“35平方米的房间，每个月租金1500元，比周边便宜了约10%。不仅如此，靠近地铁站上班方便，公寓还配了健身房、书吧等设施，住着很舒适。”前不久，大学毕业生石若男搬入了安徽合肥的一处保障性租赁住房项目。坚持小户型、低租金，如今不少地方正加快发展保障性租赁住房。
新市民和青年人租房需求大，保障性租赁住房可缓解市场结构性供给不足
“经过多年的发展，特别是党的十八大以来，我国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，惠及了2亿多住房困难群体，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件。但随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。”浙江工业大学副校长虞晓芬介绍。
一方面是流动人口和新就业大学生租房需求大。2020年我国流动人口3.76亿人，10年间增长了将近70%，大部分流向经济发达的沿海地区和大城市。“以浙江为例，浙江流动人口约2888万人，95%左右通过在当地租房或是利用集体宿舍解决居住问题。”虞晓芬说。另外，2021届全国普通高校毕业生总规模909万，这些毕业生中相当一部分是离开了生源地进入大城市工作，大多数人一下子买不起房。
“这两个群体合在一起汇成了庞大的租房需求。现在北上广深包括杭州，租房人口占常住人口比例达到40%以上。”虞晓芬说。
另一方面，长期以来，我国房地产市场供给侧重售轻租，导致“售卖一条腿长、租赁一条腿短”，市场结构出现失衡。“租赁房源大多是私房出租，户型面积大、租金高，缺少适合新市民、青年人需求的小户型、低租金房源，造成这个群体买不起房也租不好房的问题较为突出。”虞晓芬介绍。
为了扩大保障性租赁住房供给，此次国务院办公厅出台的《意见》，提出了一系列措施实、含金量高的举措。上海市房地产科学研究院院长严荣认为，这些政策回应了当前我国住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板，也提出了一些过去想明确却没有明确的政策。
一是降低租赁住房开发成本。比如提出进一步完善土地支持政策，允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款等。
二是简化审批流程。“这是行业一直以来存在的痛点，很多从事租赁的机构或企业在实践中都面临着政策机制有、但审批走不通的困境，这次《意见》将审批机制建立起来，形成了闭环机制。”严荣说。
三是创新性地提出项目认定书。取得保障性租赁住房项目认定书后，降低税费负担、执行民用水电气价格等都有了相应依据，能够及时落地。
四是提出财税、金融等方面扶持政策。比如给予住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，支持银行业金融机构发行金融债券、募集资金用于保障性租赁住房贷款投放等，给市场主体提供了相对稳定的发展预期。
合肥市住房保障和房产管理局副局长谢华友介绍，合肥已经和中国建设银行合作，推出住房租赁支持贷款、经营贷款等多种金融产品，贷款期限长达25年，贷款利率低至4%左右。
“全面落实这些含金量较高的措施，将会让新市民、青年人在人口净流入的大城市租得到、租得起、租得近、租得好。”严荣说。
加快发展保障性租赁住房，要明确保障对象、把握好职住平衡
早在2019年底，住房和城乡建设部就在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆等13个城市开展试点，重点发展面向新市民的小户型、低租金保障性租赁住房（即政策性租赁住房），由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设。中国建设银行提供约3000亿元长期低息贷款，目前已落实到135个项目，授信305亿元、已投放126亿元。
《意见》印发后，一些人口净流入的大城市加快筹集保障性租赁住房。比如，上海市提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40%；广州市提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套，其中，保障性租赁住房60万套（间），占比45%。
接下来加快发展保障性租赁住房，还要把握好哪些原则？虞晓芬认为——
要明确保障对象。着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。
要合理确定面积标准。坚持“保基本”，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。“这是针对新市民、青年人的租住特点而设计的，我们曾经对日本进行过调研，日本租赁住房平均面积是50平方米、自用型住宅面积达到100平方米。”虞晓芬说。
要把握好职住平衡。新出让的土地位置往往较偏远、交通不便。而保障性租赁住房的一个特点，是主要利用存量土地和存量房屋，支持建在城区、产业园区及周边、交通便利区域等，这就是要解决位置偏远的问题。
要管理好租金。虞晓芬介绍，保障性租赁住房租金应该比同地段、同品质市场租金要低，让新市民、青年人租得起，同时也要考虑到让投资主体企业可持续经营，“这里就涉及到一个定价机制，既要可负担又要可持续。”
“下一步，住建部将会同有关部门，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，重点推动人口净流入的大城市等，大力增加保障性租赁住房供给。”住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
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