转让宅基地房屋，合同效力如何？

针对这个问题，我们首先要厘清的是，把宅基地上房屋转让给非本村的村民的合同效力如何？

我们需要明确的一点是：法律上严格限制农村宅基地使用权进入市场自由流转。对于宅基地上房屋买卖合同效力的认定，必须尊重土地历史遗留问题。

司法实践中对宅基地上房屋买卖合同效力的认定持谨慎态度。因为这不仅涉及到农民朋友用以安身立命的宅基地及房屋，还要考虑买方的切身利益，对诚实信用原则、公序良俗原则的诠释，以及相关法规政策禁止性规定之间的平衡。

相关法律规定

下面我们看两条很重要的法律规定。

土地管理法（1988修正）第四十一条

城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。

土地管理法（1998修订）第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

也就是说，1988年《土地管理法》第四十一条规定，不禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地的使用权来建房使用，只是需要县级政府的批准。1999年《土地管理法》第六十三条才明文规定禁止集体所有土地使用权的转让，此后买卖宅基地上房屋的合同无效。

例外情形

根据土地管理相关法律规定，农村宅基地只能在同一集体经济组织成员内部流转，限制了宅基地上房屋买卖主体。

但“集体经济组织成员”的身份并非一成不变，宅基地流转的性质也可能发生改变。比如，买房的人原本不是村集体经济组织成员，后来把户口转入了，就成为了村组织成员，就补正了买卖房屋的合同的效力。

所以，即便是1999年以后买卖的宅基地上房屋，如果买方的户口在土地征收时确认集体经济组织成员之前迁入，依旧可以享受到安置。

律师提醒

由于我国土地问题历史悠久，情况复杂，有的买卖合同在签订时没有完善的农村土地管理，也没有现行法律法规限制。

在司法实践中，法院会从双方当事人签订合同的初衷，等价有偿和诚实信用的民事活动原则进行考量。虽然因现行法律法规限制农村宅基地上房屋产权登记变更，但是不排除买受人因长期占有并使用房屋而作为不动产事实物权人应受法律保护的情况。

如果是合同确认无效，那么买受人就不能成为被安置的主体。如果合同有效，那么买受人就是被安置的主体。