房地产金融与税收政策(税收政策对房地产市场的影响)

五次定调“房住不炒”

“房住不炒”仍是现在以及未来一段时间房地产调控的主要逻辑，是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整。

对于“房住不炒”这一定位的重要性，多位专家表达了上述观点。自2016年以来这一定位五次出现在中央经济工作会议中，也充分彰显了这一政策底线的战略定力。

“相较于以往经济会议对房地产市场的表态，本次会议内容具备更强的指导意义，明确了‘房住不炒’不会动摇，将是住房市场的长期指导方针。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，未来房地产市场支持合理购房需求的释放，但投机性需求不会被政策支持。

“‘房住不炒’是一种规则，包括‘租购并举’，都是一个长期要遵守的原则。”中国房地产数据研究院院长陈晟称。

除“房住不炒”定位外，历年中央经济工作会议中多有提及的还有“坚持租购并举”以及“推进保障性住房建设”。多位专家认为，未来住房租赁市场以及保障房建设仍是政策重点，而多渠道住房供应体系中，长租房、保障房将成主角。

“未来长租房市场将加强监管和建设，首要目的是解决低收入群体的住房问题。”王小嫱称。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，长租房市场支持政策加快出台，机构化租赁房源的比例将快速提升；租赁领域立法的进程将加快，租赁监管体系得到完善。

“长租房和保障性租赁住房都是多层次住房租赁市场的组成部分，能够满足不同类型租赁需求，应在加强监管和建设模式创新的前提下，引导相关行业转型升级，作为未来多渠道住房供应的来源。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

房地产业良性循环

除对长租房市场以及保障性住房建设作出指导外，此次会议还提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。多位专家表示，保障性住房、长租房与商品房市场等三种主体发展都有重要意义，是保障不同群体住房需求，完善多渠道住房供应体系的重要组成部分。

“租赁住房需求、刚需、改善性住房需求等都属于合理的住房需求，预示着2022年政策利好对象覆盖群体将更广。”王小嫱表示，为支持合理住房需求，预计2022年信贷政策有望调整。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也认为，会议相关表述意味着租赁住房、刚需以及改善性购房等合理住房需求都将得到支持，预计信贷政策对首套以及改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

“这一政策表述体现了对‘房住不炒’定位的正确理解和全面贯彻。‘房住不炒’既包括抑制炒，也包括支持住，相关表述将支持合理的居住需求放在突出位置，而不要因抑制炒而误伤了合理需求。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，相关政策表述除体现完善多层次租购并举以及金融、土地和税收等来支持居住需求外，向市场发出明确的信号，住房市场仍然拥有较大的发展潜力，当前形势下，这对于提振市场信心、稳定市场预期具有重要意义。

值得注意的是，自2016年首次出现，“因城施策”的明确提法至今已四次出现在中央经济工作会议中。2017年与2020年的相关会议虽未明确提及，但均有类似表述。

不过，今年对“因城施策”的提法与以往有所不同，更加注重的是其对房地产业良性循环和健康发展的促进作用。而同样与此前提法有所差异的是，房地产业“良性循环”被首次置放在“健康发展”之前进行表述。多位专家预计，2022年房地产市场将逐步修复，进入健康发展阶段。

“前段时间，一些地方在房地产调控中存在‘一刀切’的现象，对于合理住房需求造成了伤害，对房地产市场合理循环发展也带来不利影响。由于不同城市面临的市场形势不同，因此要贯彻‘因城施策’的方针，保障不出现规模性烂尾风险。”中国银行研究院研究员王梅婷称。

“当前房地产业确实存在一些循环不畅的因素，影响到行业健康发展甚至是风险防范，重视‘良性循环’，就是要去除这些不畅通因素。”李宇嘉认为，这些影响行业良性循环的因素主要包括地价无序上涨、土地依赖、高杠杆的开发模式以及住房供应结构等。

“因为政策合成或分解谬误，市场上出现一些不良反应，造成金融、消费以及土地、开发建设等环节出现一些堵点，因此要强调‘良性循环’。”陈晟称。

首提探索新的发展模式

与此前有所不同的，还有此次会议首次提出的要“加强预期引导，探索新的发展模式”。多位专家认为，这一提法将促进房企加快开发模式转型。

许小乐认为，当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

“新的发展模式应该包括多元主体、多渠道住房供给、新的供地类型、土地出让模式和融资模式等。”李宇嘉表示，未来开发商将不会是住房的唯一供应主体，多用途综合开发、弹性年期的新增供地模式以及招标、建设方案竞标等土地出让模式也更有利于房地价联动。

王梅婷也表示，探索新发展模式，就要求进一步形成分层的房地产市场模式，提供保障性住房、共有产权房以及商品房等多层次市场，满足不同群体的居住需求。

对于后期市场走势，李宇嘉认为，尽管政策在需求端有所扶持，但由于当下市场与行业环境的特殊性，不会再出现大规模资金流入房地产市场，居民杠杆率以及购房热情等也与此前完全不同，因此并不能类比此前几轮较大的市场波动，未来市场仍以走稳为主。