案情简介

背景介绍

2016年11月2日，林某与苏州某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）签订商品房买卖合同。合同约定，林某向房地产开发公司购买一套建筑面积为89.14平米的商品房，含增值税的购房总价款为1622245元，总房价款除面积差异的原因外，不再做变动；商品房交付时，房屋建筑面积以在行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准，实测面积与预测面积发生误差的，实测面积与预测面积误差比在3%（包含3%）以内的，多退少补。合同补充约定，根据国家财政部、税务总局相关规定，2016年5月1日起房地产行业执行“营改增”政策，买受人知悉并确认，本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金等所有购房款，均已包含增值税销项税额，买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。

税率调整

2018年4月4日，财政部、国家税务总局下发《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知规定：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。

经房屋测绘机构实测，房屋实际建筑面积89.11平米，房地产开发公司依约退还房屋差价款546元。2018年6月12日，房地产开发公司向林某开具增值税普通发票，金额为1474271.82元，税率为10%，税额为147427.18元，价税合计1621699元。另外，房地产开发公司代收契税14742.72元。

双方争议

林某：降房价

林某认为，房地产开发公司应开具金额1460989.63元，税率10%，税额146098.96元，总价为1607088.59元的增值税发票；房地产开发公司应退还14610.41元总房价（已扣除546元）；房地产开发公司应退还132.82元代收契税。

房地产公司：降税不降价

房地产开发公司认为，合同约定的总房价款除面积差异的原因外，不再做变动，表明关于总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形，房屋交付时，房屋实测面积为89.11平方米，总价款实为1621699元，房地产开发公司据此已经向林某开具增值税发票，并退还林某面积补差款546元，并不存在任何违约情形，林某要求重新开具增值税发票的主张无事实和法律依据。林某要求退还14610.41元总房价，其实质是因增值税税率调整而产生的税差，合同补充条款虽然约定买受人购买房屋适用增值税税率为11%，但这仅是基于当时营改增政策，双方对税种、开票种类的约定，不具有降税降价的意思表示，降税降价必须在合同中有明确的意思表示，才能得到法律支持，根据合同约定，房屋总价款为1621699元，房地产开发公司据此代收14742.72元的契税是合法的，林某无权要求返还。

法院判决

法院认为，本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。结合相关事实与法律，法院并没有支持林某的诉讼请求。

具体来说，法院认为：

首先，合同中约定总房价款除面积差异的原因外，不再做变动，上述约定系双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法，且不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故通过合同作出固定房屋总价款的约定有利于维护商品房交易秩序的稳定。

开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，双方已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且合同补充条约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，房地产开发公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。

也就是说，法院认为商品房销售适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，现房屋总价款因面积差异原因变动为1621699元，房地产开发公司根据上述价款开具增值税发票及代为收取契税的行为并无不妥，故林某的诉讼请求法院不予支持。

案例解析

法院对于房地产开发公司是否需要退还因增值税税率调整而出现差价款的判决结果及所附理由令人信服。在国家减税降费大背景下，该判决对当前和今后的生活和成产经营中，可能出现的因税率变动引发的合同争议处理具有一定的参考价值。

本案中，房屋实测面积为89.11平方米，面积差没有达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）规定的可以解除合同的情形，房地产开发公司已将面积补差款546元退还给林某，且双方当事人对房屋面积差无其它争议，本文不再赘述。因此，本案焦点为增值税税率下调引发的合同金额争议。

2018年4月4日，财政部、税务总局下发《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）。通知规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。根据这一规定，销售不动产增值税税率由原来的11%下调为10%。

以合同中的约定为准

税率下调是双方争议的直接原因。

由于增值税是价外税，在总金额1621699元保持不变的情况下，按11%计算的房屋不含税价款为1460990.09元，税款为160708.91元，但如果按10%税率计算，则房屋价款为1474271.82元，税款为147427.18元（税款相差13281.73）。因此，在合同总金额确定的情形下，增值税税率的变动，引发的是总金额项下房屋价款和税款的结构性调整。

但如果以房屋不含税价款为基础，在房屋不含税价款保持1460990.09元不变的情况下，税率从11%降为10%，则税款应相应由160708.91元改为146099.01元（税款相差14609.90），房屋总金额改为1607089.10元。因此，在不含税价款确定的情形下，增值税税率的变动，引发的是标的物总金额的差异。

可见，基于不同的角度，计算得出的房屋不含税价款、增值税税款和房屋总金额会存在差异，这直接关系到合同双方当事人的经济利益。对于本案，该如何解决双方的争议，还应回归合同本身，在合同中寻找双方关于房屋价款、税款和总金额的相关约定。

需要注意的是，尽管增值税是价外税，但日常生活中的交易行为，一般没有将商品或服务的价款和税款分开标注的习惯，购销双方通常是以约定含税价款的方式开展交易活动，房地产行业亦是如此。房地产开发商因销售商品房而产生增值税纳税义务，在确定商品房的销售价格时会充分考虑增值税因素。生活中，新建商品房的定价方式通常为每平方米的单价乘以房产面积得出房款总额，且每平方米的单价均为包含增值税的价格。

在本案的合同中，双方作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款的约定并没有提到降税即降价的相关内容，因此，增值税税率的变动直接影响的是房地产开发公司的涉税事宜，不应影响既定的房屋总价款；从另一个角度来看，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。

从增值税的角度来看，在仅约定房屋总价款的情形下，增值税税率变化仅影响房地产开发公司财务上房款和税款的结构调整，不影响林某的实际利益。买受人不能因增值税税率的下调要求退款，同理，房地产开发公司不能因为税率上调要求涨价。当然，双方可以通过补充约定的方式对合同金额进行一定调整。因此，在没有达成新的协议之前，林某主张房地产开发公司退还因税率变化形成的差价款并无法律依据。

税率下调的影响

事实上，在房屋总价款的不变的前提下，增值税税率调整对房地产开发公司的影响并不局限于增值税本身，还直接延伸到了附加税费。按照相关规定，实际缴纳增值税的纳税人，还需要同时缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，本案中，这三个税费分别按照实际缴纳增值税额的7%、3%和2%计算，房地产开发公司需要缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加总数由原来的19285.07元降为17691.26元，减少1593.81元。房地产开发公司实际需要缴纳的增值税和附加税费下降正是国家减税降费政策所要达到的目的。

需要注意的是，增值税税率下调不仅带来了增值税和附加税费方面的影响，土地增值税和企业所得税也同样值得关注。在总价款1621699元不变的前提下，增值税税率由11%下调为10%，房地产开发公司需要确认的主营业务收入由1460990.09元提高到了1474271.82元，可以扣除的附加费用由19285.07元降为17691.26元，需要实际缴纳的土地增值税也将小幅上升，最终形成营业利润及需要实际缴纳的企业所得税税款相比之前会有所提高。此外，购房者所需要缴纳的契税也增加了132.82元。

增值税税率下调带来的税收影响是全方位的，其直接影响于纳税人，间接影响于税费最终承担人。正如法院判决书所指出的，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。房地产开发公司作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为房地产开发公司，并非林某。国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。

综上所述，在合同双方对房屋价款没有新的约定的前提下，林某要求退还因增值税税率变动导致的差价款缺乏事实和法律依据。在解决因增值税税率变动引发的合同争议时，需要立足于合同和补充约定，寻找更具确定性的条款综合判定，从而维护合同的稳定性和当事人的合法权益。

案件后续

在林某向法院起诉房地产开发公司后，先后有吴某和王某，朱某和陆某以同样的事实与理由将房地产开发公司告上法庭，最终法院以同样的理由驳回了其诉讼请求。

END