Isaak Iliich Levitan，Melikhovo at spring
文/顾天杰
最近问一些以前在一线城市炒房的朋友，在干嘛，经常神秘的一笑，告诉我这个地方一定要去。
一开始没在意，可说的人越来越多，再加上薛蛮子爆出了一则大新闻。
薛蛮子在柬埔寨西哈努克港批量买地，计划成立民宿旅游度假村。
3月30日，蛮子基金宣布收购柬埔寨最大基础建材公司百川实业，扩建30条免烧砖生产线、4条加气块生产线、1家玻璃深加工厂、1个建材城。
看来，薛蛮子要在西港改行当建筑商、开发商，卖给老乡了。
2018年，薛蛮子在日本京都买了一条街的日式老町屋，6月，位于泰国苏梅岛的蛮子别墅正式开业，2019年却转战柬埔寨，购置上万亩土地。有一种可能是，日本、泰国太安静，水至清则无鱼。还有一种可能，西港太适合淘金，不淘对不起自己。
（图片来自檀香张灿）
西港的潜力，主要在三个方面：
1，面朝大海，春暖花开，有吃有玩有风景，旅游配套极为丰富成熟。2，直飞加落地签，出行不受限。目前国内超过20个城市，每周都有直飞柬埔寨的航班，大部分城市三到四个小时就可以到达。3，柬埔寨是东南亚各国中，对中国最友好的国家之一，以前没有排华史。
来看看一个到西港的朋友发的文章，名字叫做《被玩坏的西哈努克港》。
来到柬埔寨的西哈努克港已经整整十天，我走遍了全城各个角落，见闻与感触颇多。在这个中国人的法外之地，有关赌博、性交易、杀戮等等疯狂的剧目每天都在上演。
如今这座城市，充斥了华人炒房客，实体赌场、网络博彩基地、会所妓院、电信拨号中心，以及满城的沙县小吃。
沙县小吃、兰州拉面、网鱼网咖、泰康诊所、如家宾馆、好又多超市、川味调料批发、鼎红会所、天上人间……凡涉及中国人衣食住行性的行当应有尽有。
在西港，你会觉得没有出国。中国人开设的商店遍布主城的每一条街道，中国人的身影更是无处不在。
有外卖APP“柬单点”，房屋租赁平台“柬租房”，以及“西港嫖”线上买春平台。本地人的商店一律挂出中文招牌，用以招徕中国客户。
今年年初的数据是，西哈努克港当地人大概10万左右，中国人口快要超过15万，超过了当地人的数量。
其中有一大类，就是跑马圈地，像薛蛮子一样在柬埔寨做房产、准备卖给国人。
这座海滨城市 三年地价涨十倍
柬埔寨有蓝天、白云和海岸线。
西港是旅游、港口城市，类似于海口、三亚。凭借未受破坏的海岸线、玻璃海水，被联合国评为拥有世界最美的白沙滩，被美国《国家地理》杂志评选为全球第一海滩。
西港面积868平方公里，是中国一个县级市的面积，距离柬埔寨首都金边240公里，是全国第二大城市，也是唯一的经济特区和免税港，地位类似于90年代中国的深圳和海南。
最近五年，柬埔寨改革开放，承接亚洲制造业转移浪潮，GDP连续多年保持7%以上的增速。中国热钱从美国、加拿大、澳大利亚、泰国、日本等地，转移到柬埔寨。有的买房投资，也有的直接买地，当地物价、房价和地价飞涨。
根据柬埔寨国土规划和建设部数据，从2000年到2017年，外资企业在柬开发房地产项目287个，总投资额42.97亿美元。其中中资企业拥有110个项目，总投资16.56亿美元，占比接近40%，中资已经成为柬埔寨楼市的头号玩家。
中国人去西港投资房产，主要有三类：含赌场的酒店、公寓、或者海景房。一个字，赌。像薛蛮子这样的大佬，会选择圈地开发酒店和度假村。
（图片来自檀香张灿）
目前西港带装修的高层住宅，售价上升到1.3到1.9万人民币/平米，金边房价高达1.5到2.5万人民币/平米，比3年前至少翻了1倍。
土地价格更是水涨船高，金边和西港热门区域，地价普遍上涨四到五倍，核心区涨幅高达十倍。
可是，当地人平均月收入200到500美元，好一点的中文翻译、导游可以到800美元。被炒成天价的土地和房子，和当地人没太多关系，都是中国投资客内部循环。高房价、高物价和高地价，让本地人反感。
有中资开发商都觉得，西港地价涨得让人受不了。中国人把一腔炒房和赌博热情，转移到了西港。
这座国外城市 中国人数量超过当地人
西港相当于十几年前的中国三线城市。
路边服装店售卖的衣服，几乎都是90年代的中国款式，道路最多双向四车道，挤满小汽车、摩托和电动车。
西港路边还有一种东西很多，那就是倒卖土地的牌子。
从金边到西港240公里的路程，沿路大大小小有几十块土地出让招牌。电话拨过去，都是说着普通话的中国人，大部分不是卖家，是中介。
倒卖柬埔寨土地已成潮流。
高额利润让一部分人铤而走险。当地媒体报道，一位本土官员安铂，2016年接受贿赂，非法售卖土地和伪造柬埔寨出生证明给中国人，两位中国买家被捕。
（图片来自檀香张灿）
最近三年，涌入西港的除了企业老板、酒店投资人，还有赌场员工，这座不起眼的城市，赌场遍地。
虽然柬埔寨法律禁止当地人赌博，但官方在2018年发了52个赌场牌照，牌照总量已经达到150个。金边只有一家持牌赌场，西港到底有多少，坊间有多个版本。一种说法是有30多家赌场已开业，在建70多家。另一种说法是，目前76家开业，已经有99家拿到牌照，未来预计达到200家。
21世纪不动产西港分公司员工谢文邓表示，2017年西港住房出租率缓慢爬升，2018年大幅增长，目前租金价涨了5到10倍，市中心区租金更高。黄金地段徐刁海滩和双狮圆盘路，已经没有租赁住房和土地了。
存量土地，大涨特涨。
西港郊区一块4亩多的土地，报价为1900美元/平米，另外一块临海土地，只有公路通行，周边全是荒地。根据当地中介介绍，两年前这些土地价格在600到1000美元/平米，现在上涨三倍。
在西港的欧美投资者，一看到中国资金涌入，索性，把持有多年的物业出售或者出租给中国买家，自己转移到更加沿海的贡布市，又拉升了西港周边的地价。
金边和西港目前的核心区，每亩地价最高超过一千万元，甚至比中国一些二三线城市土拍楼面价还要高。
中国人在当地盖房 卖给中国人
金边和西港大部分楼盘，都有中文和高棉语两份说明，某些针对中国买家的楼盘，根本不准备本地语楼书，就是给中国买家的。
柬埔寨土地实行私有化，按照当地法律，外国开发商最长可以租地50年，到期后可再续一次，总共不得超过100年。很多中国开发商采取租地模式开发，土地使用权最长99年。
柬埔寨当地人对土地有很深的眷恋，一方面是红色高棉的伤痛记忆，另一方面是金边的著名烂尾楼金塔42层，10年无人管理，大家印象深刻。
另外一个核心区公寓需求不足的原因是，本地人孩子多，平均一个家庭大概生4到6个，小公寓根本不够住，还不如以同样价格选择郊区的联排屋。
（图片来自檀香张灿）
当地楼市形成两个不同阵营。
一种，专门针对本地居民需求开发的排屋，外国人没有购房资格。另外一种，是国外开发商建设的公寓，主要卖给外国人。中国开发的楼盘，80%以上房源都卖给中国投资客，少部分卖给柬埔寨精英富裕阶层。
这种开发模式，类似碧桂园的马来西亚森林城市，依靠国内看房团消化。当地中介说，最多的一天接待七批国内客户，晚上还要一起喝酒聊天。
相比金边成熟的公寓租赁市场，西港无论在二手房交易，还是一手房开发，都不成熟。有的开发商拿到权限后，一边销售，一边融资，一边施工盖楼。去柬埔寨投资，就是一场豪赌，充满了淘金时代的光怪陆离。
真金白银 真的坑人？
薛蛮子等一众大佬，从哪里挣钱？大概率还得从中国同胞的口袋里掏。
欧神在西港海边，金西高速公路和西港机场旁买了一大块地，然后在水库论坛发帖招募会员去考察，他的理念是，土地批租。相当于把一大块土地分割，每一块一百亩，卖给有梦想的年轻人。
薛蛮子和欧神，都没有选择直接买房，而是转向买地。薛蛮子尽管说要打造柬埔寨民宿，现在连个影子都没有。
大佬们就是在淘金时代，对赌柬埔寨政府的未来的城市规划。
如果西港政府奋发图强，用赚来的钱补齐配套设施，发展特色经济，修建公路，那么建个民宿招揽游客，以现在地价和建筑成本，肯定是个好生意，更何况薛蛮子还收购了上下游产业链公司，最大程度压缩成本。
如果西港几年后还是依赖于博彩，那么大佬低价买下的土地，就要靠反复唱多柬埔寨楼市，吸引中国资金接盘。
接最后一棒的，无论怎么看，还是中国同胞们。
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