财务报表分析万科的劣势(万科集团近三年财务报表分析)

#财报季2021年#

一.销报表售投资分析

1.先看销售端

金地20年销售面积增速10.75%，销售金额增速15.24%，销售均价增速4.06%

万科20年销售面积增速13.76%，销售金额增速11.64%，销售均价增速-1.87%

去年销售增速金地略快一点点

18-20三年期间，金地销售面积复合增速55.80%，销售金额复合增速72.37%，销售均价复合增速10.64%

同期，万科销售面积复合增速30.13%，销售金额复合增速32.89%，销售均价复合增速2.13%

最近三年销售金额增速金地是万科的两倍还多

评:规模增长速度上金地略胜一筹。

Ps:为什么最近三年，万科18年以前销售增速比金地快?

答:随着报表结算，18年以前已经成为历史，我们主要讨论边际变化。

2.再看投资拿地端

万科全口径拿地金额没找到数据空缺

金地万科18年拿地金额较17年都有所下滑。

但金地近两年权益拿地金额重回增长，的从17年不到万科的四分之一到20年超过万科的一半。财务

近三年累计拿地权益金分析额是万科的40%，而金地的市值只有万科的六分之一。

金地拿地权益比也逐步回升，从18年40%，增长到20年51.63%，后续全口径销售的含金量会越来越足，同期万科的拿地权益比则相对稳定。

拿地均价方面，金地18年拿地较贵达到0.93万每平米，四年平均拿地成本约0分析.8万每平米，同期销售均价从1.8万每平增长到2万每平。

万科17年拿地较贵，18年下滑至0.54万每平后逐年上行，同期销售均价四年几乎无增长 。

评:投资规模上金地更进取，投资金额逐年上升，有利于销万科售金额继续增长，万科投资则相对保守，防御为主，会略影响后续销售增速。

至于拿地利润率等投资水平，从历史报表来看我倾向于两家企业没有太大差距。

二.费用分析

因地产报表结算滞后两年多，容易出现费用错配，直接拿当年管销费用和营收对比，对于规模增长更快的企业有失公平，因此按费用/权益销报表售进行分析。

权益销售金额两家年报均不公布，克而瑞数据中金地的权益几乎达到6成略显高估，这里我结合近三年拿地情况，金地权益比按48%计，万科权益比按65%计。

万科报表自18年开始，将一部分销售费用挂在流动资产中的合同取得成本中，同时回溯了17年报表。

金地从今年开始将一部分销售费用挂在合同取得成本，此处均进行还原处理。

财务费用因各地产企业利息资本化比例不同，此处采用总利息支出减利息收入为调整后财务费劣势用。

Ps:金地万科利息资本化率均为50%左右，均远低于其他top20房企的80-90%水平

研发费用金地四年均小于1亿，万科略高但总体低于十亿，对总费用影响不大。

按照总费用=销售费用 合同取得成本 管理费用 调整后财务费用 研发费用

调整后总费用上，金地18-20年累积增长84.2%，高于销售金额增速的72.37%大约12个点，总费用/权益销售7-8%浮动。

同期万科总费用增长59.41%三年，高于销售金额增速32.89%大约27个点，总费用/权益销售约8%浮动。

评:金地管理层每年计提的将近十亿提成奖金一直备受诟病，但整体可以看出金地在整体费用管控上和万科处于同一档次，按全口径金额对比甚至略有优势，两者并没有拉开管理差距。

费用管控上金地万科平手，而部分民企在财务费用上会亏，同样销售规模表内财务费用至少会多1.5个点左右。

三.资产负债分析

金地 资产负债率为76.59%，剔除预收款项后实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，现金短债比1.21，满足三道红线

万科 资产负债率为81.28%，剔除预收款项后实际资产负债率为71.4%，净负债率为18.09%。现金短债比2.35，剔除预收款后的资产负债率略超，但影响不大。

万科表内预收款/当期结算覆盖比例大概有1.8左右，而金地只有1.2左右，这块对比的话金地家中余粮相对较少，万科未来报表调节会更从容

万科净负债率小于金地，财务杠杆更低

万科现金短债比大于金地，流动资金更为充裕。

评:

万科现金储备更多，有利于在土地市场冷门的时候补充土储，或是在行业下行期间寻求收并购机会。

有朋友借万科净负债率更低，推出有更多的加杠杆空间，发展潜力更大。

从数据上来看确实是这样，但是结合行业空间，和万科的经营策略，万科潜在加杠杆空间能否转化为加上的杠杆，我觉得还要打一个问号。

我认为万科持有大把现金更多是被规模所拖累劣势，因为对于万科的体量来说，土地市场寻求不到足够的好投资机会。

这样长期保持现金在手，势必会降低股东投资收益。与其如此，不如增加结算，提高分红率，让股东自近由选择其他投资机会。

用100块现金买120块的现金资产是价值投资，但是如果100块在你手里能获得20%的投资收益，而你买来120块并不受自己控制，只能看着他在账上吃利息。

一年后算账，这笔投资就没那么赚，再往后则是价值毁灭。

综合来看万科资产负债表更稳健，这种稳健对于看多地产企业的投资者是好是坏，另当别论。

四.其他方面对比

万科金地体内均有物业未上市

金地物业集团20年营收40.8亿，同比增长33%，毛利率仅有9%多一点，外拓面积6700万平是亮点，远大于母公司销售。

万科物业20年营收182.04亿，同比增长27.36%，毛利率18%左右，万科物业毛利更优，体量也是数一数二，上市后有希望成为千亿公司。

金地物业营收差4倍，基本和体量相当，但金地毛利率过低。

金地物业被母公司100%持股，而万科只持有物业公司六成多股份

万科旗下还有物流，商业等多元化发展项目，金地则是有产业园，代建，地产投资基金等。总体来说万科多元化更胜一筹，不过目前相比于集团地产开发业务的体量，两者的多元化项目占比对于营收利润的影响几乎都可以忽略。

万科金地都是深圳企业，两家地产公司报表的透明和稳健程度均位于行业前列

金地背后有福田国资委，万科背后是深圳国资委下的深铁

二者前期都被险资野蛮人敲门，最终险资在金地成为纯财务投资，而在万科那边则是退出争夺。

两者管理层均是职业管理人，感觉总体对维护市值不够用心

万科管理层相对年轻，对行业发展判断一直有独到观点，但也有港股低价增发等备受争议的操作。

金地管理层年龄偏大，整体风格偏稳重，但也有金地商置这个说不清楚存在。

评：其他方面的对比中，万科相对更有优势一点点。

五.估值分析

市盈率PE

金地市盈率约5.19倍

万科市盈率约8.02倍

金地涨50%可赶上万科的市盈率

市净率PB

金地市净率约0.94倍

万科市净率约1.48倍

金地上涨60%可赶上万科市净率

权益市销率PS

的

金地20年权益市销率约0.46

万科20年权益市销率约0.73

金地上涨60%可赶上万科权益市销率

财务

总体对比：

两者管理水平相近，费用控制相近

万科因为体量原因，更接近行业天花板，被迫放慢发展脚步，销售拿地增速一般，但家底更为殷实。

金地因离天花板更远。销售增速更快，投资更进取，但在多元化发展和家中存粮上略显不足。

我还是自己的观点，如果你觉得住开还有未来，那么万科的进取略显不足。如果你觉得住开没有未来，又何必来投住开企业？

个人认为地产行业之所以经历这么多年发展，集中度仍然不高，原因在于房子的核心价值是地块而非品牌。

龙头住开企业虽然规模领先，但是除了三年融资利率和些许管理优势以外，难以构筑太深的护城河。

在业务类似，融资利率持平，管理水平相近的情况下，即便是公认龙头万科相比二线房企金地并没有太明显竞争优势，反而存在距离行业天花板更近的劣势。

金地和万科之间差距更趋向于缩小而非扩大，两者的估值水平也会逐步靠近。

目前的金地，对标万科是显而易见的低估。

最后单独聊一下金地今年年报的一些细节

1.表内毛利率高于万科，可能是因为选择把高毛利项目并表，低毛利项目出表，实际代表意义不大。

尤其是联营企业，去年105亿投资额就结出了32亿利润，今年119亿投资额，只结出了1个多亿利润

2.存货今年计提了4.6亿的减值，同时非经常损益里还提近了将近6个亿的对合营联营企业的投资减值

万科

加起来接近11亿，相比前些年提的不算少，正在对上一轮周期拿地苦果进行消化。

3.为了做正利润，金地今年第一次把4个亿的销售费用挂在了合同取得成本成本里，不过相比于同行已经这么操作好几年，金地仍算一股清流。