香港住房物业管理费怎么算(香港的物业管理费多少钱)

按揭篇：买房资金

内地客在香港投资买房，可选择一次性付全款或做按揭两种。

根据香港金管局指引，内地买家在香港买房，房价1000万以下最多可借5成，房价1000万或以上则最高只可借４成。

如果是用资产证明申请按揭，无论房价多少，最高按揭成数为4成。 而倘若是买家的第二套房按揭(即申请按揭时已经拥有或担保其他香港按揭房产)，按揭成数会再下调1成。

收入主要来自香港

• 房价1,000万港币以下：

第1套房：自住可申请最多6成按揭（上限500万港币）；投资可申请最多5成按揭

第2套房：自住可申请最多5成按揭（上限400万港币）；投资可申请最多4成按揭

• 房价1怎么,000万港币及以上：

第1套房：可申请最多5成按揭

第2套房：可申请最多4成按揭

收入主要来自内地

• 房价1,000万港币以下：

第1套房：自住可申请最多5成按揭（上限400万港币）；投资可申请最多4成按揭

第2套房：自住可申请最多4成按揭（上限300万港币）；投资可物业管理申请最多3成按揭

• 房价1,000万港币及以上：

第1套房：可申请最多4成按揭

第2套房：可申请最多3成按揭

以资产证明申管理费请按揭

• 房价1,000万港币以下：

第1套房：可申请最多4成按揭

第2套房：可申请最多3成按揭

这种情香港况下按揭成数不同

不过，除了资金完全来自于内地的投资者之外，还有一些和香港有紧密联系的买家。

例如申请人是受聘于香港公司，且被委派至内地或外地的情况；又或者按揭申请人的直系亲属（例如父母、配偶或子女等）是香港的永久居民，在做按揭申请时可以和本地收入的人享有同一标准。（包括可申请高成数按揭保险计画）

内地收入人士需要材料

针对前面提到的内地收入人士，在申请香港的房贷时，除了需要提供最近3至6个月的银行固定收入纪录、工资单、税单等基本档外，部分银行还要求申请人提少钱供"完税证"以作证明。

另外，如果是以内地房地产作资产证明申请，并非所有银行愿意接受，具体还是以各银行为准。

税费篇：内地买家计算

个人名义购买

非香港居民在香港购买物业需缴付15%从价印花税(AVD)及15%买家印花税(BSD)，总共税款为房价的30%。

公司名义购买

而除了个人名义之外，部分投资人还会采用买下卖方的公司，从而获取公司名下房产的方式买房。

由于通过转让公司股份的形式进行房产买卖只须缴付0.2%的印花税率(买卖双方各付0.1%，合共0.2%股份交易税)，因此比以个人名义买入省下不少成本。

但要留意两个注意事项：

• 必须以一次性全款的支付方式付款
• 必须是已经还清房贷的房产才可

公司股权转让过程：

1. 律师会确保任何股份优先购买权已被实行或放弃；
2. 安排股份转让表由买卖双方签署；
3. 向公司出示相关表格和股份，并等待董事会批准；
4. 准备相关表格和销售的协定表格以进行盖印；
5. 在表格上盖章后，买家的详细资料将会被确定，以便在公司注册处注册。成功注册后，整个公司股份转让过程将被视为完成。

一手新房重点提示

付款方式最为重要

基于房产喜好，内地买家到香港来买自住房，通常首选新房。香港的新房分为楼花（预售房）和现楼（已经建成的现房）两种。

购买楼花最重要的部分，是了解不同的付款方式，因为涉及到向银行申请楼花按揭及何时要与银行完成按揭、何时要开始供款等。（除非你现金充足能够一次性付全款）。

楼花按揭分为即供和建期两种，前者指的是在楼宇还没有建成的期间内，就由银行代付清房价，然后买家申请按揭，即刻开始还房贷，通常这一种，优惠会比较多。

而建期则指等楼宇建成后，才开始支付房价，这一类的优惠通常较少。

因此，在新房的价格单中，我们时常看到一些字眼，包括“折实最低价xxx”，这里便指的是使用即供付款获取最大折扣以后的实际价格。

香港的买新房流程

买房流程方面，要购买一手楼花，首先要熟悉一手楼宇的销售程式。准买家可以先在香港政府的「一手住宅物业销售网」查询发展商正式公布的楼书、价单及销售安排的日子，再由专人及相属代理经纪，负责处理认购事宜。

除此之外，发展商会开放示范单位供公众参观，并于开放示范单位后或即日在售楼处接受认购，以及即日再抽签决定每组买家选房次序。

售楼处通常分为登记处、抽签区、拣楼费多等候区、拣楼区、签约等候区及签约区。售楼处会在当眼位置展示一张“消耗表” ，显示销售当日可供拣选的单位、已签立临时买卖合约的单位，以及已被拣选、但尚未签临时买卖合约的单位。

认购当日，准买家应带同一张价值10万港币的本票或支票，作订金之用，被称为“入票”。订物业金会在签署“临时买卖合约”时在临时订金内扣除。个别专案会限每人或组合只可入2至3张票，也有些不设上限。有准买家会入多张票，为求增加中签机会。

主动向代理询问新房资讯

在买新房的过程当中，由于涉及不少楼盘相关的资讯，地产代理未必会事无巨细地件件事主动跟你讲，建议做好一个问题清单，然后主动询问。

例如经常被忽略的管理费问题，不少人在入票之后才了解到价格，这是一个长期的支出物业，所以最好要提前掌握。

另外，例如景观、周围环境、维修费等问题就要视乎每个不同的楼盘情况，总之不怕多问，就怕不问，而导致大好一件买房喜事，变得膈应。

二手房避坑指南

实地看房跟清单检查

跟买新房看样板房不同，二手房可以实地看房，使得买家更能真实掌握房子情况。

但请记得，看房不是只看户型、景观、新旧程度就可以，由于二手房先前都有人住过，可能出现折旧或破损等情况，所以一定要算仔细检查，否则购买之后还会产生一笔额外的维修翻新费用。

• 留意天花、窗台及墙壁有没有水渍，有水渍费多代表该位置可能曾经渗水；
• 检查电线、电掣、水管、厕所等设施是否操作正常；
• 视察单位有没有被改动过，若有疑问可征询测量师的建议；
• 查询房子有没有占用公众地方；
• 查询房子内的家俱、电器及装修是否连同单位一并出售，若是一并出售，必须在买卖合约上清楚列明；
• 查询房子正由谁占用、占用者的身份、占用者对房产所享有的权益；
• 检视楼宇四周，若发现有斜坡，要查询清楚维修责任谁属。

查房子身世最重要

在检查了房子的硬体设施之后，了解房子的身世背景也格外重要，这住房里涉及的专业名词叫“查册”，准买家最好委托地产代理或亲自前往土地注册处查阅单位或土地契约等档，另有以下3点需要留意：

• 核实跟自己交易的，是房子的“现时业主”；
• 避免购买有法庭指令的房子。这类房产的业主涉及财务纠纷，当债权人获法院判决胜诉，他可将押记令附于欠债人的物业上，押记令可注册，一旦查册，是会发现物业有押记。钉契物业一样可以买卖，但买家最好要求卖方在物业成交前，把房子“解钉”，即是解除钉契所引致的产权负担，并把有关文件从土地注册处的登记纪录中删除。可是，若果业主欠下巨额款项，卖楼也未能偿还债务，解钉便很难，故最好不宜购买这类房子；
• 查册还可以知道房子是否存在任何维修令。因为如果房子违反《建筑物条例》等规例时，政府会向业主发出补救/拆卸令，业主收到政府通知后，便需要按政府要求完成有关的补救工程，届时就要负担一笔费用，故购买房子与否要再作考虑。

与户型图对照

如果你要的买入的是楼龄较大的旧房子，不排除有僭建物（违章建筑），所以可向屋宇署查阅单位图则，再比较现时管理费单位状况，确定是否真正有僭建物。如果有的话，便要承担拆卸僭建物的风险。

这个部分，也可以拜托地产代理一并对照查看哦~

低价小户型注意事项

单栋小户小心昂贵管理费

近年来香港的小户型、甚至纳米房都颇受到市场追捧，尤其是对于年轻人上车或者投资客买来收租来说，都是不错选择。

而青睐这一类房产的原因，想必也是因为价格较低、门槛较低，但同时也要留意房子除了房价之外是否有意想不怎么到的额外开支，例如管理费。

管理费的多少，除了视乎社区会所设施的多少，更看楼宇总共有多少户。伙数愈少，每名业主需要摊分的管理费便愈贵。

物业管理

香港市区有不少单栋式的小户型，伙数有限，住客需要负担昂贵的管理费。如果买来作投资之用，便要将这笔开支纳入考虑之中。

看房时留神是否存在僭建

一些小户型房由于空间有限，业主会想尽办法用尽每一寸空间，包括向高空发展。

其中比较常见的是自制阁楼，因为近年很多新盘都有超过10呎的高楼底，设计师只要巧妙地在单位加建一层活动空间，上层可以摆放杂物，或索性放置睡床，当为睡房，下层是客饭厅，单位可用面积即时大增。

但要留意，加建阁楼有机会影响单位的结构构件或耐火结构而违反《建筑物条例》，尤其是搭建永久性的楼板，以结构性地台形式悬空安装，需要依靠楼宇结构元件作支撑及承重，是属于建筑工程，必需入纸向屋宇署及地政总署申请。

屋宇署如接获加建阁楼的举报，会向业主发出清拆令，如无合理辩解又不尊重清拆令，一经定罪，最高可处罚款20万元及监禁一年，罪行持续则每一天另处罚款2万元，而这笔费用可能会由买家承担。

买豪宅需留神

小心估价不足

房子估价的其中一个评估因素，是参考条件相若房产的成交价。如住房果并非主流的社区，譬如是豪宅、别墅等，这些房产的成交指标少，银行估价时会趋向审慎，容易估价不足。到是可能会产生一笔额外的开支。

公司买卖留意背景

内地的高净值人士，在购买香港豪宅时，有时会采用公司转让的方式成交。虽然目的是买到公司旗下的房产，但既是一家公司，就有存在其他业务或资金的风险。

这时候就需要代表律师做尽职调查，研究该公司有没有隐含债务，而有关公司的债务状况需经由核数审计。

其后律师会要求卖家签保证，声明以他所知，公司没有任何债务、未付税项、以及诉讼。同时代表买方的律师会要求如果日后公司出现了债务追讨和诉讼，卖方需要对算买方损失作出赔偿。一般赔偿保护都是两年内公司发生的诉讼由上手股东负责。

新公司或无法银行开户

除此之外，部分买家会成立新的公司购买香港房产，且以为先以现金付清购买公司（持有的房产）的款项，后再找银行申请按揭就可以。

殊不知银行是接受股东作为联名借款人或担保人申请按揭，但是还款是必须用公司户口。而如果是没有实际业务的公司，便非常难在香港银行开户。香港

这方面建议要多加留意，并询问专业的按揭转介公司或银行有关的建议和操少钱作方法。