一、债权人对抵押房产租金行使权利的法律依据
根据民法原理，租金是法定孳息的一种形式，法院裁定对案涉不动产进行查封，抵押权的效力及于不动产的租金。即从查封开始，抵押人已经丧失了租金收取权利，抵押权人可以收取抵押物租金冲抵债务，且对该租金享有优先受偿权。
依据是《民法典》第四百一十条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。第四百一十二条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
由上可知，直接执行租金应满足以下条件：1、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；2、抵押财产被人民法院依法扣押；3、已将抵押物被扣押的事实通知应当清偿法定孳息的义务人。
二、债权人对抵押房产租金行使权利的具体实务路径
债权人对抵押房产租金行使权利的第一步就是要获取抵押物出租的情况，查明有多少租户和租金。根据实务经验，进入法院执行程序时，多是依靠法院公权力的威慑力才能尽快了解情况，所以在此期间，我们要格外注重与法官的交流沟通。
1、首先是向法院申请依据已生效判决查封抵押房产，同时可以向法院申请命令被执行人报告房产出租情况，如不配合，可以要求法院对其罚款、拘留，纳入失信被执行人名单。依据是《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第五条 被执行人应当在报告财产令载明的期限内向人民法院书面报告下列财产情况：……（五）其他应当报告的财产：被执行人的财产已出租、已设立担保物权等权利负担，或者存在共有、权属争议等情形的，应当一并报告；被执行人的动产由第三人占有，被执行人的不动产、特定动产、其他财产权等登记在第三人名下的，也应当一并报告。第九条 被执行人拒绝报告、虚假报告或者无正当理由逾期报告财产情况的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。人民法院对有前款规定行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十条 被执行人拒绝报告、虚假报告或者无正当理由逾期报告财产情况的，人民法院应当依照相关规定将其纳入失信被执行人名单。
2、若被执行人拒不履行或找不到被执行人，可以跟执行法官协调时间进行陪同现场调查，张贴履行到期债务通知书和协助执行通知书等公告文书，并当场要求承租人提供租赁合同、交租记录等资料。债权人即申请执行人是可以拍照复制抄录获取的信息的，谨需注意保密。依据是《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第十二条 被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权通过网络执行查控系统、现场调查等方式向被执行人、有关单位或个人调查被执行人的身份信息和财产信息，有关单位和个人应当依法协助办理。人民法院对调查所需资料可以复制、打印、抄录、拍照或以其他方式进行提取、留存。申请执行人申请查询人民法院调查的财产信息的，人民法院可以根据案件需要决定是否准许。申请执行人及其代理人对查询过程中知悉的信息应当保密。
3、为了激发抵押房产所在租户和被申请人住所地附近人民群众配合调查、提供线索的积极性，还可以采取悬赏公告的方式，由申请人向法院书面申请，法院发布悬赏公告。依据是《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第二十一条 被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人可以向人民法院书面申请发布悬赏公告查找可供执行的财产。申请书应当载明下列事项：（一）悬赏金的数额或计算方法；（二）有关人员提供人民法院尚未掌握的财产线索，使该申请执行人的债权得以全部或部分实现时，自愿支付悬赏金的承诺；（三）悬赏公告的发布方式；（四）其他需要载明的事项。人民法院应当自收到书面申请之日起十日内决定是否准许。第二十二条 人民法院决定悬赏查找财产的，应当制作悬赏公告。悬赏公告应当载明悬赏金的数额或计算方法、领取条件等内容。悬赏公告应当在全国法院执行悬赏公告平台、法院微博或微信等媒体平台发布，也可以在执行法院公告栏或被执行人住所地、经常居住地等处张贴。申请执行人申请在其他媒体平台发布，并自愿承担发布费用的，人民法院应当准许。
三、抵押房产上存在长期租赁时，如何破除？
实践中可能遇见抵押房产上有长期租赁的情况，租期甚至长达二十年；由于被执行人负债严重，租金可能已抵偿他人债务，因而造成抵押物难以拍卖处置。法院可根据承租人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。
1、如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前，且承租人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护承租人的租赁权。
2、如果抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人可在执行程序解除承租人占有，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣告租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。
3、租赁合同当事人之间发生的租赁合同纠纷的，可以另行主张权利。
四、其他实践中需要注重的细节
1、建议今后抵押权人在接受不动产抵押物时，充分尽调抵押物上的租赁情况，要求抵押人提供已签订的抵押合同，并书面告知抵押人，未经同意不得在抵押期间出租抵押物。租赁合同重点审查承租人身份、租期、租金金额、支付日期、方式等，关注租赁债权上是否设置权利限制，要求承租人承诺不变更租赁合同、并在实现抵押权时支付租金等。
2、为避免执行时出现优先受偿权争议，可在诉讼阶段将承租人一并起诉，在裁判文书中确认抵押权人对租金享有优先受偿权，保全抵押物同时，冻结租金，并通知承租人。
3、实务中对于扣押的理解倾向于抵押权人作为申请人的第一顺位查封，因此抵押权人可以利用诉前或诉中财产保全的手段尽快确定查封顺位。当抵押人债务较多时，建议抵押权人尽早启动司法程序，在诉讼初始阶段就申请查封抵押物。
诉讼或执行阶段，如法官累案缠身、分身乏术，可以向法院申请开具律师调查令，公司人员和律师持令上门调查，要求承租人提供合法有效的证据材料，对租赁状况进行申报，并告知承租人其承租房屋已被抵押被法院查封的事实，向承租人阐明其应当将到期租金直接支付至法院账户。
作者简介
查卓廷律师
北京市京师（南昌）律师事务所法实习律师
中共党员，南昌大学法学院法律硕士研究生。2021年4月加入京师南昌所，至今办理过多起侵权责任、各类民事合同、建设工程合同等民商事纠纷诉讼领域案件并跟进强制执行流程，执业方向是合同法、公司法为主，兼顾企业事务合规管理。秉持一腔为民解忧的热忱，长期在派出所、法院、司法局等参与公益律师值班，接受公益咨询、调停群众争端。
方舒律师
北京市京师（南昌）律师事务所执业律师
方舒律师执业以来崇尚公平正义、秉承 “诚信为本，服务至上”的执业理念，以成为一名优秀、专业的律师作为职业追求。
END
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
