万，而按照从价计征方式，假设按房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，则需要缴纳房产税16.8万元（7000×0.7×1.2%）=58.8万。两种计税方式的应纳税额相差3倍多。
四、个人观点
1、价格偏低判定依据：（1）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）规定，对于《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
（2）《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》（国税发〔2005〕159号）中明确，对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的，应按照《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额，各地可采取典型调查等方式，并参考房地产管理部门的有关资料，分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的，可按计税租金标准计算征税。
2、价格偏低判定理由：该酒楼及副楼将近3万平方，按照同地段同类型出租价格明显偏低，具有不合理商业理由，同时根据《中华人民共和国税收征收管理法》（主席令第49号，以下简称《税收征收管理法》）第三十六条明确规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。房产开发公司与酒店公司之间属于投资与被投资关系，属于关联方关系，按照独立企业之间的业务往来出租房屋，税务机关有权进行合理调整
3、免租金如何缴纳房产税：根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
4、计税方式个人观点：个人认为，既不能按照企业提供的合同租金150万计算房产税，也不能按照房产原值计算房产税，对于租金明显偏低且无正当理由的，通过参考市场公允价格或者对于无公允价格有争议的应该邀请专业的房地产评估机构进行合理评估价按照从租进行房产税缴纳
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