企业异地销售二手房增值税(房地产企业销售二手房增值税)

最近，广州频繁出台楼市调控政策，以“小步快跑”的节奏相继打出了政策“组合拳”。4月21日，广州市人民政府再度发布新调控政策——《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》），多维度发力保障房地产市场平稳健康发展。

就在4月2日，广州市人民政府出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产平稳健康发展的意见》（下称《意见》）。接下来的两周内，广州不断释放出层层加码的收紧信号。

4月9日，广州市政府就楼市调控问题公开约谈6区政府（海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城），要求各区认真落实住房城乡建设部房地产约谈会商会精神，把稳地价、稳房价、稳预期作为重要政治任务来抓。

收紧▶▶政策“组合拳”打击炒房客

广州调控政策其最大的特点便是“有收有放”，收紧的是对热钱进入楼市的通道，释放的则是对于刚需群体的供应量。

首先，4月2日出台的《意见》，分别从供给端、需求端同时发力，意在发挥政策短期与长期的双重效应。广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，近期针对房地产的系列调控是自2017年以来，广州再次出台收紧政策，是对今年初市场状况的回应。在韩世同看来，今年已发布的政策中，《意见》依旧是力度最大的，特别是从国家层面推动的集中供地和金融监管手段，既能收获“立竿见影”的市场效果，也可以通过加大供地量（广州市今年供地量比增22%），从长远稳定房地产市场供需结构，进一步落实房地产市场平衡稳健发展目标。

根据中原战略研究发展部统计数据显示，今年4月初，受到清明假期和4月2日楼市调控双重影响，广州一手房成交量下降40%，各区均迎来网签量的回落。中原战略研究院相关负责人表示，4月初全新盘入市速度明显放缓，对于部分热区项目而言，《意见》对于一手房要严格按照指导价格的要求，以及预售证发放的限价条件等，成为影响部分项目推货速度的重要原因。

接下来，4月26日起，广州市将开始组织首批集中供地竞价。广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示，集中加量供地将有效抑制市场以“饥饿供地”囤地抬价，有助于稳地价、稳房价，继而稳定市场对于供应量的预期。

释放▶▶兜底刚需加大保障房供应

事实上，在多策并举的调控模式下，广州在楼市调控方面采取了遏制投机与保障供应“两条腿走路”的方针。一方面，广州连续释放楼市调控收紧信号，另一方面，也在持续有节奏地加大保障房的供应力度，以避免“误伤”刚需一族。

广州在加强保障房供应方面采取了多渠道保障、多主体供给的方式。2020年，市住建局发力构建住房保障体系，不断推动“住有所居”向“住有宜居”目标迈进。去年，全市新开工棚户区改造住房11053套，基本建成公租房3805套。2021年，广州还将继续完善住房保障体系，加快健全租购并举的住房制度，构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

记者从市住房保障办获悉，截至2020年，广州已实施公共租赁住房保障12.48万户，其中住房租赁补贴1.58万户（占比12.66%）；实物保障10.9万户（占比87.34%）。实物保障主要面向户籍中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、来穗务工人员三类群体，保障户数分别为4.82万户、4.11万户、1.97万户。

为推进完善住房保障体系试点工作，广州市出台了共有产权住房管理办法，探索政企银三方合作的政策性租赁住房筹集模式等。此外，广州也在“工改住”、“商改住”、企业整租运营、科研单位自有土地建设等方面，形成了一系列独具特色的做法，在全国率先构建了完备的政策体系。

市住保办相关负责人表示，2021年，广州将继续完善构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。今年，全市预计可新开工城市棚户区改造住房3788套，基本建成13381套；基本建成公租房9058套；筹集共有产权住房1869套，基本建成4255套。

不仅如此，2021年，广州还将继续推进共有产权住房试点，落实商品住宅用地配建公租房等政策性住房比例不少于10%的规定，实现基本建成保障性安居工程2.78万套，发放租赁补贴1.5万户的目标。

《通知》指出，广州将加大全市商品住宅用地公开出让配建保障性住房的力度，配建保障性住房数量原则上不少于户籍中等偏下收入住房困难家庭年新增轮候户数。同时，积极引导企事业单位等各类主体参与保障性住房建设，支持利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地和存量闲置房屋建设、筹集保障性住房。

趋势▶▶精准打击楼市投机热钱

4月9日，广州市政府就落实房住不炒工作，约谈黄埔、天河、海珠、南沙、番禺、增城等6区，要求各区进一步强化政治意识、履行属地责任，把稳地价、稳房价、稳预期作为重要政治任务来抓，此举释放了广州调控分区施策的重大信号。根据中央经济工作会议精神，政策操作要更加精准有效，不急转弯，把握好政策的时度效。

此前，《意见》指出将对全市部分重点区域实施“限房价、竞地价”，本次6区约谈进一步释放了广州对热点区域的重点关注。有业内人士指出，约谈决定综合了各区存量去化率、新盘推货频率、热点区域房价涨幅等因素，旨在抑制热点区域、过热项目对市场的整体影响。有专家指出，对于越秀、荔湾、白云三区，之所以未被约谈或与去化率有关，三区去化周期在市平均水平以上，如荔湾区去化周期为10个月左右，高于市平均水平，而越秀区的新盘加推频率不高，主要以二手房交易为主。

4月21日的《通知》也承袭了分区施策的调控理念，《通知》规定，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。记者从市住建局获悉，本着分区施策原则，考虑到现阶段花都区与从化区二手房市场表现理性，价格持续稳定，本次未提高这两区增值税征免年限。

此前，广州市二手房交易税费标准为，对2年以上的个人转让普通住宅免征税费，不满2年的个人转让普通住宅以5.3%的税率收取增值税。今后，9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，有中介人士表示，此举增加了买房人的购房成本，卖家会将扩大的增值税征收代价转嫁给买方，有助于为二手房市场降温。

此外，分类施策还表现在加强人才购房政策管理上，此前，《意见》规定，对通过享受人才政策购买的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限从取得不动产证之日起满2年延长至满3年。通过延长人才房限售年限，广州精准打击人才房投机行为。

本次调控《通知》从人才房认定的源头发力，明确享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。黄韬介绍，人才房监管是在调配供需的基础上的“补漏”政策。“广州人才房监管经历了不断加码的过程，此前，外地人口到南沙、黄埔等区申请人才房只需开取工作证明，今年来，多加了银行流水和用工合同证明，本次又加了社保证明，释放广州在人才房认定上逐步从严的监管信号。”

《通知》指出，广州各区应强化部门协同联动，进一步加强信息共享和监测预警，提高政策实施的针对性、有效性，统筹推进房地产市场平稳健康发展。特别要严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

合富研究院高级分析师吴智杰表示，房地产调控政策有短期、中期、远期不同目标，其中，金融、人才房监管等可起到明显的抑制热钱的短期效果，而集中供地、加大住房保障等供给侧结构性改革措施，收获房地产市场中期调控预期。根据不同阶段的调控，既让市场情绪迅速回归理性，也让房地产长远健康发展贡献城市综合实力不断提升。