前面讲到代持买：就是自己花钱，把房子买在别人名下。这篇我们来写写，代持的风控措施，可能有人会问，为什么不是写合伙的风控措施呢？

因为合伙的本质，也是代持，只是可以分为自己完全代持，和别人部分代持。

那在展开今天的风控措施之前，我先列举几种可能的极端情况，虽然说这些情况不一定会发生，但谁也不能保证不会发生。我们能做的就是，做好最好的准备，做最坏的打算。

假设，A出资180万，买了一套500万的房子，买在B名下，现在发生了如下几种情况：（考虑到有杠精，下面的例子，我所列出的金额，都是合理范围，能够发生的）

情况1：B赌博输钱了，输了了500万，你可能会说，就算B有能力输500万，还要有人借才行啊，其实这是做得到的。不过，我们就假设输了200万，债主把房子查封了。现在如果要解封，就得偿还200万。请问怎么办？

情况2：B做生意亏本了，现在想东山再起，拿着房产证去找民间借贷公司，借了100万。无奈经营水平有限，又亏了，房子被查封。（这种情况其实是可以规避的，有方法让B没办法去借这么多钱）

情况3：B找D和F分别借了50万，有借款合同，有转账凭证，房子被D查封了。这个方法已经不太有用了，后面会详细讲。

情况4：房子涨到800万了，刚刚满三年，B把房子卖了，而且告诉A，钱已经被花完了。（这是有方法规避的，现实中不可能发生）

其实以上4种情况，不是我原创臆想的，是确实发生过的事情，我写出来，只是希望更多的人，在合伙买房之前，能够了解到里面的风险原理，合理规避。

很多时候，不是说人心险恶，代持人一定要作恶，而是说，我们提前预判了可能的各种风险，然后提前做好准备。没有问题，皆大欢喜；出了问题，从容解决。

进入正题，现在房子已经买在代持人的名下之后，常见的规避风险的方法有哪些呢？

代 持 协 议

代持协议就是证明双方的合作协议。A出钱，B代为持有房子。大体内容是：

A与B协商一致，达成如下协议。

1、某某物业，系A出资购买，登记于B名下，B代为持有，产权实际归A所有。

2、B不得私自占有，出租、出售、抵押。A有权以B的名义签订并办理出租，出售，抵押等相关手续。

3、实际的月供，租金，收益归A所有。A按时月供，保障B的征信良好。

4、B代为持有，A支付报酬多少。

……

这里可以明确告诉大家，代持协议是有法律效力的，也有很多真实的诉讼案例。

只要A能证明首付由A出资，月供由A月供，B仅仅只是代为持有，法官是支持房子实际由A所有的。所以，无论是纯代持，还是合伙，一定要签代持协议。

借 款 合 同

A出资180万，买了一套500万的房子在B名下。这180万，肯定是用A的卡转账到B的卡，由B去做资金监管。

同时，签订一个借款合同，借款金额180万。如果后面发现B出了问题，可以第一时间拿着借款合同去查封房子，锁定房子。这个比较简单，就不赘述了。

借款合同还有一个升级版，A会找到D和F，这两个人也是A的人。然后D和F分别给B转账100万，同时也签订100万的借款合同。

早期，这个行为，法官也是认的，但是现在会查的比较严，要查D和F的资金来源，为什么借给B，B把钱转到哪里去了，要查资金去向。如果发现只是故意做的，不当作证据。

负 债 叠 加

既然有做出来的借款合同，那也还是有真实的银行负债的。

上一篇其实已经简单的讲了一下，就是A花180万买了一套500万的房子在B名下。买了之后，就继续让B去做一笔装修贷，一般30万。一笔信用贷，一般30万。

不在乎利率的话，再做一笔月供贷，一般30万。合计90万。而且，还可以持续的用B去办信用卡。

你说B不愿意！那你要小心了。合伙也好，代持也好，本来就是一个相互信任，相互制约，如果谈不拢，不如不要合伙。

上面讲到可以规避B自己偷偷到外面高利贷借钱，负债叠加就是必不可少的一步。B出去借钱的时候，高利贷公司也会查他的征信，发现负债已经这么高了，基本不会借钱给他。

租 赁 合 同

讲这个，首先说一下一个原则：买卖不破租赁，租客有优先购买权。

房子交易完成，交接之后。B马上跟A签一个租赁合同，租期20年，并且A一次性把20年租金转给B。最好，可以到街道办办一个租赁备案。

那这个主要有哪些作用呢？就是当房产不慎真的走到了银行查封，法拍的那一步，用这个可以控制房子。

首先，如果有其他人要来拍这个房子，他会做尽调，发现房子有一个20年的租赁备案，他多半不敢来参与了竞拍了。

然后，如果还是不慎被别人拍走了，A可以找人住在房子里，占有房子。竞拍人来收房，收不到，要么A继续住，要么竞拍人把20年租金退给A。想一下，500万的房子，月租6000，20年租金就是144万。

二 次 抵 押

这个现在已经用不了了。做房贷的时候，房产证就已经抵押给银行了，没有房产证，无法做二次抵押。

卖房委托公证

先说什么叫“卖房委托公证”？就是卖家委托中介帮助他做卖房的相关手续，包括赎楼，解抵押，过户等等。这个委托是需要到正规公证处进行公证的，有标准模板。

在2017年以前，卖房委托公证是可以不需要指定受买人的，就是做了委托之后，可以拿着委托把房子卖给任何人。后来由于出了很多房子被黑中介恶意卖掉的情况，就调整了公证书上一定要指定受买人。

那以前B帮忙代持房子，A一般都会让B去做一个卖房委托公证，如果出了问题，A可以及时把房子过户到自己名下。后来指定受买人之后，一般公证会做到卖给有限公司的。但是18年又出政策，公司不能买房。

所以现在如果要做卖房委托公证，一般都是指定一个也是A的人H，H是深户首房首贷。出了问题，可以第一时间把房子过户到H名下。

现在深圳的住宅是3年限售的，所以前2年都不需要做这个委托，到了第三年的时候，再去做公证都来得及。

这里再额外补充两个实操中的必要小细节。

控 制 手 机 号

B在去银行办理所有的银行卡，贷款的手续时，所留的手机号，必须是一个新办的，电话卡给A管理，所有的短信提醒，B都不知道。而且，出现异常余额变动，A可以第一时间知道。如果代持人要卖房，他去写提前还款申请，A也能第一时间知道。

查 档

查档：就是查询房产状态，这个微信上就可以查，包括房产是否是抵押状态，还是解封，还是查封状态。

房子买完，抵押给银行之后，查档就显示“抵押”状态。如果要把这个房子卖掉，就需要还清欠款，赎楼，解抵押，再与买家过户。

过户的时候，房子状态已经是“正常”，就是已经解抵押了。但是到取新的房产证，还有五个工作日，这五个工作日，房子依然属于卖家。

前面讲到，不用担心代持人偷偷卖房子。怎么做到呢？就是每天查档。当你发现房子已经是解抵押的时候，你就可以快速查封房子，然后找代持人来谈。

上面的所有措施，在最终实施的过程中，肯定是建议全部都有，但难免会有些无法实施，所以，合伙双方，酌情考虑。

现在再讲一个最邪恶的人性。有可能代持人很厉害，知道这些套路，故意与人合作，制造很多欠款，导致房子被查封。

最后，我还是建议要合伙买房的话，尽可能还是找熟悉的人，知根知底的人。

以上就是代持风控的全部内容，下一篇我给大家分析一下合伙买房和非法资金之间的区别，来聊聊我最近发现的新套路。