1.模型名称：房地产开发企业销售房产节税模型
涉税业务：某房产公司出售一幢房屋，总售价为1000万元，该房屋进行了简单的装修，根据相关税法的规定，该房产公司允许扣除的费用为400万元，增值为600万元，根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，应缴纳土地增值税：
涉及税种：土地增值税
税费计算：一般性税务处理下，因土地增值税的征收实行超率累进税率，土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）；
节税方案：按相关税法规定，土地增值税的征收实行超率累进税率，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担，运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化。
常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离。当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额不必再计征土地增值税。
所以将房屋出售分为两个合同，即第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。应缴纳土地增值税：400×50%-300×15%=155（万元）；
节约税额：240-155=85万元
节税比例：35%
政策文件及要点：
1.中华人民共和国国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
2.中华人民共和国国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
3.中华人民共和国国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条：土地增值税实行四级超率累进税率:
（1）增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
5.中华人民共和国国务院令 第138号 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条：
计算增值额的扣除项目:
（1）取得土地使用权所支付的金额;
（2）开发土地的成本、费用;
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
（4）与转让房地产有关的税金;
（5）财政部规定的其他扣除项目。
可能存在的失败情况：这是一个看起来非常好的方案，可是在方案执行过程中问题也逐渐显现。还是从销售部门最先反馈回信息：
其一，顾客拒绝和第三方（建筑方）签订装修合同，顾客认为他们和第三方素不相识，他们只是购房，没有理由让他们和第三方签订装修合同。
其二，目前大部分顾客都是付首付贷款买房，而贷款金额是根据购房合同确定的，在装修合同单签而许多银行不愿做小额装修贷款的情况下，该筹划方案将会提高顾客的首付款比例。在现金为王的时代，这直接影响房屋的销售速度，进而影响企业的资金回笼。
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