二手房转让未满两年有什么危害(二手房为什么要满两年才可以出售)

主讲律师

广东英物律师事务所

丘俊波律师

由于二手房买卖从签订合同到最后实现所有权的转移往往要经历一段时间（筹款或者申请贷款），在房价大幅波动的背景下，出卖人或者买受人因自身利益而反悔的现象越来越严重，引发了诸多纠纷和诉讼。

那么我们在买二手房的时候要注意哪些关键点?

案例

2019年11月7日，张某购买李某的房子，双方签订了《房屋买卖合同》，约定了：房屋的价格为145万元，张某签约当日交3万元定金；2019年11月14日前付142万元。李某保证房子权属清楚，如果房子有抵押贷款，在办理产权证过户前，李某必须还清贷款，注销抵押。违约责任约定为任何一方逾期10天不履约的视为违约，张某违约，定金不退，并按房屋总价10%赔偿；李某违约呢，双倍返还定金，并按房屋总价10%赔偿。合同备注，房屋抵押给了赵五。合同履行过程中，该房子大幅度跌价，张某要求李某先注销房屋上的抵押再付款，李某不同意，2019年11月14日，张某未支付142万元房款。双方产生争议。2019年11月28日，张某向法院提起诉讼，要求解除合同，以及要求李某双倍返还定金共6万元。诉讼期间，李某将房屋低价转让他人，并完成产权转移登记手续。

张某主张：李某没有按照其要求先行注销抵押登记，至今已逾期超过10天，视为根本违约。

李某辩称：同意解除合同。但是合同对于注销抵押的时间没有约定，所以他没有违约，是张某违约。张某应在2019年11月14日前付款，但因为房价下跌，张某没有付款。只要张某按约付款，他肯定会在办理过户手续前将抵押权注销的。另，李某提起反诉，要求解除合同，以及要求张某承担违约金14.5万元，其中已经支付的定金3万元不予退还，还需支付11.5万元。理由是张某没有按约定付款，根本违约，导致李某不得不低价转让房屋，造成了房屋差额损失。

张某辩称：是李某没有及时注销抵押违约了，并且在诉讼期间合同还没解除的情况下，李某把房子都卖了，张某不付款是行使的不安抗辩权。

这个案子张某起诉后李某又反诉了，

最终的结果怎样？

一审法院认为：张某明知房屋存在抵押的情况下签约，在合同没有约定的情况下，张某要求先注销抵押再付款没有合同依据。李某在合同履行中没有违约，所以，张某要求李某双倍返还定金共6万元的诉讼请求不能得到支持。张某要求解除合同的理由不符合法定的解除条件，但因房屋已经卖给其他人了，导致合同客观上不能履行，故判决合同解除。张某无法定理由拒绝履行合同，违约，李某有权主张解除合同。但是，李某在合同还没依法解除的情况下将房屋另行出售，也存在违约。综合全部情况，合同既约定违约金，也约定了定金，李某主张违约金。故，双方都违约的情况下，各自承担相应责任。最终酌定张某赔付违约金5万元。

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简单来说就是张某因为房价下跌不肯付款，违约在先。李某因为张某违约要解除合同，还没等到合同被依法解除，把房子卖了，亦构成了违约。之前看过购房者买到凶宅的情况，那这样可以退房吗？

其实大多数人对凶宅还是比较敏感，是否退房主要看卖家有没有如实披露凶宅的事实，购房者购买前是否明知是凶宅，我以一个案例说明下。

吴女士购买了王某的二手房，谁知入住不久后即得知该房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与王某交涉要求解除双方的买卖合同，遭王某拒绝后吴女士将王某告上了法院，要求撤销买卖合同，返还已付购房款。

法院认为，对发生凶杀等事件的凶宅会谨慎购买是普遍的善良风俗，王某在签订房屋买卖合同时，应根据诚实信用原则向吴女士披露房屋曾发生凶杀事件的事实，王某未履行披露义务，违背了公序良俗和诚实信用原则，构成欺诈，吴女士请求撤销该合同，返还已付房款的请求，应予支持。

现在买房子一般都会到中介公司找房源，如果买家与中介公司签订的《居间合同》约定找到合适的房子后，不管买卖合同有没有成功签订，都要支付2万元居间费用，这样的约定有效吗？

这样的约定无效的，属于霸王条款。根据我国《民法典》规定，居间人未促成合同成立的，仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司在未能居间成功的情况下主张居间费用没有法律依据。而且目前二手房中介市场良莠不齐，很多所谓的“中介公司”其实并没有相应的资质，而是仅仅挂着“信息咨询中心”的牌子以号称介绍低价房源吸引客户，但实际上其并没有什么房源，也无法履行与购房者签订的合同，与其签约的结果通常就是上当受骗，因此在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司。

如果购房者买了二手房后才发现房子已被出租了，购房者可以要求承租人搬离吗？

不可以要求承租人搬离。之前有朋友遇到过这样的事情，刚好可以分享给大家。我朋友张先生买了一套二手房，但是这个房子一直是租给别人的。张先生买了房子后就告知承租人其已经买了这个房子了，要求承租人搬离。但是承租人主张其跟原房东签订的租赁合同还有5年才到期，现合同期没满，不肯搬走。最终经多次调解，张先生与承租人达成了调解协议，张先生补偿承租人三个月的租金，承租人才搬走。

“买卖不破租赁”是民法上一个重要制度，而且在二手房买卖中，租客具有同等条件下的优先购买权。因此购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。

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这个案子还引申出另一个概念——“居住权”。《民法典》正式实施后，增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。设立居住权的房屋不得出租。鉴于居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。具体查询是否设立居住权的方法也很简单，去房屋所在地的不动产登记中心进行查询。

二手房买卖中还有哪些事项需要购房人留意的?

还有挺多的，这里简单地补充几个比较容易引发纠纷的关键点。

第一点，审查卖家是否是真实的房屋所有权人。例如声称是房主的配偶、子女、朋友帮房主代办相关买卖房屋手续，在购房者支付定金或者房款后，真房主出现表示从未授权任何人帮助其买卖房屋。因此在签订房屋买卖合同时，支付购房定金或支付购房款时，一定要注意看清交易对手是否是真实的房屋所有人。如果房主确实在外地，无法亲自办理房屋买卖事宜，可要求房主出具一份经公证机关公证的授权委托书，由被授权人参与办理相关手续。

第二点，审查房屋的所有权人是一个人，还是存在共有人。例如房屋是夫妻共同财产，还是家庭共同财产。如果存在共有人，则需要所有的房屋共有人一起签订买卖合同，否则可能会面临共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效的风险。

第三点，审查房屋在出售时是否存在法院查封或者抵押的情形。 考虑到二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此，购房者在签订买卖合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。对于低于市场价格的二手房，购房者需要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产，故其开价非常低。对于该情况，建议购房者与售房者详细交流了解情况后，再确定是否要购买该房屋。即便要购买的，建议大部分资金全部进入资金托管账户，以保证资金安全。

第四点，审查房屋的学区功能是否已经使用。很多购房者购买二手房的原因是在于购买二手房之后，可以立即使用该房屋的学区功能。为此，购房者在签订房屋买卖合同之前应当详细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。同时，在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区；违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

第六点，签订买卖合同时要看清条款，特别是买方支付首付款，卖方办理银行解押手续，买方付款方式，卖方办理产权过户手续等。在合同中应明确各自义务履行的先后顺序，以便出现纠纷时确定责任。还要看清楚相关违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。