中房报记者 高欣丨上海报道

2019年以来，上海二手房市场的回暖迹象愈发明显。单看2月，尽管受节假日影响遭遇季节性缩水，成交不足一万套，但市场表现继续呈现出回暖态势，累计成交金额同比增长22%，全市累计成交套数同比增长39%。

进入“小阳春”，上海二手房市场的势好变得更加明显。近日，中国房地产报记者随机走访了位于黄浦区、闵行区以及浦东新区的几家中介门店发现，成交增加、挂牌价格稳定，以及成交周期的缩短，在不同区域均有所表现。

临近月末，面对市场的回暖，甚至有业内人士预判，今年3月上海二手房的成交量将有可能突破3万套。按照上海中原地产的成交数据预判，3月的成交量至少会突破2万套。对上海来说，二手房成交超过1.5万套就意味着脱离淡市。倘若3月的成交能够翻越2万套大关，那将会是2016年11月以来的市场新高。

月成交预计突破2万套

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者：“上海二手房市场的确能感受到明显回升。一方面年后的挂牌量恢复得很快，仅两周时间就恢复到了每周新增挂牌超过1万套的水平，回到了2018年9、10月比较稳定的状态。从挂牌价格来看，正在逐渐回稳，与去年底较大的溢价尺度相比议价空间也回归到3%~5%，随着交易的回暖，整体市场心态从稳。”

“虽然目前3月的数据还没有出来，但我预估成交总量可能在22000套左右，如果最后一周成交持续上扬且有较快增长，甚至有可能达到2.3万到2.4万套的水平。”卢文曦表示，市场调控后，2017年、2018年均未出现月度成交突破2万套的情况，过去两年的月度成交量平均在1.4万套左右。突破2万套意味着市场回归到了比较正常的流量。

事实上，从今年1月、2月的成交情况就可以看到此次上海二手房市场回暖的含金量。据上海易居房地产研究院2月市场月报显示，2019年前两个月上海二手住宅共成交2.6万套，同比增长38.3%，总量虽不及2016年同期成交量的四成，但与过往同期水平比较已经回到了历史均值。

诸葛找房数据研究中心国仕英指出，2019年1月、2月上海二手房市场整体的成交量表现较好，同比涨幅较为明显且处于较高水平。挂牌价格逐步趋于稳定，降价量减少涨价量增多，议价空间下降，且房屋持有周期有缩短迹象。“上海调控时间长力度大，随着调控政策长期效应递减，上海市场已经逐渐适应政策严控期，部分刚性需求开始释放。”

从不同区域的成交量来看，2月上海呈现出从外郊环间向内环以内成交递减的趋势，外交环间以3389套的成交量处于领先位置，同比增长达59%。

“上海二手房市场区域分化仍较为明显。”国仕英告诉中国房地产报记者，在上海，浦东新区与杨浦的二手房市场较为火热，尤其是浦东新区成交量占比最高，达16%。

据中国房地产报记者了解，目前在上海，像浦江、三林、南桥新城这几个区域板块都是二手房成交比较活跃的区域。例如，浦江镇和三林本身具有较大范围的动迁安置基地，房源充足，而且交通条件和区域配套已经比较成熟，所以成为了二手房成交的热点板块。

据上海链家数据显示，2月板块销量前五名分别为浦江、南桥新城、金山新城、浦东世博和三林，由于受春节影响，环比均有下降，但板块活跃度基本没有变化，与2018年全年，以及今年1月份最受欢迎的前五板块基本一致。

卢文曦称，当下主要活跃的房源还是集中在一些偏刚需的产品上，低总价小户型的二手房更受刚需客户欢迎。尤其是贷款压力较小、总价在200万元到300万元房源。

市场天平向买家倾斜

“现在市场的天平其实已经开始向买家倾斜，这有利于帮助市场的回暖。”卢文曦坦言。

事实上，在市场买卖双方博弈的过程中，上海二手房的成交价格在过去一段时间内出现松动。据上海链家统计，截至2019年2月，上海二手房市场累计成交均价首次出现负增长，累计均价格295万元/套，同比下降7%。量价一度出现背离走势。

不过进入3月后，上海二手房的挂牌价格已经开始出现回稳走势。此前直接导致二手房市场遇冷的一二手房价格倒挂现象也有所缓解。

“一二手房的价格倒挂依然存在，但与之前相比倒挂的差价越来越小。”卢文曦分析称，当前上海新房低于市场预期价格入市已是常态，而且开发商推盘的积极性也比较高，所以二手房市场会承受一些压力，但一二手房价格差的缩小是有利于市场稳定的。

不过目前仍有部分购房者对二手房市场持观望态度。购房者张兰（化名）告诉中国房地产报记者，目前有购买二套的计划，不过在看的都是新房。去年开始上海新房和二手房的倒挂很明显，新房的入市价格也比较有吸引力，所以暂时不会考虑购买二手房。“不过我关注区域内的二手房确实有价格下调的迹象。”

根据上海联城房地产评估咨询公司监测，2019年3月上海二手住宅均价在49100元/平方米，环比下降0.38%，同比下降8.22%，中位价为49700元/平方米。当期，有75.1%的楼盘出现价格下跌，下跌楼盘数量缩小，下跌的态势虽然未变，但环比跌幅趋缓，且已连续4个月环比跌幅收窄。

国仕英分析称，随着市场逐渐回暖，买卖双方心态也发生了较大的变化。2018年市场遇冷下滑时期，卖方会多次出手下调价格，市场回暖后，价格在逐渐回调。买方在市场下行时一般会多次对比价格，多次筛选房源，但在回暖的市场中会出手比较快，这与普遍的买涨不买跌的心态有关。

此外，日前上海针对不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率作出了调整。虽然业内普遍认为，部分交易税费的调整对市场整体影响不大，但也算一种利好的释放。

中信建投证券的研究报告指出，此次调整将对部分个人房屋交易行为产生一定的积极影响，一方面，增值税及附加方面，对个人购买住房不足2年对外销售的，以及购买已满2年的非普通住房对外销售的两类行为构成利好。印花税方面，由于个人交易住房原已免征印花税，故此次调整仅对非居住用房的交易构成利好。根据测算，此次增值税减半征收带来的购房成本减少最高约占房屋总价的0.24%（市区）或0.19%（县城、建制镇）。

中信建投证券房地产行业分析师刘璐表示，站在当前时点，行业政策已迎来两大重要转变。第一，政策已从2016年10月至2018年底的“严调严控”转变为2018年底以来的“以稳为中心”。第二，从流动性层面来看改善已经兑现，对于行业的支撑体现在消费端房贷利率下行和放款速度加快，以及供给端房企融资体量上升和成本有所下行两方面。

按照上海链家方面的分析，此前二手房成交价格的松动在一定程度上促进了刚需购房者的入市，这也是2018年8月以来市场上量价走势出现背离的一个较重要的原因。而成交量的回暖，也将反过来帮助抑制价格下降幅度进一步扩大，但预计这种正向作用力需要一些时间才能完全反映到价格上，所以接下来的二、三季度将会成为一个较为重要的观察窗口期。