人最重要的四大需求莫过于衣食住行。

不管楼市如何变化，买房仍是人们的不可或缺的需求。不久前，官方也作了定调：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费！

那么买房第一步，就是要熟知各种买房政策，今天就来一篇文章看懂，涉及落户、限售、公积金、贷款政策、学区等，希望可以帮助买房人在买房路上少走弯路。

01

徐州落户政策

2019年年底，江苏省人民政府的网站印发《关于推动非户籍人口在城市落户的实施意见》细化了目标任务、明确了工作措施。其中关于徐州落户政策如下：

全面放开对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人的落户限制。

对参军进入城市人口，有能力在城市稳定就业的新生代农民工，在城镇就业居住和举家迁徙的农业转移人口，在当地有合法稳定住所（含租赁）、合法稳定就业并参加城镇社会保险、办理居住证的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口。对参加城镇社会保险可以设定不超过5年的要求。

此外，徐州目前实行有利于人才引进的户口准入政策、鼓励购房的户口准入政策、鼓励投资的户口准入政策、鼓励经商的户口准入政策、“三投靠”户口迁移政策符合条件即可在徐州落户。

02

徐州限售政策

徐州目前采取的限售不限购政策，也就是说：无论是徐州本地人，还是外地人都可以在徐州买房。

限售：自2017年6月份，徐州楼市进入限售阶段；2018年6月5日，徐州限售升级，市政府出台相关办公室文件，要求从2018年6月10日开始，商品房领证至少满2年才能上市交易。

主要内容包括以下3点：

1、徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；

2、市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易；

3、商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》。

2021年徐州购房政策

03

徐州贷款政策

目前徐州主流的贷款方式有3种，分别是：商贷、公积金贷款和组合贷。

商贷

1.首付：首套3成，二套4成已成主流

徐州的首套房商贷最低首付3成；

徐州的第二套房最低首付4成；

徐州的第三套房及以上贷款：拒贷。

2.贷款利率：LPR利率，首套5.85%左右，二套5.95%左右

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率商贷执行LPR利率，每个月20日左右会公布最新的LPR利率。房贷利率方面，最新调查结果显示，首套主流5.85%左右，二套主流5.95%左右。

3.征信：史上最严征信将上线

自2020年1月19日起，征信中心将面向社会公众和金融机构提供二代格式信用报告查询服务。新版征信将体现夫妻双方的负债情况，这也意味着即便离婚，非主贷人再次买房属于有房有贷，离婚后也无法低首付购房。

一句话，“假离婚买房”这条路可能走不通，离婚买房首付可能提高。

4.“认房认贷”政策：大部分银行认贷不认房。

大部分银行认贷不认房。但也有部分银行执行“认房又认贷”，贷款前还需要仔细问清。

公积金贷款

2020年6月24日起，徐州执行新版公积金政策，内容包括徐州市区（包含铜山区）个人公积金最高可贷款50万、夫妻双方最高可贷70万；县区个人公积金最高可贷款40万、夫妻双方最高可贷50万。

另外，若市区（含铜山区）职工公积金余额满足一定的条件，提取＋贷款最高不超过90万元，不分单方申请或双方申请。

1.公积金贷款条件

· 本市城镇常住户口或其他合法有效居留身份；

· 有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

· 有合法有效的购建住房证明材料；

· 有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的保证人；

· 符合市公积金中心规定的其他条件。

· 单位和个人建立了住房公积金制度，在申请贷款当月之前，个人和所在单位连续、按时、足额正常缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的职工，可以申请贷款。

2.公积金贷款额度计算公式：

【（借款人月工资总额 借款人所在单位住房公积金月缴存额）*还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额】*贷款期限（月）

【（夫妻双方月工资总额 夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）*还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额】*贷款期限（月）

· 月工资总额=公积金月缴额/（单位缴存比例 个人缴存比例）

· 个人还贷能力系数：按照40%计算

3.公积金贷款年限：

· 职工申请公积金贷款的最长年限不得超过30年；

· 且贷款到期日不超过借款申请人（含共同借款人）法定退休时间后5年；

· 同时不得超过所购住房的剩余使用年限。

4.贷款流程：

中心受理→银行签订借款合同→担保公司办理担保、抵押→银行放款。

5.查询公积金：

拨打公积金服务热线电话查询：12329；

持身份证至公积金营业厅现场查询；

手机公积金APP、支付宝/微信在线查询。

6.贷款城市范围：淮海经济区10市互认互贷：

目前徐州已与淮海经济区内的淮北、菏泽、济宁、临沂、连云港、商丘、宿迁、宿州、枣庄等9个已签约的淮海经济区核心城市开办住房公积金贷款互认互贷，即缴存互认，贷款互贷。

组合贷

2019年5月8日，徐州市住房公积金管理中心印发了《徐州市个人住房公积金组合贷款的管理办法（试行）》的通知，组合贷款政策自2019年6月1日起执行。

①办理组合贷条件：

· 购买商品住房或存量房（二手房）为唯一套住房；

· 首次使用公积金。

②办理组合贷的要求：

· 组合贷的额度最高不超过所购商品住房总价的70%；

· 存量房（二套房）首次贷款不得超过总房价的60%；

· 组合贷的比例最高不超过公布的住房公积金最高比例，且首付加组合贷总额不高于房款总额。

· 住房公积金贷款和商业性住房贷款所贷年限必须一致；

· 住房公积金组合贷款年限最短一年，最长年限30年，且贷款到期日不超过借款人（含共同借款人）国家法定退休年龄后5年。

③可办理组合贷的银行：

邮储银行、建设银行徐州分行、淮海农商行、华夏银行。

徐州公积金“商转公”新政

今年5月，市公积金中心在答复市民建议时表示，5月1日起已开通第三方代还业务，对申请“商转公”没能力自筹资金还款的职工，提供代偿服务。

申请“商转公”贷款的借款人，不能自筹资金结清商业贷款的，可向担保公司提出申请，由担保提供代偿服务，凭担保公司出具的同意代还商业贷款证明、商业银行同意一次性结清贷款证明、商业贷款借款合同、购房合同等相关资料办理申请。

根据徐州的最新公积金政策，夫妻双方贷款加提取，公积金最多可以使用90万的额度！现在徐州公积金利率只要3.25%，而徐州的首套房商贷利率已经达到5.75%，如果贷款70万，使用30年的期限还清贷款，公积金要比商贷省下38万左右的利息！

1.商业贷款转公积金贷款新政办理流程与收费标准：

2.商业贷款转公积金贷款需要的条件：

单位和个人连续、足额、正常缴存公积金6个月及以上的职工，购买自住住房且在无其它债务，无不良信用的情况下，是可以申请到一定数额贷款的。

3.在徐州“商转公”需要的材料：

办理材料：1.购房合同（原件）；2.付清全部房款的发票（原件）；3.不动产权证（房屋所有权证、土地证）（原件）；4.商业银行个人住房借款合同（原件）；5.银行出具的一次性还清贷款证明或凭证（原件）；6.借款人、共同借款人及其他产权共有人有效身份证（原件）；7.借款人、共同借款人等其他产权共有人常住户口或合法有效居留证件（原件）；8.婚姻状况证明（结婚证、离婚证或离婚判决书），单身职工，须由其本人在柜面签署单身具结声明书；9.个人收入证明（本中心正常缴存公积金的职工除外）（原件3份）；10.个人信用报告（原件1份）；11.银行卡（Ⅰ类）。

04

徐州购房补贴

前不久，徐州发布了2021年—2023年人才引入新政，在这期间，每年将引入领军人才500名、专门人才5000名、大学毕业生5万名，为了加大引入力度，这些人才将享受一系列的政策优惠，其中就包括了首次购房优惠补贴。

引才范围

支持政策

领军人才享受13条支持政策，其中包括首次购房，最高100万的购房补贴。

专门人才享受6项支持政策，其中包括首次购房，最高20万的购房补贴 申请公积金贷款的自住住房，公积金可贷最高额度上浮2

大学生7项支持政策：本科及以上学历毕业生在徐州首次买房，按照购房总款的5%给予一次性补贴，最高不超过10万；其中企业全职引入的在徐高校应届博士毕业生、世界名校博士，在徐首次购房，给予30万购房补贴；

05

徐州学区划分

购买二手房时，很多买房人十分注重学区，一起来看看你想买的房子究竟在哪个施教区吧。

2021年市区公办小学施教区

1.苏堤路小学：北至二环北路、南至故黄河、西至苏堤北路、东至中山北路。

学

2.云龙小学：东到三道中河（香溪左岸与提香湾河界）、医科大学西墙，西到民祥园路（含正德君城），北到城东快速路（徐海路），南到和平大道。

3.徐州市青年路小学本部：东到解放路、民生巷、市政府大院宿舍，南到建国路，西到彭城路，北到淮海路。

4.2021年少华街小学：东到矿山东路，西到二环西路，南到淮海西路，北到黄河南路。

5.星光小学：以星光小学为中心，东至二环西路、南至湖北路、西至工农路、北至湖滨路。

6.鼓楼小学：施教区范围：南至环城路，北至陇海铁路，西至中山北路，东至烟厂。

7.徐州市光荣教育集团（光荣校区）：光荣本部：淮海西路以北，西安北路以东，黄河南路以南，中山北路以西范围内所有小区。

8.2021年徐师一附小：王陵路以北、淮海路以南、中山南路以东、彭城路以西及户部山步行街（海云大厦以北）。

9.2021年徐州市公园巷小学：东到原警备司令部，南为公园小区，西到民生巷，北到淮海东路。

10.2021年解放路小学：东到奎河、南郊中茵城东墙、建银共建小区东墙、引洪小区东墙，南到溢洪河、南郊中茵城南墙，西至解放路小学西墙劳动巷沿街楼房、莲花小区北门进入内部南北路至和平路以东楼房、江苏师范大学（云龙校区）西墙，北到苏园小区。

11.2021年西苑小学（东校区）：东到二环西路，南到矿山路接水漫桥路接民安园南墙，西到西苑中路，北到民安园北墙接水漫桥路接黄河南路。在此区域内常住居民子女。

12.2021年西苑小学（西校区）：东到西苑中路接民安园南墙接水漫桥路，南到矿山路，西到三环西路，北到黄河南路。在此区域内常住居民子女。

13.2021年求是小学施教区范围：

煤建路校区：东至煤建路、西至煤建西路、南至明珠路、北至煤建一街

明珠路校区：东至煤建西路以西、接明珠路以南、接煤建路以西、接余姚西路延长段（未命名路）以北、接关庄路以西、接湖北路以北、西至二环西路，南至湖北路，北至建国西路。

14.青年路小学新城区分校：东到明正路，南到昆仑大道，西到汉源大道，北到峨眉路；美的翰城小区一期、二期业主子女一年级新生入学可在青年路小学新城区分校和青年教育集团太行路小学两所同质学校中自主选择。

15.青年路小学绿地商务城分校：东到汉源大道，南到昆仑大道，西到唐盛路，北到峨眉路。

16.青年教育集团彭祖大道小学：商务城6-2期、7期、8期、泊林公馆1、2、3期、原香漫谷）

17.青年教育集团太行路小学：东到云龙区界，南到昆仑大道，西到明正路，北到峨眉路；美的翰城小区一期、二期业主子女一年级新生入学可在青年路小学教育集团太行路小学和青年路小学新城区分校两所同质学校中自主选择。

18.徐州市公园巷小学教育集团潇湘路学校小学部：东到经十五路，西到汉源大道，南到汉风路、高速公路，北到顺堤河。以上范围内的小区实际入住的适龄儿童可到我校报名就读。

19.徐师一附小教育集团经十路小学：东到汉源大道，南到迎宾大道，西到楚韵路，北到钱塘路。

20.新元小学：东到经十五路（金沙路）;南到峨眉路;西到经十二路、汉源大道;北到云台路、彭祖大道。

2021年市教育局直属学校公办初中施教区范围如下

1.徐州市欣欣中学(徐州高级中学北校区)：东到故黄河，南到淮海东路、溢洪道，西到中山北路、彭城路、步行街、云东二道街，北到故黄河。

2.徐州市第八中学：东到彭城路、步行街、云东二道街，南到溢洪道，西到中山南路、湖东路，北到淮海东路。

3.徐州市第十中学(徐州市第三中学实验学校)：东到津浦铁路、坝子街，南到陇海铁路、闸口东街，西到煤港路、中山北路，北到二环北路、煤港路。

4.徐州市第十三中学：东到中山路、湖东路、金山南路，南到泉山区界，西到苏堤北路、矿山东路、煤建路、纺织东路、湖中路，北到故黄河、天山绿洲南墙、淮海西路、明珠路。

5.徐州市王杰中学：东到云龙区区界、东三环路、假山南北路，南到故黄河、东丰路、黄山小区A、B区和城建家园南墙、黄山大道延长段,西到津浦铁路，北到响山路、云龙区区界。

6.徐州市第二十二中学(徐州市第一中学实验学校)：东到马场湖西路、中山北路，南到故黄河、天山绿洲南墙、淮海西路，西到三环西路、二环西路，北到九里山。

7.徐州市科技中学：东到故黄河，南到泉山区区界，西到湖东路、金山南路，北到溢洪道；居住在铜山新区持市区户口的小学毕业生。

8.徐州市第三十一中学：东到二环西路、苏堤北路、煤建路、纺织东路、湖中路，南到明珠路、湖北路、珠山西路、泉山区区界，西到三环西路、泉山区区界，北到矿山路、徐萧公路。

9.徐州市西苑中学：东到二环西路，南到矿山路，西到三环西路，北到故黄河。

10.徐州市第三十二中学：东到大庆路、下淀南路、下淀北路、铁路29宿舍东墙，南到下淀路、白云路、津浦东路，西到津浦铁路西线路，北到铁路29宿舍北墙。

11.徐州市第三十三中学：东到津浦铁路，南到建国东路、故黄河，西到坝子街、故黄河、中山北路，北到闸口东街、陇海铁路。

12.徐州市第三十五中学：东到津浦铁路，南到故黄河，西到故黄河，北到建国东路。

13.徐州市东苑中学：东到庆丰路，南到陇海铁路，西到三环东路，北到和平大道。

14.徐州市新元中学：东到云龙区界，南到太行路，西到汉源大道，北到故黄河。