土地是一项特殊性的无形资产，小规模纳税人将土地使用权进行租赁，适用3%还是5%的征收率呢？不仅纳税人困惑，税务部门也存在很大争议。但笔者认为一项税收政策，必须以文件作为支撑才会有一个明确的答案。
一、 小规模纳税人一般情况下的征收率为3%
财税[2016]36号文件第十六条规定： 小规模纳税人增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。也就是说小规模纳税人，除另有规定外，其适用的征收率为3%。似乎可以推定小规模纳税将土地使用权进行租赁，如果不属于另有规定项目则适用3%的征收率是没有疑义的。
二、 小规模纳税人特殊情况下的征收率为5%
对于土地使用权出租是否属于另有规定项目呢？让我们解读财税[2016]47号文件对于土地使用权租赁的相关规定：该文件规定纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
三、 将土地使用权归类为不动产适用5%征收率
依据该项规定，我们就可以确认，将土地使用权租赁应归类为不动产经营租赁征收增值税，那么不动产租赁相关文件又是如何确定的呢？财税[2016]36号文件第（八）条第5、6项分别规定：5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
现在可以明确了吧？小规模纳税人租赁土地其征收率要为5%哟，可不是3%！
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