假期不平静！又有三家“规模房企”债务违约

这个国庆假期，对于房地产行业来说暗流涌动、雷声不断，又有三家规模房企发生违约事件。

01

鸿坤地产

10月6日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称“鸿坤地产”）公告称，兹涉及BJHKWY 14.75 10/08/22，根据债券的条款，债券的所有未偿还本金连同其应计及未付利息将于2022年10月8日到期应付，公司预计不会在到期日支付应付金额。

根据债券的条款，未能在到期日支付本金将构成债券的违约事件，而未能在到期日后30日宽限期届满时支付利息亦将构成债券的违约事件。

值得注意的是，这并非鸿坤地产首次发生美元债违约。

2022年5月10日，30天宽限期后，鸿坤地产未能偿还上述美元债项下1423.375万美元利息，债务风险暴露。

随后，五矿证券于召开境内债2022年第一次持有人会议，通过了有条件豁免触发交叉违约条款（债券继续存续）并追加担保措施的议案，但截至2022年6月20日，鸿坤地产最终违约。

《小债看市》统计，目前鸿坤地产已有四只美元债违约，违约金额1.93亿美元。

今年6月20日，鸿坤地产境外债违约触发其境内债"18鸿坤01、18鸿坤03、19鸿坤01"交叉违约条款，三只债券违约金额为8.91亿元。

目前，鸿坤伟业已委任钟港资本为财务顾问，并探讨债务管理方案。

其实，鸿坤地产发生违约事件，公司流动性紧张问题此前早有预兆。

2021年12月，鸿坤地产发布公司债券回售兑付兑息达成展期的进展公告，“19鸿坤01”将分两期兑付，并新增担保主体变更为鸿坤集团及其实控人，债券展期让其暂时获得了喘息的机会。

2021年11月，由于再融资渠道不断收缩，流动性管理压力加大，联合资信鸿坤地产主体及相关债项信用等级调整至“AA-”。

随后，惠誉也将鸿坤地产及其高级无抵押评级和香港理想投资有限公司发行的未偿美元高级票据评级(IDR)从"B"下调至"CCC "。

2021年以来，鸿坤地产频繁被列为被执行人，总金额超千万，其涉及司法案件231起，其中作为被告的有140起；2022年3月公司及法人被限制高消费，另外还发生4条行政处罚，总金额8532.38万元。

过去数年间，鸿坤地产区域性发展没有走向全国，错失高速发展良机。近年在环京房地产调控、疫情等压力下，公司经营迅速恶化，陷入流动性危机。

今年以来，鸿坤地产的各类风险舆情层出不穷，3月底30亿元的理财产品因未能兑付问题而遭到投资人追讨，还涉入过多起票据追索权纠纷、商品房预售合同纠纷。

02

亿达中国

10月3日早间，亿达中国（3639.HK）公告称，根据同意征求的条款，一笔金额为345万美元须于2022年9月30日按比例支付予所有届时未偿还优先票据（YIDCHL 6 03/27/22，ISIN：XS2130508000）的持有人。

由于宏观经济、房地产市场及金融环境的不利因素，加上多波疫情爆发，亿达中国无法于付款日期支付该笔款项，不付款可导致持有人要求加快就优先票据还款。

亿达中国公告

截至公告日期，亿达中国尚未就加快行动收到优先票据持有人的任何通知。公司将与债权人保持主动沟通，并将在实际可行情况下尽快就任何重大发展为市场提供更新消息。

今年2月，亿达中国寻求同意修订契约，将上述债券到期日由2022年3月27日延长至2025年4月30日，票据年利率变更为6%，利息支付日期变更为每年4月30日及10月30日。

同时，亿达中国增加于2022年9月30日及2022年12月31日各日向所有届时未偿还票据持有人按比例支付现金345万美元的规定，以替代原应于2021年9月27日支付的应计利息，及违约利率由每年16%变更为票据新利率加每年2%。

其实，早在2020年初，亿达中国已发生债务违约事件。

2020年4月23日，亿达中国公告称，截止2020年4月20日未支付2020年到期年息为6.95%的优先票据的未偿付本金5285.4万美元，构成违约事件。

据官网介绍，亿达中国创立于1984年，2014年6月在香港联交所主板上市，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。

从股权结构上看，亿达中国的控股股东为嘉佑（国际）投资有限公司，持股比例为61.2%，穿透后公司实控人为中民投及中民嘉业。

2019年4月，中民投旗下“18民生投资SCP004”违约，后被实施资产冻结，这也导致亿达中国未偿还本金总额42.77亿元贷款触发提前赎回条款。

此后，不少金融机构拒绝为亿达中国部分现有债务进行再融资，其融资渠道遇阻后逐渐恶化。

中民投与亿达中国的交集始于2016年。

2016年11月，中民投以30.14亿港元收购亿达中国53%股份，成为其控股股东，后又在2017年进行两次增持，给亿达中国提供了大量资金支持。

03

弘阳地产

9月30日，弘阳地产（01996.HK）公告称，2022年10月票据REDSUN 10.5 10/03/22的所有未偿本金金额及其应计未付利息在2022年10月3日到期应付。

如公告所述，弘阳地产预计将不会在到期日兑付应付金额，到期未支付该本金将构成2022年10月票据以及其他美元票据项下的违约事件，于到期日后30天宽限期到期后未支付利息将构成2022年10月票据项下的违约事件。

据公开资料，上述美元债发行于2019年7月，余额2.5亿美元，期限3年，票息10.5%，应于2022年10月3日到期。

随后，10月3日弘阳地产盘中跌超25%，股价一度触及0.61港元，创18年7月上市以来新低。

《小债看市》统计，目前弘阳地产存续4只美元债，存续规模12.15亿美元，一年内还有4.55亿美元债于2023年4月到期以及2023年9月到期的2亿美元债。

存续美元债

9月21日，由于高额债务到期、经营现金流疲软和流动性减弱等原因，穆迪将弘阳地产的企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”，并将其高级无抵押评级从“Caa2”下调“Caa3”，展望仍为“负面”。

弘阳地产的流动性较弱，在艰难的融资环境下，如果没有任何新的融资，公司持有的运营现金流和目前持有的现金将不足以在未来6-12个月内覆盖其所有付款义务。

2022年前八个月，弘阳地产的合同销售额同比大幅下降60%至251亿元。

据官网介绍，弘阳地产是一家江苏省领先的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营及管理。

2018年7月，弘阳地产登陆资本市场，意气风发之时曾高喊“2020年销售额过千亿”的目标。

目前，房地产行业仍处于黎明前的调整期，在债务压力下，不少房企在违约边缘挣扎。