契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税对象一般规定
不动产转让业务涉及税种：
二、征税对象具体情况：
（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）
对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）
几种特殊情况视同买卖房屋：
1.以房产抵债或实物交换房屋：按房产折价款缴纳契税
2.以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）
以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）
区分赠与与继承
1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围；
2.继承要加以区分：
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；
（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税）
1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
2.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。
【例题·多选题】下列行为中，应缴纳契税的有（ ）。
A.个人将自有房产无偿赠与非法定继承人
B.个人以自有房产等价交换自住房产
C.个人以自有房产投入本人独资经营的企业
D.个人以自有房产抵偿银行的未偿还贷款
『正确答案』AD
『答案解析』选项B，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；选项C，房屋交换，交换价格相等时，免征契税。
纳税义务人、税率和计税依据：
一、纳税义务人
契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。
二、税率：3%-5%的幅度比例税率。
三、契税的计税依据：
是不动产的价格。由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据（由支付差价的一方为纳税人）；
【提示】不适用于不动产与动产之间的交换
4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
5.对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
6.房屋附属设施征收契税依据
（1）涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税。
（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。
（3）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。
【例题·单选题】（2017年） 赠与房屋时， 确定契税计税依据所参照的价格或价值是（ ）。
A.房屋原值
B.摊余价值
C.协议价格
D.市场价格
『正确答案』D
『答案解析』 土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
【例题·单选题】（2016年）甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（ ）。
A.2000万元
B.5000万元
C.6000万元
D.9000万元
『正确答案』D
『答案解析』以房产抵偿债务，按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税，本题中的折价款为9000万元。
【例题·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2018年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。
A.居民甲应缴纳契税1万元
B.居民乙应缴纳契税1万元
C.居民甲应缴纳契税10万元
D.居民乙应缴纳契税10万元
『正确答案』C
『答案解析』以房产抵债，按房产折价款由产权承受人缴纳契税。居民甲应纳契税＝（180＋20）×5%＝10（万元）
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