在过去的2020年杭州楼市备受瞩目，一方面杭州“万人摇号抢房”一浪更甚一浪，在去年上半年甚至出现6万人抢900多套房的极端案例，一次性就冻结资金超过400亿元。另一方面，杭州曾卫冕三年的“卖地之王”，在2020年虽然不敌上海，但也位居一众城市最前列。

为了遏制套利冲动、抑制“打新”需求，杭州在去年曾先后出台了多次关于新房方面的限购政策。而今年1月份还没有过完，随着上海、深圳调控的加码，杭州也不甘落后，在2021.1.27号又迎来了再一次的加码。那么，这些新老政策之间存在着哪些变化呢？

变化一：限售范围进一步扩大

在2020年7月份杭州还只是明确“通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。”随后在9月份，将“房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房”也纳入限售范畴。而在此次的新政当中则进一步提出“本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。”

如此一来，限售范围持续扩大。目前商品房交易时间普遍在2年左右，等到取得不动产证之后又将面临5年的限售时间，这也就意味着，在杭州楼市调控新政过后，新上车的购房者要做好7年内不能出售房子的准备。

变化二：限购力度进一步加强

在限购方面又可以分为几个层面来进行比较。首先落户后立马能购买的商品房数量变少了。在此前的政策中，规定已婚家庭在杭州落户之后即可购买两套住房，超过两套实行限购。而在新政中则对此进行细化，“落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。”不仅要落户，还得满五年，这样一来，二套摇号的购房者数量将大大减少，而刚需客摇号概率则相应地增加。

其次，在赠与住房后也无法立即取得购房资格。原先在无购房资格时，将房子赠予他人便能获得房票，而当前，在杭州限购范围内将住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。此条规定是为了堵住以赠与方式获得购房资格的漏洞：部分有购房资格的人员将住房赠与他人，腾空名下房产后，很快便可获得新的购房资格。新政则提高了时间门槛，赠与后再获得购房资格，需要等待三年时间。

变化三：完善无房家庭认定标准

原政策只强调，“2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的可认定为无房家庭。”而在新政中新增了一个无房家庭的认定标准，“在本市限购范围内无自有住房记录满3年。”原政策会导致部分家庭出售住房后，在刚需改善期间被认定为有房家庭而无法摇中，新规则改善了这一个漏洞。

变化四：完善高层次人才优先购房政策

新政中规定，“高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。”此前高层次人才在杭州限购范围内可享受一次人才购房优先政策。新政出台后，避免了先前人才通过假离婚，将房子放在夫妻一方或者出售目前已有的商品房来增加人才参与摇号的资格。

变化五：提高个人住房转让增值税征免年限

新政新政将政将杭州限购范围内个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。“改2变5”是许多城市进行楼市调控时会使出的“必杀技”。该措施旨在通过提高二手房交易税费，加大投机投资性购房短期换手成本，防范房屋快买快卖的现象，同时也为了避免误伤刚性置换需求。去年成都进行类似的调整之后，房地产市场随即出现了微妙的变化：一些原本计划购买二手房的消费者开始转向一手房市场，一些拿证未满5年的消费者暂缓出售计划，核心城区周边一些摇号之后有剩余房源的楼盘去量加速……

日前，住建部副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。可见，两地的楼市热、打新热引起了国家主管部门的高度重视。而杭州的主动响应，在一定程度上及时制止了“涨风”的蔓延。值得一提的是，部分城市去年第四季度出现一波楼市上涨行情，这其中或存在少量投资资金变相流入楼市的可能性。而近期几个一二线城市的调控都传递出一个重要信号，若热点城市房地产市场继续走高，很可能引发又一轮调控。