耕地占用税影响房产原值么(耕地占用税列入房地产开发成本吗)

广义的房地产税是一个综合性概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等，狭义的房地产税通常指房产税。目前国内房产税依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，税基为房产原值减除10%-30%后的余值；税率为1.2%；若房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%，并对个人非营业住房等5类房产免征，个人住宅并不在征收的范围内，2019年全国房产税收入为2988亿。

从房产税征收的必要性看，2020年我国二手房销售占比全国房屋销售金额的30%左右，参照美国的情况，我国的二手房交易的占比将逐渐提升，逐渐进入存量房市场。同时，具有一定免征套数和免征面积以及累进税率的房产税，有利于调节过高收入，缩小贫富差距。

1、房产税的进程

早在2011年，针对个人住房的房产税的试点工作已经在上海和重庆展开。在全国范围内征收房产税则需要人大的立法，房地产税属于不太重要的法律，人大常委会就可以审议通过，房地产税的推出一般要经历以下七个步骤：

第一步，法律草案起草。法律草案既可以由全国人大有关部门起草，也可以由政府有关部门起草，还可以委托专家起草。

第二步，公开征求意见。草案起草完成后公开征求意见。

第三步，征求意见后，经国务院常务会议审议通过后，才能提交全国人大常务会。

第四步，全国人大常委会审议法案一般要经过三审，也称为三读。

第五步，全国人大常委会审议法案后还要公开征求意见。

第六步，在全国人大或者常委会表决前经过专家评审会。评审会通过后，才能提交全国人大常委会或者全国人大表决。

第七步，表决通过后才付诸实施。

房地产税法是十二届人大会议的立法议程，但十二届人大并没有完成立法，目前已经到了十三届人大，这种情形一般是顺延到十三届人大来立法。现在房地产税法第一步尚未启动，全国范围内的房产税征收还要比较长时间，但如果是在某个城市进行试点，则不需要走全国人大的流程，征收的进程会很快。

2、国内外房产税的影响

从目前来看，房产税会在更多的城市试点，已经试点的上海和重庆可能会对原先的方案进行总结，并针对之前的方案推出更加合理的方案。从海外以及上海重庆的房产税的试点的影响看，房产税推行后，短期会导致房价和成交量的下滑，但并没有房产税导致楼市崩盘的先例，长期来看，房产税对房价上行的趋势并构成影响。

1）上海

上海试点房产税最早始于2011年。2011年1月27日，为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，上海市人民政府出台《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知（沪府发[2011]3号），决定自2011年1月28日起，开展对部分个人住房征收房产税试点。

从征收范围看，房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在上海市新购的住房。即在房产税实行以前购买的房子，无论有多少套，都不用征收房产税，居民的首套房屋也不用征收房产税。从免税面积看，该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积，一套房如果人均超过60平米也不征收，但一套 二套超过人均60平米就需要征收房产税。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。

上海税务局披露2012年上海全市共认定约5万套住房需要缴纳房地产税，其中2012年新认定3万套。经我们的测算，2012年底上海住宅存量套数约为464万套，应税房产占比仅为1.08%，较高的免征面积以及仅针对增量的征税方式是导致征税范围如此狭窄的原因。

从税率看，上海的房产税适用税率则定为0.6%。若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

从税基看，房产税试点初期，应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。按照国家有关规定，纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格，房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。

从征收的效果看，2019年上海房产税的征收金额为217亿元，而2018年上海的土地出让金收入为1900亿元。上海的房产税占地方政府财政收入的比重3%左右。现阶段，房产税仅仅是土地出让金的补充手段，还难以完全替代，但如果深圳这样的城市，19年土地出让金仅有450亿元，如果征收房产税，收入估计和上海差不多，房产税的收入对于深圳而言是非常可观的。

从税收的影响看，上海在试点方案出台后次月上海成交量显著下滑67%，但如果看未来几年，上海的房屋成交与房价的走势与其他一线城市基本上没有差别。上海的房产税征收的力度较小，如果加大了征收力度，具体会产生什么样的影响还未可知。

上海目前的房产税占税收的比重大概在3%左右，而发达国家的占比在10%左右。上海的房产税率和全球差别不大，只要征收的范围扩大3倍左右，房产税在税收中的占比就可以达到发达国家的水平，而上海的房产税征收范围小，征收范围扩大3倍并不难。

2）重庆

重庆的房产税试点是和上海同期展开，首批纳入征收对象的住房为：1）个人拥有的独栋商品住宅。2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房（包括新建商品住房和存量住房）。征收的范围很小，仅仅针对别墅和高档住房。

目前应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

3）日本

日本的房产税征收的目标主要是基于房地产调控。日本的房产税征收的目标主要是基于房地产调控，日本的房产税由固定资产税、城市规划税和事业所税构成。

从税基看，土地评估价值30万日元以下，房屋评估价值20万日元以下，折旧资产评估价值150万日元以下免征固定资产税，日元兑人民币的汇率是17：1，免征的房屋价值是非常低的，但没有首套房免征的政策。日本的税收优惠力度很大，税基评估价值33.3%（1/3）或16.7%（1/6）的折减系数明显低于美国各州40%-75%以及我国上海试点方案中70%的税基折扣系数。

从房产税的影响看，1991年税改新设地价税后地价有明显下滑以外，其余历次税改影响并不明显，地价仍然保持稳定上涨。90年代日本地价的大幅下滑并不能简单归结于1991年的税改，因为地价税税率仅为千分之三，远低于固定资产税1.4%的税率，征税力度并不大，同时1998年废除地价税后，土地价格仍然保持下滑趋势。与其说是征收地价税导致日本的房地产泡沫破裂，还不如说是日本的经济泡沫破裂导致房地产泡沫破裂。

4）韩国

韩国的房产税和日本的一样，推出的目的主要是为了抑制房价。与美国在房地产保有环节仅设立一项税种形成鲜明对比，韩国在保有环节根据税基和国地税的不同均设置了三项不同的税种。

从税基看，韩国房地产税同样依据不动产评估价值征收，评估结果为征税对象在当前时点的市场价值而美国依据历史价值。韩国也没有首套房免征政策。

从税率看，韩国的房产税主要是针对地产调控而推出的，因此，实行的是累进税率，累进的标准是按照房屋套数和房屋的价值，累进的速度较快。

从征税的影响看，1986年开征土地过多保有税后，韩国整体平均房价在当年3月开始下跌，16个月跌幅仅为3.1%，次年6月之后房价又开始呈现上涨。而1990年新设的土地综合税则几乎未对房价产生任何影响。韩国在2005年开征综合不动产税之前房价是跌的，因为韩国在推出房产税的征税计划之前，会进行广泛的征求意见，持有多套房的居民会根据税率进行提前的买卖，房屋完成洗牌后，到房产税开始征收后，房屋价格反而开始上涨。总体而言，从韩国的情况看，房产税不会改变房价长期上涨的趋势。决定房屋价格走势的是人口和每个家庭的人口数量，房产税是短期的扰动因素。

5）美国

美国的房产税的税率制定均采取“以支定收”方式，也即先通过财政预算支出扣除预算的非房地产税收入得到预算内应征收的房地产税，比上考虑折减后的房产总评估价值得到名义税率。这导致美国的房产税对房价的调控作用相对比较弱，因为经济好时房价会涨，但美国“以支定收”的方式决定了房产税率并不会随着房价上涨，而此时政府的非房产税收入反而可能增加，此时通过“以支定收”确定税率时会使得房地产税随着经济景气度的提升反而降低。

从税基看，美国房产税征收的税基是房屋评估价值，各州对房地产评估价值的计算标准不尽相同，以加州为例，所有物业的评估价值以1975-1976年的数据为基准，不过当房地产发生交易时，应根据市场价值重新评估，并以交易价格作为评估基础。评估价值增长不得超过同期CPI和2%，应税价值超过该比例部分不需要缴纳房地产税。没有首套房免征的政策，对于低价值不动产，由于征收税额低于征收成本，实行免税，具体数值由税务机关确定，自用住所可在评估价值基础上获7000美元减除额，如果房价高，7000美元的减除额可以忽略不计。

从税率看，美国各个州都有自己的税率，但不实行累计税率。美国各州的房价涨幅和税率有很强的正相关，房产税率高的州，长期的房价涨幅相对比较低。这个规律很有用，可以用于衡量房产税对国内房价涨幅的影响。