房地产何时抵扣进项税(房地产增值税可以抵扣哪些进项税)

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

近期有房地产行业财务人员咨询这样一个问题：开发商向业主交房后确认增值税应纳税额是先抵扣进项税还是先抵减预缴税款？

答案是：先抵扣进项税额，再抵减预缴税款。

【政策依据】

参照国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》当中明确抵减时间规范：

“第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

引申出一个实务的问题：在抵减预缴税款的时候，是可以一次性全部抵减，还是可以按照后期每月实际交房开票确认收入的比例确认抵减？

笔者认为，根据现行财税政策规定，纳税人允许在确认收入当月全额抵减预缴税款，同时也可以根据企业自身会计核算情况，自行确定当月抵减比例来确认增值税应纳税额。