关于全面推开营业税改征增值税试点的通知已正式出台，并且中华人民共和国财政部也发布通知，要在中级职称考试中体现相关内容，将组织专家对考试辅导教材相关内容进行调整。当然，任何政策都不是凭空想象出来的，纵观试点实施办法及其附件的内容，很多政策既熟悉又陌生，现将营改增前后的差异运用对比的方法为大家展示这些政策的“前世今生”，帮助中级职称考生更快的将原营业税政策和新的增值税规定对应起来，更好的掌握增值税新政策的核心，以应对此次调整。
一、基本规定
| 原营业税政策 | “营改增”政策 | 解读提示 | |
| 税率 | 不管是销售不动产税目还是不动产租赁的服务业税目均采用5%的税率 | 不动产租赁服务和销售不动产：一般纳税人11%小规模纳税人：5% | 过渡政策：基本保留了原营业税5%的政策，给纳税人一个政策缓冲期：1.不动产销售（1）一般纳税人①“营改增”前取得或自建的不动产销售：简易征收办法，5%的征收率纳税。②“营改增”后取得或自建的不动产销售：先按5%预征率预征，再按一般计税办法，采用11%的税率计算应纳税额。（2）小规模纳税人不区分“营改增”前后，统一按5%的征收率纳税2.不动产经营租赁（1）一般纳税人①“营改增”前取得或自建的不动产销售：简易征收办法，5%的征收率纳税。②“营改增”后取得或自建的不动产销售：先按5%预征率预征，再按一般计税办法，采用11%的税率计算应纳税额。（例外：若不动产所在地和机构所在地不一致，预售率为3%，向不动产所在地预征，回机构所在地按一般计税方法申报纳税）（2）小规模纳税人不区分“营改增”前后，一般按5%的征收率纳税（例外：若不动产所在地和机构所在地不一致，预售率为3%）【提示】上述内容均不含个人销售住房和出租住房 |
| 高速公路车辆通行费 | （财税[2005]77号）规定，自2005年6月1日起，对公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入统一减按3%的税率征收营业税 | 公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额 | 过渡政策中，保留了原营业税中的税收优惠。征收率仍然采用3% |
| 销售不动产销售额 | 一般规定：纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。特殊规定：如果是外购或者抵债取得的不动产，根据财税[2003]16号中的规定，单位和个人销售或转让其购置或抵债所得的不动产，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额 | 一般规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。特殊规定：一般纳税人销售其“营改增”前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额；销售其“营改增”后取得的不动产，按上述方法预征后，按一般计税方法计算纳税 | 基本保留了原营业税的的征税方法，对于不动产销售，还是区分自建和外购（包括抵债，下同）取得的不动产两类纳税。对于一般纳税人来说，“营改增”之前取得的不动产销售，纳税方法和征收率和营业时相同，自建全额纳税，外购差额纳税。如果是“营改增”之后取得的不动产销售，同样区分自建和外购，先按上述方法全额或差额采用5%的征收率计算预征（类似原来营业税政策）之后，再按一般计税方法纳税。此时，不再区分不动产是外购还是自建，统一按取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，采用11%的税率计算。当然，此时，进项税额可以正常抵扣。小规模纳税人不区分“营改增”前后，但是要区分自建和外购，分别按全额和差额，适用5%的征收率计算纳税。此政策不包括自然人个人销售不动产，也不包括个体工商户销售外购的住房【提示1】房地产开发企业的特殊规定：销售自行开发的房地产项目，一般纳税人可以选择按照5%的征收率简易征收，当然，营改增后也可以按上述政策采用一般计税方法纳税；小规模纳税人，自己按5%的征收率简易征收。【提示2】房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 |
| 个人销售不动产 | 购买非住房销售，按上述一般政策纳税。住房销售，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税 | 自然人购买非住房销售，按上述小规模纳税人购买非住房销售政策纳税。住房销售，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 | 此项自然人销售住房政策，适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。北京市、上海市、广州市和深圳市四地，销售购买两年以上的住房，要区分是否是普通住房，普通住房免税，非普通住房差额纳税。此项政策本身营业税和增值税规定相同，只是变化了税种和征税机关等内容。另外，“营改增”新政策中，将个体工商户销售购买的住房，按自然人销售住房的政策纳税。此处调整变化较大。原营业税并没有讲个体工商户购买住房政策单独进行规定，一般按企业销售购买不动产差额纳税处理 |
| 经营租赁 | 以租赁收入作为计税营业额，不得扣除任何费用 | 一般纳税人区分出租“营改增”之前或之后分别适用不同的政策；小规模纳税人按简易征收办法纳税 | 一般纳税人出租“营改增”之前取得不动产，可以选择适用简易计税方法,按照租金收入乘以5%的征收率计算纳税；若不动产所在地和纳税人机构所在地不一致的话，要向不动产所在地预缴。特殊之处：出租“营改增”之后的不动产，若出租的不动产所在地和机构所在地不同，那么向不动产所在地预征时，预征率选择3%。小规模纳税人的征税政策类似于一般纳税人。（个人出租住房单独规定） |
| 个人出租住房 | 对个人出租住房，不区分用途，按3%减半征收营业税 | 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额 | 税种变化后，保留了原营业税的税收优惠。最终的税率或征收率都是1.5%，但是税种变化后，由于增值税是价外税，营业税是价内税，收到的租金，如果按含税价来理解的话，要考虑价税分离之后，再计算纳税。由于价内税和价外税规定不同，所导致的变化，也同样体现在其他地方，例如小规模纳税人直接收到的货款，要考虑价外税的价税分离，而营业税的营业额直接就是营业税的计税依据 |
三、建筑业服务
说明：因考试政策、内容不断变化与调整，中华会计网校提供的以上信息仅供参考，如有异议，请考生以权威部门公布的内容为准！
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