房地产企业所得税预缴计算方法(房地产企业所得税预缴计算方法与土地增值税)

某百强房地产开发公司2019年12月竣工备案验收。2019年度收到预收款22000万元（不含税）。

2020年4月份交房，会计上结转完工收入22000万元，相应成本17000万元，该部分收入已确认预计毛利22000*15%=3300万元，预缴所得税22000*15%*25%=825万元。假设面积范围和竣备部分一致，假设税会结转收入和成本无差异。

假设当地所得税计税毛利率为15%，不考虑增值税、土增税、城建税等税种和期间费用。

2019年12月，该房企竣工，达到所得税上未完工产品转完工产品时点，但会计上尚未确认收入，按规定在季度申报时无需做纳税调整。

2019年度汇算清缴，需对上年度所得税上达到完工条件的房产确认收入，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。假设竣备验收部分实际毛利为22000-17000=5000万元，汇缴应调增5000-22000*15%=1700万元所得。年度申报时，原3300万元转回作纳税调减，1700万元实际毛利作纳税调整申报，相当于调增1700万元应纳税所得额。

但问题是，2020年二季度预缴申报时，由于会计上已结转收入，会计利润为22000-17000=5000，而这部分对应的收入已经按预计毛利率预缴过，如果不冲回，则可能双重重复纳税，一部分是预缴时确认的3300万元毛利，一部分是2019年度汇缴时要补提的1700万元毛利。

要解决这个问题，可以在季度预缴申报表第四行填写-5000。但可能部分地区申报表不支持，建议和税局沟通后去大厅申报。原则是不重复纳税，相信税局也能理解。

比如有些地方明确口径，对于上一年度预售收入，己计入第4行按预计毛利率计算的预计毛利额，在当年确认营业收入，此行可填负数。

也有朋友认为，如果申报表不支持填写负数，则可通过直接调整申报表第三行利润总额来达到不重复预缴的目的，但这可能会造成未分配利润科目金额直接变动很大，会引起税务局关注，甚至列入风控和稽查对象。

要讨论这个问题不得不提到国家税务总局公告2019年第23号（以下简称23号公告），对企业所得税月（季）度预缴申报表作了调整。特别是调整了《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（A200000）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报口径。

原填报口径：

国家税务总局公告2018年第26号公告对“特定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报说明是：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。（1）企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。（2）本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

按照原填报口径，房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，计算的会计利润在预缴申报时要先全额纳税，其已按预计毛利计算预缴的税款，只能在年度汇算清缴时抵减，预缴申报时不得作纳税调整。

新填报口径：“特定业务计算的应纳税所得额”填报口径调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

本次调整后，取消了预计毛利额只能在年度汇缴时才能调整的规定，同时“特定业务计算的应纳税所得额”填报数据不再强调不得小于本年上期申报金额。