杭州土地增值税清算时点(浙江省土地增值税清算管理规程)

模拟清算

投后退出的必经阶段

房地产业是一个资金高度密集的行业，具有高投入、高成本以及周期长的特性。根据国家统计局数据，2019年我国房地产业占国内生产总值约7%，如此巨大的资金需求，单单依靠企业自有资金难以完成项目开发，企业无法持续发展，故需要通过银行贷款、合作开发、收并购或者基金投资等各种方式进行的融资。而出于多种因素的考虑，合作或融资的一方往往并不实际参与到开发项目的最后实际清算，此种情形就有可能会涉及到模拟清算。

模拟清算的本质

分析项目开发利润 拟退出转让价值

●什么是模拟清算

模拟清算是指在尚未达到法定清算条件下，合作双方根据协议约定，按照事先达成一致的逻辑、规则、测算模型，模拟未来实际进行注销清算时的情况，并基于模拟的结果对项目公司的资产及负债状况进行清理。也即是通过明确模拟清算退出时点如何计算收入、成本、税费等，以提前确认最终合作各方究竟共有多少利润（包括预期可以实现但尚未实现的利润）可以分配，并进而考虑如何分配该等利润（即退出方案），以实现合作方退出。

●模拟清算的目的及实质

模拟清算最终目的是资金方退出已投资项目时，分析项目开发利润，估算拟退出转让价值。

模拟清算实质是“算账”，即测算项目利润，分配利润。其核心公式为：模拟清算净利润=销售收入-开发成本-开发费用-税金及附加（包含增值税、土地增值税及所得税等）；

若为股权投资形式，则退出收购价款=标的公司模拟清算净利润×持股比例 权益性出资总额-以实际获得的预分红款；

若为股债结合形式，则退出收购价款=标的公司模拟清算净利润×持股比例 权益性出资总额-以实际获得的预分红款 债务性出资余额（债务性出资总额-已偿还债务） 债务应收利息。

●模拟清算的关注点

模拟清算的核心逻辑在于收入的认定、成本的核算、以及税费的计算与承担方式，可能会模拟清算的结果往往偏差很大，因此工作中面临着非常细节且较为繁琐的处理。

收入分为已售货值和未售货值，对于已售一般按照实际情况进行认定，基本无争议。需关注的是未售货值，若未售货值拉高则对于退出方有利，反之则对于项目方有利；同理成本的核算中若成本核算较低则对于退出方有利，反之对于项目方有利；而增值税、土地增值税、所得税等都离不开销售收入、成本、费用、核算方式以及如何税务筹划等方面，也是各方关注重点，这些方面的归集和核算方式都是容易引起争议，处理好这些关键点，可保障合作方顺利退出。

瑞联资信

经验与优势

1.专业的技术团队

模拟清算核心逻辑是算账，但算账期间涉及到销售收入、价格评估、工程成本、财务成本、税务知识等多个方面，需要丰富的专业知识，我司拥有投资、金融、建筑、规划、测绘、工程造价、工程管理与咨询、项目评估、数据分析、法务、财务等多专业组成的技术团队，为模拟清算提供有利的技术保障。

2.丰富的项目经验

瑞联资信依托平台28年服务经验，服务涵盖投前尽调、投资策略咨询、投资风险评估、投资全阶段压力测试、投后管理、营销管理咨询、工程管理咨询、退出模拟清算等，积累了大量的项目经验，2021年完成了位于浙江台州、四川眉山、河南周口等多个模拟清算项目，保障了模拟清算工作顺利完成。

3.庞大的投后项目管理规模

目前我们投后监管涉及80多个城市，了解各个城市市场情况、政策情况、项目特点等，可以更加准确地核定项目收入、成本以及税费，可以更好地处理模拟清算中的争执点，为客户提供有价值的解决方案。

4.熟悉金融机构交易结构

模拟清算是合作双方根据协议约定，按照事先达成一致的逻辑、规则、测算模型，模拟未来实际进行注销清算时的情况，而房地产合作中有不同的合作类型，基于合作双方或多方不同的合作诉求，合作模式十分灵活，故了解合作方式是模拟清算的第一步。我司与诸多信托机构、资产管理公司等金融机构长期密切合作，熟悉股权合作交易结构，可大大提高工作效率。

5.熟悉开发商房地产开发融资流程

我司驻场服务全国诸多品牌开发商，完全熟悉各大开发商项目开发、运营管理模式，成本把控等，积累了庞大的成本、运营、销售数据，对于模拟清算中涉及到的货值、成本、税费等数据把握更为准确，使得模拟清算结果更加客观合理。