投资物业公允价值变动损益(投资性房地产公允价值变动损益为什么不影响损益)

3月31日，中国海外发展有限公司发布2021年业绩公告。财报显示，中海的归母净利润出现19年来的首次负增长，上一次还要追溯到2002年。

2021年中海营业利润为594.4亿元，同比下滑7.62%；归母净利润为401.6亿元，同比下滑8.54%。扣除税后投资物业公允价值变动收益37.8亿元后，股东应占溢利为368.8亿元，同比降低4.3%。

从财报中可见，去年中海利润缩减的原因与直接经营成本大幅增加、联营项目、投资收益公允价值损益缩水相关。

中海全年实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%。销售回款额3528.1亿元，同比增长3%。不过，「利润王」也逃脱不了增收不增利的魔咒，利润率指标呈现走低趋势。

2021年中海毛利率与净利润率分别同比下滑21.65%、30.77%。业绩会上，中海地产副总裁郭光辉对毛利率的看法是，它是损益表的一个中间过程指标，我们更看重净利润率。「很多毛利率和中海差不多的企业，最后归属股东核心净利润率并不高。」

中海在2021年的直接经营成本为1852亿元，同比增长42.5%，与营收增幅相比高出了12.1个百分点。年內，联营和合营项目为本集团贡献净利润为36.9亿元，同比下滑24%。

从拿地成本看，中海在去年也有小幅波动。2019年、2020年及2021年，中海新增土储每平方米均价分别为1.03万元、0.99万元及1.28万元，并且成本多占销售均价40%以上。另外，全年2062.8亿元的资本支出中，建安支出为751.8亿元，同比增长20%。

下滑迅猛的还有投资收益公允价值损益，2021年下滑36.5亿元至55.4亿元，同比下降39.7%。

单从投资物业租金来看，其增长趋势也并未恢复到疫情前水平。去年年内投资物业租金收入为46.7亿元，同比上升15.2%，2019年这一增长数据44.1%。与同类型内房股相比，租金收入增幅也远在龙湖、华润之下。

在业绩发布会上，中海董事会主席颜建国对今年经营目标的实现充满了信心。据富瑞发布研究报告称，公司去年业绩差过预期，今年的预售和盈利增长可能会保持在较低水平。