首先来看一下万科2019年年报的利润表营业数据。
营业收入同比增长23.59%，营业成本同比增长26.03%，研发费用同比增长12.75%，销售费用同比增长14.95%，管理费用同比增长6.55%，财务费用同比增长-4.38%集团。
以上数据非常漂亮，管理费用、销售费用、财务费用远低于营业收入，说明万科三费控制得非常好，这是一家效率非常高、管理能力非常强的公司。
这里边有一个数字比较刺眼，营业税金及附加增长41.98%，那就奇怪了，营业收入只增长24%，为什么营业税金及附加增长那么多？万科的高层给出的答案是：去年做了财务很多高端楼盘地皮项目，根据2020年累进制的税收法，很多递延所得税成分比较高，所以交了比较多的税。
同时另外一个数据比较奇怪，净利润增长只有15%。但营业收入增长24%，营业成本增长25%，这两个数据相抵消，净利润增长应该也有20%多的，现在净利润增长只有15%，那只有一种可能，就是费用比较高，但一看费用也不过是增长了10%多，远低于营业收入，所以这个净利润增速下滑就非常矛盾了。
这也是市场质疑万科的地方，说万科暴雷了，因为市场预期净利润增速是25%以上的，现在只有15%，所以股价应声大跌。
但如果是明眼人都分析知道，万科这不是暴雷，而是有意调节利润。
我给大家看一下万科究竟隐藏了多少利润，从以下几点分析。
第一点，利润表里的营业税金及附加。
20万科18年营业税金及附加231.8亿，按照2019年营业收入的增速23.59%来算，2019年营业税金及附加应该是286.5左右，但目前万科年报给出的数字是329.1亿，说明万科在营业税金及附加上调节了40多亿。
目前万科给出的净利润是388亿，如果加上隐藏的40亿，2019年净利润应该是428亿，和2018年报表的338亿相比，增速是27%左右，再看看现在的15%增速，你觉得万科真的是暴雷吗？只是在调节利润而已。
第二点，资产负债表里的投资性房地产。
万科投资性房地产非常大，有735亿，万科目前的投资性房地产是按照成本法去核算的，也就是按照买进的价格来做账，这里边都是房子，都是万科和别人一起合作投资的房子，按照成本法核算的话还要折旧，折旧了15亿左右。
但如果按照公允价值法来算，也就是按照现价来算，房子是以前买进的，现在房价涨了，赚的钱自然更多了，所以我算了一笔账，如果按照公允价值法去算，万科能够多拿出来30-50亿，再算上折旧的15亿左右，万科的净利润能多出45-65亿。
有人会问，那是不是全部房地产公司都是按照成本法来核算的？
不是的，有些公司盈利能力不行，所以就用公允法去核算，那就可以多出很多利润了，这些公司财务玩得厉害了，比如去年的新城控股，就是这么玩的，它之前每年的增速都是50%以上，甚至100%的也有，很多不务正业的房地产公司都是这么干的，只要房价涨了，它就按照公允法去算，利润自然多了很多，所以利润表上就非常好看，给投资者一个非常优秀的感觉。
这个投资性房地产的玩法大近家懂了吧？
万科恰恰相反，故意用成本法去核算，隐藏了45-65亿左右，取中值55亿左右。
第三点，利息费用资本化。
我看了一下，万科的利息费用资本化同比是下降的，首先利息资本化是什么意思？房地产的利息很大，不只是一年的利息，很多都是分摊到5年、10年甚至更长的利息，比如万科借了100亿，10年还清，利率10%，也就是将来要还利息10亿，这10亿分分析10年还清，如果这10亿按照费用化去做账的话，会体现在利润表里的财务费用，会侵蚀掉一部分净利润；如果是按照资本化去做账，这10亿会体现在资产负债表里，比如在无形资产等等，那么对于利润表的影响极小，净利润自然影响不大。
万科的利息费用资本化同比是下降的，说明万科并没有更多地让利息资本化，没有把更多的利息放在资产负债表里，而是故意放在了利润表里，让净利润下降了。
大家看懂了吗？利息费用资本化和投资性房地产的玩法一样，都是那些不务正业的房地产公司做高利润的手段。
上述三点都是万科2019年年报隐藏利润的方法，保守估计最少隐藏了100亿以上的利润，如果目前的2019年净利润388亿加上这100亿，就是488亿，同比增速高达40%以上，是现在15%增速的两倍多。
不要惊讶，这都是调节利润的手段。
所以万科2019年年报并没有任何问题，一如既往的稳健、漂亮，只是因为疫情和某些原因，故意调节了利润。
疫情原因大家都明白，今年日子不好过，要从去年那里拿一点利润过来今年，防止大的风险发生。
那我讲的某些原因是什么原因呢？这个大家可能都不太了解，万科调节利润的最大原因是股权激励，因为股权激励里边是有对赌协议的，换言之如果今年万科的利润增速达不到对赌协议的增速，那么高层今年的股权激励就泡汤了，一般对赌的净利润增速15%以上。
所以这会儿你明白为什么万科2019年增速是15.10%了吧？刚好卡在15%上方，把其余的利润隐藏住，防止今年不够15%的增速，就从去年那里调一点过来。
不只是万科，中国平安也会调节利润，道理都是一样，有大量的股权激励，隐藏利润这个词可能不太好听，但这些的方法在财务上都是合规的，比如银行可以通过拨备覆盖率去调节利润。
万科2019年已售已结算面积2460万平方米，销售额3340亿元，均价13577元/平方。
2019年已售未结算面积4288万平方米，销售额6091亿元，均价14203元/平方。
按照目前房地产法规定，合同要走完才能算利润的，大家对比一下2019年已结算和未结算的数据，说明了什么？已售未结算的比已结算的数据大很多，去年业绩都没问题了，今年更加不会有问题。
另外万科2019年年报每10股分红1.045元，按照现价26.8元来算，分红率是3.9%。万科分红被质疑太低，说万科管理层不顾股东的利益，但我觉得这样体量的公司已经可以了，每年营收几千亿，净利润几百亿，每年拿30%的利润分给股东，还不错了。
综上所述，万科2019年年报给我的感觉就是稳健，非常稳健，利润增速下滑只是利润的调节，亮点是物业增长29%，还有冷链的投资，虽然体量依然很小，但未来有非常可观的发展。
.........三年..
接下来再聊聊万科2020年的一季报，大家简单看一下以下数据。
一季报比较简单，简单聊几个亮点。
1、万科2020年一季度票面利率和2019年发债成本相比是大幅下降的，2019年年报是4.9%，2020年一季报是3.4%，融资利率下降很多，去年有息负债2000多亿， 这里省下很多成本，可以转化成净利润的。
2、万科2020年一季度现金流非常充裕2020年，一季度经营活动现金流量同比增长89%，现在疫情导致各种不确定性，现金报表为王，在冬天里手握现金多的企业，抗寒能力显著强大。
3、万科2020年计提信用减值损失大幅度下降。
4、万科2020年一季报股东显示，宝能系一季度减持2.7亿股，目前只剩下1.14%的股份，这些股份之后也会完全出清。
我想重点聊一下上述的第四点，这些年很多人说宝能系姚老板把万科股价往上推的，无可否认，2105年底姚老板进驻万科后，万科确实涨了一波，但是这一年多万科一直在横盘整理，并没有大的突破，相反保利一直震荡上行，重心上移的，万科真的比保利差那么多吗？
并不是万科比保利差，这一年多万科横盘的最大原因是姚老板开始万科逐步减持万科，每次万科涨上来他就要逢高减持，他投万科仅财务仅只是财务投资，不是想真正控制管理万科，最后一定会清仓集团的。
宝能系持有万科股份最多的时候有25%，一季报显示只剩下1%左右了，可能到了今年中报就看不到宝能系的身影了，野蛮人进驻万科这一场大戏终于要落下帷幕了三年。
2015年宝能系进驻，推高了万科股价；2018年宝能系逐步清仓，压制了万科股价。
这几年万科成也宝能系，败也宝能系。
现在我非常高兴看到宝能系的清仓式减持，压制万科股价上涨的最大空头终于要完全撤退了。
看完一季报后我有一个大胆的猜想，过去两年万科隐藏利润非常明显，可能是因为宝能系的存在，万科管理层索性调节利润，反正宝能系清仓是明牌的，迟早是要走的，倒不如等你宝能系走完了，我万科再释放业绩？拭目以待吧！
最后再解答很多朋友的问题，你们都喜欢问：房住不炒，国家不允许房价大涨，房地产还有什么投资机会？
你们都说得对，房住不炒是国家的意志，房价不允许大涨，所以炒房确实没有钱途，但炒房和买房地产股票是两码事。
大家要明白，房住不炒不等于房住不建，我也讲过很多次了，房地产商重点看近的是地皮价格，不是房价，因为就算房价跌了，地皮也是跟着跌的，房地产依然赚那么多钱，所以房价涨跌对于房地产商没有太大的影响，而且现在利率下行是大势所趋，房地产商的融资成本也会逐步降低，相当于反向增加了利润，除非以后房子的需求大跌，没人买房子了，那么这个行业可能真的不行了，但现在来看，这个担心还太早了。
好了，万科的2019年年报、2020年一季报基本聊完了，最后给我个人的观点，万科依然非常稳健，管理非常优秀，预期2020年的业绩稳中有进，现在这个价位估值中长期的吸引力非常大，宝能系的清仓或许能给我们一些惊喜。
以上观点只是我一家之言，仅供参考，不作为投资买卖建议。
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