物业用房房产税的计税依据(纳税人经营用房房产税的计税依据)

投资即博弈，走一步看后三步，做特殊资产投资尤其如此。当房地产税即将试点落地，不可避免的扑面而来时，我们该思考的不仅仅是房地产税对资产投资的利弊分析，而且要思考具体的投资标的和投资策略。

上周我们组织了一场专题“当房地产税遇上特殊资产投资”，得到了广大企业家的积极反馈和参与（也有朋友建议我们组织第二场）。我们通过实际案例的分析，计算了资产持有环节和资产交易环节的税收，两者的差距很大。所以房地产税对市场的情绪影响，远远大于对投资测算的影响。

最近的十五年里，商业和住宅作为两种不同的投资物业类型，走出了完全相悖的十字交叉价格走势。2005年开发的商住楼宇，以天河北为例，商业均价30,000-50,000元/平方米，住宅5,000元/平方米，投资买商铺，刚需买住宅，因此有“一铺养三代”之说。但是时至今日的二手楼，商铺10,000-15,000元/平方米，住宅50,000元/平方米。尽管住宅比较陈旧，由于货量稀缺和学位优势，价格居高不下。商铺受互联网经济冲击，再加上业态陈旧、经营不力，租金一降再降。再加上有些开发商把二三四楼商铺用于向银行抵押套现，然后陷入流动性困境，这些商铺逐渐成为特殊资产。目前围绕天河北的一线二楼商铺有12,000元/平方米的价格对外出售，仍然无人问津。商业价值筑底，投资良机显现！

目前商业裙楼的业态有几种类型：社区商业、社区办公、酒店、公寓、教育培训、餐饮等，根据物业的区位、格局、交通会有不同的优选方案，以二楼为例，通常租金80-100元/平方米是可以实现的。以纯租赁方式计算，这个租金的回报率为8%-10%，远远跑赢银行资金经营贷成本4.65%和同区域住宅的租售比1.5%。2,000万元可以买一套200平方米的住宅，也可以买一层2,000平方米的商铺，经营价值可以相差10倍，还可以不受限售影响。

政府大力推行房地产税，是为了贯彻“房住不炒”的国策，一个家庭拥有住宅套数越多、面积越大税负就会越重，让大量被囤积的住宅用房受压后进入市场，不让大量持有住宅的人“躺赢”，逐步实现社会公平。但是对于商办类物业，没有提出累进税率的要求，按照传统租金计价方式，并设定减半征收等优惠空间。政府一直在鼓励工商业发展、鼓励实体经济发展，核心仍然在“运营”，这也回归了资产价值的本质。商业物业已经挤掉泡沫、重整河山。

在特殊投资的市场，有几组经验数据，85折的住宅、5折的商业和3折的商业，“各花入各眼”，无论哪一类资产都有不同的参与路径、投资目标。

法贝找房

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