本文导读：民法典颁布实施后，其中对于房地产相关的条例也作出了一些新的变化改动，涉及“居住权”、“抵押权”、“租户优先承租权”、“土地使用权续期”、“物业服务合同”等诸多方面——

1、减免新增“居住权”：买二手房要谨慎！

2、房屋交易更简单：在押房产可不解除抵押直接过户！

3、70年产权届满自动续期！

5、物业受“冲击”：多项新规约束物业管理！

1、新增“居住权”，买二手房要谨慎！

民法典新增了“居住权”的概念——在房屋所有权不变规定的情况下，为他人设置一定时限的居住使用权。

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

——不同于租赁权个税，居住权人享有对房屋直接管理和支配的权利。一旦房屋被赋予了居住权，那么意味着在居住权期限内，居住权人可以一税直住在该房屋内。

同时，民法典规定了，居住权不得转让、继承，并且设立了居住权的房屋，无约定情况下不得出租：

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

所以对于买房/租房人来说，由此带来的法律风险就是：如果购买/承租设立了居住权的房屋（且该房屋的居住权期限未到），那么即便成为新房主/租户也无法顺利入住，（签署的购房合同和租赁合同无效）此时居住权人仍可以继续居住在该房屋。

所以，在购买二手房时，以及租房时，一定要先明确该房屋是否设立了居住权。

2、房屋交易更简单：在押房产可不解除抵押直接过户！

此前，关于抵押房产的交易流程一般是：卖房解除抵押（结清银行贷款），然后再将房子过户给买家。个税

而民法典颁布实施后，这一交易流程被简化：

《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产卖房转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

——意味着：抵押房屋最新在不解除抵押的情况下，仍可以进行交易买卖。抵押房屋的房主在转卖房子时，抵押权将一并转让。

不过需要注意的是：产权人（房主）在转卖时必须通知抵押权人（银行）。同时如果抵押权人能够证明抵押财产可能损害抵押权的：

可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

3、70年产权届满自动续期！

住宅70年产权到期后该怎么办？民法典给出了解决的方向：70年权限到期后直接自动续期！

第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

需要注意的是：

• 首先，目前该条款只针对70年产权住宅的用地使用权自动续期问题，而公寓和商办类暂未在列；
• 其次，对于如何自动续期？交费与减免否？交费多少？这些问题民法典并未明确规定——“需依照法律、行政法规的规定办理”。

所以总的来说，民法典已经提供了住宅建设用地70年使用权自动续期的原则和方向，而相关的法律法规如何落实才是真正的解决之道。

4、找中介买房注意：跳单要付报酬！

现实生活中经常出现：买房人在找中介买房后，又绕开中介与房主直接签订合同。

对此民法典明确了房屋中介的合法权益：

民法典第九百六十规定四条的规定：中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会税或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

——意味着：如果此后再出现此类“跳单”现象，中介方可以依法最新主张买房人支付报酬。

5、物政策业受“冲击”：多项新规约束物业管理！

物业和业主之间的矛盾，时不时就成为媒体报道的热点话题。

民法典中关于物业管理相关的条款，可以说对物业行业的部分现有模式造成了一定的“冲击”——这也意味着，此后将通过法律的强制推行，来使得物业管理作出相应改变。

具体买房包括：

（1）合同未到期，业主经法定程序也可共同解聘物业

民法典第九百四十六条规定，业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知，除非另外约定；物业服务政策企业服务期满前不同意续聘要提前90日书面通知业主，除非另有约定。

——明确了只要业主大会程序合法，那么业主就可以依法解除物业服务合同。（物业公司就要退出，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失）

（2）物业有对服务工作定买房期公开报告的义务

民法典第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

——明确了物业服务人的信息公开义务，对于业主共有部分的经营和公共收益情况，物业须以合理方式向业主公开报告。

（3）“高空抛物”物业方负有安全保障卖房责任

民法典第一千二百五十四条第二款规定：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

（4）物业采用断电停水方式催交物业费属违法

民法典第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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