皇庭国际偿债能力分析报告(皇氏集团偿债能力分析)

6月1日，皇庭国际（000056.SZ）收到2020年年报问询函。

11页问询函窥得“试错止损”

根据2020年年报，皇庭国际实现营业收入6.86亿元，同比下降31.24%；归母净利润-2.92亿元，未能实现盈利。

报告期内，皇庭国际收购实际控制人控股的皇庭商务服务100%股权，国际属于同一控制下企业合并，深交所要求上市公司说明收入确认的原则、时点及具体依据，收入确认方法是否符合企业会计分析报告准则的规定，根据协议安排、交易对价支付时点、股权过户、工商登记变更等事项，将皇庭商务服务纳入合并报告的时点、是否满足控制权转移的条件，纳入本报告期的营业收入、净利润、扣非后净利润金额。

除对皇庭商务服务纳入合并报表提出质疑外，从深交所长达11页的问询函中，也可窥得上市公司近年来对市场误判及战略失误所带来的经营困境。

问询函指出，皇庭国际与同心基金、同心再贷款和皇庭集团签署皇庭了《股权转让协议》之补充协议二，同心基金和同心再分析贷款在2021年3月31日前应向皇庭国际支付359,933,389.39元，该约定日期与临时公告披露事项不一致，请核查相关信息披露的准确性、回款情况及是否构成控股股东、实际控制人对皇庭国际非经营性资金占用。

股权转让某种程度上是皇庭国际战略试错止损的重要动作。2015年，正值深圳房地产市场热闹时刻，起家于深圳的皇庭国际由于商业地产板块营收不甚理想，选择借助私募九鼎系旗下苏州和瑞九鼎投资中心（有限合伙）的皇庭系外第二大持股股东优势资源，进入金融服务和融资租赁服务。

早年间，皇庭国际以股权收购方式成为同心基金第一大股东，获得了同心基金旗下同心再贷款的小额再贷款金融牌照，此后又陆续获得了直接贷款国际、融资性担保、融资租赁、保险经纪等多个业务牌照。

此后，皇庭国际对外资料称是一家以商业地产开发和商业经营为主的企业，主营业务是商业不动产运营管理业务、资产管理业务以及各配套皇氏服务业务。

不过，皇庭国际从2019年开始便持续剥离金融业务。2019年12月，皇庭国际将同心再贷款51%股皇氏权转让给关联方同心基金，皇庭国际第一大股东深圳市皇庭产业控股偿债能力有限公司持有同心基金22.34%股权，为其第一大股东。截至2020年报期末，该项股权转让已集团完成，同心再贷款成为皇庭国际参股公司。

业内人士分析称，商业地产营收不及预期，众房企纷纷开启多元化转型布局，皇庭国际选择进入金融领域，不过收效甚微。

正寻求债务置换解决方案

事实上在深交所下发问询函前，皇庭国际已深陷债务泥淖。

因借款合同纠纷，中信信托对皇庭国际及相关方提起诉讼，申请查封了子公司融发投资名下皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。此次借债主体为皇庭国际分析报告的子公司融发投资。

2016年，融发投资与中信信托签订《信分析托贷款合同》，借款金额为30亿元，借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。截至2021年3月31日，该笔贷款仍有27.5亿元未还。中信信托遂向法院提起诉讼，要求偿还借款本金及利息，并申请诉前保全。

值得注意的是，这仅为皇庭国际的一笔债务，其一年内到期的有息负债（短期借款、一年内到期的非流动性负债）期末余额合计为38.02亿元，而货币资金余额仅为1.17亿元。问询函要求皇庭国际结合年内到期债务情况、现金流及重要收支安排、公司融资渠道及能力等，偿债计划、资金来源及筹措安排，是否存在流动性风险。

实际上，皇庭广场是上市公集团司核心资产，亦是深圳地标性建筑之一。2009年，皇庭国偿债能力际实控人郑康豪通过取得深国商实控权后，皇庭广场的开发才进入快节奏阶段，并在2013年正式对外开业。业内也将皇庭广场看成上市公司能融资还债的最大筹码。

对于迫在眉睫的偿债计划，吴凯坦言目前公司自有资金不太可能解决问题，正在洽谈其他金融机构，寻求债务置换的解决方案。