文|金穗源商学院 刘玉章
问题二十一：‘营改增’后如何预缴土地增值税？
问：房地产企业取得“商品房预售许可证”之后，可以预售房产，取得预收款之后要预缴土地增值税，预缴土地增值税的计算基数是不含税销售额乘以土地增值税的预征率。但是，财税[2016]43 号文件与国家税务总局2016年70号公告(以下简称70号公告)所规定的计算基数不同，当地税务机关要求企业按70号公告执行，这样做对吗?
答：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
预缴土地增值税=预收账款÷(1 税率或征收率)x土地增值税预征率
适用一般计税方法的税率为9% ; 选择简易计税方法的征收率为5%。
《国家税务 总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)x土地增值税预征率
【案例】2019年6月，晋龙房地产公司开发的和谐友爱小区开始预售房产，签订住宅预售合同金额22 200万元，实收预收款1 554万元，适用一般计税方法计税，当地规定住宅土地增值税的预征率为2%。请计算应预缴的土地增值税。
【案例分析】
（注：以下计算结果四舍五入保留整数）
(1)按财税[2016]43号文件规定:
预缴土地增值税= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)
(2)按照70号公告规定:
预缴增值税= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)
预缴土地增值税=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)
(3)多预缴土地增值税= 302 246 - 285 138=17 108(元)
误征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%
房地产企业适用一般计税方法，采用70号公告比财税[ 2016] 43号文件多预征土地增值税17 108元，误征率为6%。
(4)设预收账款为X,计算一般计税方法土地增值税预征率。
设按43号文件计算的预征税为A,
A=X÷1.09×2%
按70号公告计算的预征税为B,
B=(X-X÷1.09×3%) ×2%
B/A=(X-X÷1.09×3%)×2%/X÷ 1.09× 2%=1.06
(5)同样方法，计算简易计税方法土地增值税误征率。
70号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据”。“可以按照”不是强制性规定，是选择性规定。因此，纳税人可以不按照70号公告的规定，而按财税[ 2016] 43号文件计算土地增值税的计算基数，少预缴土地增值税可以为企业节约资金成本，但是，两种计算方法对土地增值税清算时的最终税负没有影响。
下期我们学习“ 土地增值税清算时补缴以前年度税款是否征收滞纳金”，您也可以思考一下，下期再见！
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