新特殊经济形势下的房地产

投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购、合作开发风险控制及实操案例深度解析

课程背景

在新常态的经济形势下，政府发展目标从原有的GDP经济增长，转向为“因城施策”的复合增长目标，同时因为经济增长降速，金融政策强调去杠杆等要素，造成地方政府开始精打细算，对房地产商的要求从原有的土地金融和二级开发质量要求，开始更多向企业招商引资、商业运营、教育体育等方向进行转变。

近年，房地产行业遭遇了最严调控，中央政府先后出台了“三条红线”、“涉房贷款两集中”、“集中供地”等相关政策，对房地产行业的发展产生了深远的影响，在“力争三年规范房地产行业秩序”的总体目标下，各类不同房地产企业的发展模式开始分化

另一方面，在房地产高周转模式的推广和人才的不停流动，行业本身逐渐进入饱和期，各企业在组织构架、成本控制、设计创新、招采控制等方面都有一定的趋同性，如何以低成本取地成为企业项目拓展过程中非常重要的一个引领性的方略。

本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开，从投资拓展趋势、价值研判体系、作业模式、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具，结合众多经典案例，全面解析房地产投资拓展，增强地产投资管理者的投资管理和实操能力，帮助企业从投资拓展方面，打造强有力的市场竞争优势。

课程收益

1. 从地产行业、企业及投资端口的角度认知目前中国地产行业发展的趋势及阶段
2. 从投资角度分析各投资方式的优劣点
3. 从合作角度出发，实操公开市场案例
4. 以招拍挂为例精讲投资测算及指标解读
5. 以收并购、产业勾地及土地一级开发为例粗讲非公市场投资概要

课程对象

1、房地产开发企业董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总相关领导；

2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者。

讲师简介

曾老师：华夏瑞博商学院特聘高级讲师，现任某标杆房企投拓总。原万科规划与投资总监，十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间主要工作及业绩：主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

任某镇建管所代所长时从事的主要工作：编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。

任职规划设计院期间主要参与的项目：

《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。
《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。
《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究
《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划
《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷旧城更新，商改居项目

课程大纲

一、投资拓展之方法论（道）

1. 房地产市场发展的现状分析

当下最前沿的市场分析咨询和趋势预判:

• 规模横盘、增量见顶；动能转换
• 房住不炒，不将房地产作为短期经济增长的刺激手段
• 因城施政，不同城市对应房地产发展的主要策略
• 黑天鹅与灰犀牛，房地产在短时间内的压舱石地位和长时间内的去金融化属性

小结：

• 中短期房地产的总体规模将趋于横盘，内部将围绕城市群进行增减分化
• 中短期房地产行业在中国经济中的压舱石地位不会改变，外部环境的劣化反而会进一步强化地产的经济韧性
• 长远来看，政策倾向于剥离房地产行业的金融属性，叠加少子化和老龄化的人口趋势，房地产会逐步陷入衰退

1. 2020-2021热点政策对于房地产行业发展的影响与预判

1. 疫情冲击下，货币政策对房地产市场的影响

• 货币政策前松后紧，土拍热度与住宅市场热度相对分离的意义分析
• 供地节奏：地方政府与中央政府的博弈与妥协
• 政策初衷："抑制市场过热"&“防范市场过冷〃两种调控诉求

1. 现行热点政策的分析解读

• 政策体系：
• “两集中“
• “三道红线”
• “五档分类”

1. 全国城市的土地集中供地的实践解读

供地情况分析：

• 商品住宅计划供应与2020年持平，首次集中供地占比适中
• 限价 竞自持租赁面积是主要出让方式，溢价率被控制在16%左右
• 地块质量优良，热点地块大概率触顶

成交情况：

• 地块热度分化明显，部分地块盈利空间有限
• 头部企业优势十分明显
• 楼面价、热度依旧最高，远城三区热度有所上升

1. 近期热点政策对企业带来的风险挑战与应对措施

地块与企业分化进一步加剧

城市博弈与企业博弈进一步加剧

收并购将成为房企增储的重要渠道

产业勾地与片区开发将会成为新方向

1. 横盘震荡下房地产企业的发展战略选择

1. 房地产回归制造业的战略选择
2. 典型房地产企业的发展战略选择：

• 万科：地产三好生的转型之路
• 碧桂园：下沉、下沉、下沉之后的成本逻辑
• 蓝城&绿城：设计高附加值的修炼之道
• 华夏幸福&佳兆业：TO G 业务沉浮录
• 元垄地产：极致深耕者的岁月静好

1. 小结

• 房地产企业在下一个阶段的发展方向主要为降本提效，不具备“绝活儿”的企业即将被淘汰
• 房地产企业的发展战略并没有被固化，在目前的大盘子里面还有充分的调整和试错的空间
• 房地产企业的发展战略具有路径依赖，其依赖的主要要素是之前几点下来的竞争优势，依赖的主要原因是碎片化分工和同质化竞争
• 房地产企业中开发和自持开始分化，物业运营能力开始成为下一个竞争热点

1. 多元化发展战略下，地产板块的投资导向

1. 投资业务的趋势回顾

• 招拍挂项目，溢价率与流拍率双重提升，头部企业竞争激烈，前融资金成本不断提升
• “地产 X”项目，项目推出率增加，项目出让制度不断完善，部分城市开始逐步标准化规则化
• 一二级开发联动项目，需求不断增加，城投从实操平台逐步转变为融资和协调平台
• 收并购，大鱼吃小鱼，大宗资产交易和混改交易的总量提

1. 投资业务的总体发展趋势与发展战略：以常州城市进驻战略及策略为例

• 城市量级的选择与城市板块轮动
• 产品定位和产品结构
• 增长方式对业绩影响
• 开发模式对企业业绩影响
• 股权开发，并购重组课快速提高业

1. 投资拓展之执行（术）

1. 不同特点与机制下的投拓组织构架设计思路

现金流/融资能力/自有产业运营能力/产业整合能力/一级开发能力/政府关系

1. 投资测算工作的定义、流程及应用

1. 投资测算的主要定义

• 定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等

1. 投资测算的成果展示

• 投资测算的成果内容构成：投资测算表 强排方案 成本估算方案
• 投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则
• 投资测算中的专有术语名词释义

1. 投资测算工具的设计与应用原则

• 阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本
• 条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作
• 公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案

1. 投资测算工作的组织全景图

• 组织构架
• 设计部门与主要职责
• 主要工作流程

1. 投资测算工作实战

• 项目信息的收集：区位信息/土地信息/价格信息/政策要素
• 项目价值的判断：城市价值/市场指标/去化预测/竞品分析

1. 项目工作的组织：

• 投资部：土地信息的收集与预测
• 设计部：强排方案与设计要点
• 客研部（营销部）：产品定位与产品定价
• 销售部：销售方案与流速预测
• 成本部：成本预测表
• 运营部：全周期项目节点排布
• 财务部：资金安排与税务筹划

1. 招拍挂与公开市场的竞争策略

1. 招拍挂工作的组织流程

• 招拍挂工作的设计部门
• 招拍挂投资测算表的主要构建逻辑方式
• 招拍挂投资测算表的详细分析
• 自持物业的测算逻辑
• 自持物业的测算表的详细分析
• 重点指标的分析

1. 投拓江湖——提升招拍挂成功率的小技巧

• 你有没有读懂集团在当下的战略打法
• 你有没有读懂城市的竞争格局
• 你有没有读懂土地的合作潜力

竞争与合作：

• 鲸类玩家
• 象类玩家
• 虎类玩家
• 狼类玩家
• 瞪羚类玩家

典型招拍挂工作的主要组织与案例分享：常州青龙2-1地块的招拍挂工作回顾

1. 实践小游戏（模拟招拍挂）：

• 依据给定的房地产相关指标来模拟分析房地产相关的主要发展战略并确定深耕区域
• 依据给定的现金数据来排定对手与竞拍策略

1. 非公市场不同类型的投资项目的典型案例解析

一、产业勾地

1. 产业勾地项目之下的解释

• 产业勾地的起源
• 产业勾地的要点与门槛设置

1. 产业勾地的线索获取
2. 产业勾地的基本流程

• 产业资源与产业需求梳理信息对接
• 产业方案的规划设计
• 产业合作中的工作界面划分
• 产业勾地方案中的多面价值判断

1. 产业勾地的重点和要点浅析

1. 整体开发的利润、IRR估算

• 经营性物业的盈利风险
• 交易方式设计与挂牌条件设计
• 持有性资产的退出方案设计及估值
• 产业勾地成功的先决条件

案例：

1. 南通某金融科技产业园的勾地案例分享
2. 芜湖某生态新城健康产业勾地案例分享
3. 宁波某科技创新产业园的勾地案例分享

二、收并购与合作开发

1. 收并购的线索：土地线索类型
2. 收并购的流程：收并购基本流程

• 土地信息获取阶段
• 土地评估阶段
• 土地谈判阶段
• 土地尽调阶段
• 项目签约阶段

1. 收并购的风控
2. 项目收并购的风险梳理及防控
3. 项目收并购过程的对价原则和方式
4. 项目收并购过程中的资金处理
5. 收并购的谈判

案例：

1、上海某住宅用地收并购勾地案例分享

三、片区开发与旧城更新

1. 民间资本参与一级开发的地域政策概览

• 总述：因城施政，明暗共存，实操为王
• 珠三角区域：三旧改造/以深圳的旧改政策为例
• 中西部区域：以安置为核心的一级二级开发联动关系（潜规则）/以昆明为例
• 长三角区域：基于土地开发固定回报及土地开发溢价分成的开发模式/以余姚、奉化为例

1. 不同地域土地一级二级联动开发的基本流程与政策风险分析

• 民间资产介入一级开发的政策支撑：旧改/城市更新/PPP/类PPP式的政府改造
• 一二级联动的基本流程
• 政策风险分析
• 二级土地控制程度
• 土地出让金返还制度
• 土地超额收益分成制度
• 政府换届对于政策延续程度的支持分析

1. 土地一二级联动的实际操作流程解析

• 开发规划
• 开发物业的盈利估算
• 现金流估算
• 交易方案设计
• 土地交易方案设计
• 风险因对方案

1. 不同逻辑下的更新政策构建与解读

深圳市城市更新政策的发展与演变

• 城市更新对象全覆盖及项目用地协议出让
• 城市关系不局限拆除重建，更新方式多元
• 强化片区引领统筹
• 注重公共利益的实现

上海市城市更新政策的发展与演变

• 城市更新的国有主导特点
• 小规模渐进式城市更新带来的城市更新进展
• 有机更新主力城市更新发展

北京是城市更新政策的发展与演变

• 政府主导，社会力量参阅缺乏政策支撑
• 政策空缺统筹协调机制
• 强调政府主导与社区参与的渐进式更新

1. 不同城市更新业务的投资逻辑简析

环境更新类的投资逻辑简析

• 民生工程导向下的投资目标
• 资金的筹措与合理性
• 融资方案与补偿方案

功能置换类的投资逻辑简析

• 功能置换与主体置换下的投资目标设定
• 运营物业导向下的投资收益模型的确定
• 测算逻辑设立与不足方面的补偿

拆除重建类的投资逻辑简析

• 以盈利为导向的投资弥补
• 公共利益与原业主利益的保障
• 投资收益模型的确定
• 融资方案与补充方案

案例分享：

1. 宁波某生态新城一二级联合开发案例分享

政府的开发流程与历史遗留问题、主要诉求、现状摸底、交易模式设计、投资测速、融资设计、协议谈判、招标流程、一二级联动与排他设计

政府的开发流程与历史遗留问题、主要诉求、现状摸底、交易模式设计、投资测速、融资设计、协议谈判、招标流程、一二级联动与排他设计

总讨 问答

【主办单位】

华夏瑞博商学院