第三部分：房地产公司出包工程开发成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如果不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订的明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：(1)工程名称和地点；(2)工程范围和内容；(3)开、竣工日期；(4)工程质量、保修期及保修条件；(5)工程造价；(6)工程价款的支付、结算及交工验收办法；(7)设计文件和技术资料提供日期；(8)材料、设备的供应和进场期限；(9)双方相互协作的事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

一、工程价款结算的办法

开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。

1．按月结算

按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点。但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程．都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完成分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。

2．分段结算

将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。

3．竣工一次结算

开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应由专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具代建工程成本的核算履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。

二、工程款的核算

开发企业与施工企业有关工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。

开发企业按照规定预付给承包施工企业的工程款

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证附件】：付款审批单、银行付款回单等；

按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款

借：开发成本——房屋开发成本

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：应付账款——应付工程款

预付账款——预付承包单位款

【记账凭证附件】：工程价款结算账单、发票、挂账审批单等；

支付工程款时

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证附件】：付款审批单、银行付款回单等；

第四部分：房地产公司配套设施开发成本的核算

一、配套设施的类别

房地产开发企业在土地和房屋开发建设过程中承建的配套设施分两类：一类是按现行财务制度规定，其费用可计入商品房等开发成本的开发项目内发生的独立的非营业性配套没施．如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚和公厕等，凡列入建筑安装工程施工图预算项目的费用(包括设备费用)均列入成本。另一类是按现行财务制度规定，其费用不得计入商品房等开发成本的城市建设规划中的大配套设施项目，包括开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压。交通道路。开发项目内属营业性公共配套设施如商店、银行、邮局和非营业设施如中小学、文化站、医院等，不得列入开发工程成本。

二、配套设施开发支出费用的核算

企业发生的各项配套设施费用．应按成本核算对象和规定的成本项目进行归集。与商品房同步建设。其费用可以直接计入房屋成本核算对象的配套设施，发生的费用支出，直接在“开发成本－－房屋开发”等有关账户核算。不在“开发成本——配套设施开发”账户核算。

开发企业会计制度设置的“开发成本——配套设施开发”账户的核算内容包括两个部分：一是企业承建的城市建设规划中的各种大配套设施所发生的费用；二是按规定其费用应计入房屋等开发项目成本，但与商品房等非同步建设。其费用应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的非营业性公共配套设施费用。企业应根据开发建设的配套设施种类和具体情况．在“开发成本——配套设施开发”账户下，分别设置“大配套设施开发”和“非营业性配套没施开发”两个明细账户，并按照配套设施成本核算对象和规定的成本项日，进行明细核算。

企业发生的各项配套设施费用支出，可直接记入“开发成本——配套设施开发”账户有关成本核算对象的成本项目中。

借：开发成本——配套设施开发

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

原材料——库存材料——明细

原材料——库存设备——明细

应付账款——应付工程款

【记账凭证附件】：发票、银行回单、库存材料及设备出库单、挂账审批单、付款审批单等。

配套设施应负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户转入“开发成本－－配套设施开发”账户。

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

【记账凭证后附件】：开发间接费用分配表等。

三、已完工配套设施开发项目成本的结转

企业对于已完工配套设施开发项目成本的结转，应根据其不同情况和用途进行。

1．按规定其费用可计入商品房等开发成本的项目内非营业性配套设施，竣工后，应将发生的全部实际成本，按一定标准(有关项目的预算成本或计划成本比例)，分摊计入有关商品房等项目成本。

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

【记账凭证附件】：竣工结算书、配套设施开发分摊表等。

2．凡属于有偿移交的城市建设规划中的各种大配套设施项目。竣工后，应及时进行成本结转．将其实际成本，转入“开发产品——配套设施”账户。有偿移交时，视同销售业务进行账务处理。

借：开发产品——配套设施

贷：开发成本——配套设施开发

【记账凭证附件】：竣工结算书等。

3．营业性配套设施完工后，对本企业用于出租的房屋(如商店等)应于签订出租合同、协议后，再将其实际成本从“开发产品”账户转入“出租开发产品”账户。

借：开发产品——出租开发产品

贷：开发产品——配套设施

【记账凭证附件】：竣工结算书等、出租合同、协议等。

4．如果企业将开发的营业性配套设施，用于(本企业)从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将其营业性配套设施的实际成本，自“开发产品”账户转入“固定资产”账户。

借：固定资产——明细

贷：开发产品——配套设施

【记账凭证后附件】：固定资产验收单、入库单等。

下期预告：