房产改造税务筹划(房产经纪公司税务筹划)

一、现行税法的相关规定：

第一，个人将房产无偿赠予给配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的免征增值税个人所得税，但房产受赠人应交纳契税，适用的税率为3%。

第三、受赠人转让受赠房屋的，其应纳税所得额为转让金额减除原赠予人取得的实际成本以及支付相关税费后的余额。

第四、个人将购买不足两年的住房对外销售的，需按5%的征收率全额交纳增值税，附加税，但个人将购买两年以上的住房对外销售的，免征增值税。

第五、对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税及增值税。

二、税收筹划思路

第一、一般认为亲属间以赠予过户的方式的形式税负最轻，理论上成立，但实务中，由于亲属在后续转让时，由于其转让的成本主要来源于亲属转让前的购置成本，在目前房价普遍看涨的情况下，由于售价高，而取得成本低还会直接导致会交更多的税。

第二、在中国传统的亲属间，采用买卖的形式，价格就是形式的，无非是左手右手的问题，所以买卖行为不会增加受赠人任何成本。

第三、由于赠予的房产往往期限较长，超过2年以上，故增值税是不可能交了，如果受赠的亲属的唯一住房，如超5年，个税也省了。

第四、基于上面的分析，由赠予转化成买卖是一种切实可行的办法。

三、案例基本情况:

张三的爷爷在城区有一套房产，在2019年准备以赠予的方式给张三，该房产为张三爷爷唯一的住房，建筑面积为87平方米，为1997年张三爷爷购得，原购置价格为51.25万元，支付的相关税费为0.75万元，合计为52万元,目前的市场价格为160万元.

由于张三名下有多套房产,在市场看涨的情况下，张三计划在取得房为后两年内希望能将其对外销售,按目前的房市场行情,预计能销售在220万元左右.

张三在取得爷爷的房产有两种方案,方案一为直接赠予,方案二为爷爷以160万元的价格卖给张三.

四、评估方案的税收及净利益

第一、直接赠予：

1、由于张三与爷爷存在直接的亲属关系，按现行税法定，只交红领纳契税，故应交的契税为 52*3%=1.56万元，故赠予房产的取得成本为52 1.56=53.56万元

2、张三转让房产时应交的增值税 210/<1 5%>*5%=10万元

3、张三转让房产应交的附加税费10*10%=1万元

4、张三转让房产应交的印花税 210/<1 5%>*0.05%=0.1万元

5、张三转让房产应交的个人所得税 <210-<53.56 10 1 0.1>>*20%=29.07万元.

6、张三得到的净收益为 220-<11.10 29.07>=179.83万元。

第二、方案二的税收及净利益

由于房产为爷爷的唯一住房，所以销售时，无需交纳个税，无需交纳增值税，只需交纳印花税及契税。

1、应交的印花税为160*0.05%=0.08万元

2、应交的契税 160*3%=4.8万元

3、张三取得的成本为 160 0.08 4.8=164.88万元

4、张三转让应交的增值税，附加税、印花税与方案一一样，共为 10 1 0.1=11.10万元。

5、张三转让房产应交的个人所得税

< 220-<11.10 164.88>>*20%=8.8万元

6、张三的净收益220-<11.1 8.8 0.08 4.8>=195.22万元

根据上面的分析,得出采用销售的方式,张三多的收益为195.22-164.88=30.34万元.是一种可行的方案.

五,本案例对财务人员的重要启示

第一、财务人员必须从实质又非形式去思考一切业务的问题,凡是有业务的地方都会有税收,凡有税收均可采用一定的操作手段进行规划,以达到节税的目标，以实现利益最大化的原则.

第二、踩线而不压线、合法而非违法、避税而非偷税、避税在账外而不在账内是财务人员随时需记住的税务筹划的基本原则.