代建项目发票管理办法及实施细则(代建工程项目发票如何出具)

近些年地产行业代建项目越来越多，一些在人才、管理经验及品牌等方面有相当积累的地产开发商逐渐脱颖而出，组建了专业代建管理公司，比如绿城旗下的蓝城等。这些专业公司发挥自身的品牌优势、管理优势、营销优势，与一些中小地产开发商深度合作，逐步探索出来一条轻资产运营模式。笔者将地产代建项目常见的三个财税风险问题予以总结分析，以飨读者。

一、将代建项目混同为自建项目

很多地产开发企业没有搞清楚代建项目与自建项目的区别，在项目实施、合同文书中将代建项目和自建项目混同，出现了以代建方立项报建、代建方垫资等情况，将代建项目做成了自建项目，清算税款时遇到麻烦。标准的代建项目应同时符合以下四个条件：

1、必须事先与委托方签订委托代建合同，在合同中载明收费依据及标准；

2、代建项目的立项和报建必须是以建设单位名义开展；

3、以委托方名义与施工各方进行结算，施工方将发票直接开给委托方；

4、不垫付项目资金。

操作建议：代建合同是代建业务的载体，应当在代建合同中明确上述四点内容，执行过程中严格按照代建模式操作。

二、代建合同中工程代建费与营销费用划分不清

在代建项目服务过程中，一般会提供工程代建管理服务和营销管理服务两类服务。一些不规范的代建合同服务内容约定为提供代建服务和营销服务，收费条款仅约定代建服务费按照投资额或者销售额的一定比例计取，并未明确划分工程代建费和营销费用的金额或者比例，委托方在取得代建费发票时不能全额计入开发成本，在土地增值税清算时存在被税务机关核定或者调整开发成本的风险。

操作建议：应在代建合同中明确代建管理费与营销费用计取比例，分别取得代建管理费发票和营销代理费发票。

三、代建项目产品定价未能有效规避土地增值税临界点

在实务中，一些代建项目产品定价往往只看外部因素而忽视了内部因素，比如部分地产项目销售定价都会参考竞品定价、项目地域消费能力、人均收入等等因素，而忽视了成本定价、税负定价的影响因素，造成定价偏高而企业收益下降，影响去化速度。

操作建议：改变定价策略，结合产品收益率、税负临界点进行定价，避免出现定价偏高而企业收益下降的情况。