业主大会成立后的物业费实行市场调节价
《办法》明确，物业费根据不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前，普通商品住宅实行政府指导价。
普通住宅物业收费标准，如因成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业应在街道办事处监督下，向业主征询意见，经半数以上业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整。
别墅、其他非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅，实行市场调节价。
鼓励物业对未入住业主实行适当优惠
《办法》指出，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或服务成本。
同时，鼓励物业对未入住或未使用的空置房业主，实行适当费用优惠。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。其所得收益应当主要用于补充专项维修资金。
此外，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、利用公共部位公共设施设备进行经营等收入情况，本年度物业服务项目收支预算等。
附件
湖南省物业服务收费管理办法
（修订征求意见稿）
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《湖南省物业管理条例》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费实行统一政策、分级管理，物业服务收费应与物业服务质量等级相适应。
省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费工作。省住房和城乡建设厅制定全省物业服务质量等级标准。
市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设主管部门、市场监督管理部门负责本行政区域内物业服务收费行为和收费标准的管理监督工作。市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、公平以及质价相符的原则。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费实行政府指导价；别墅、其他非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度后向社会公布。
第九条 业主大会成立之前的普通商品住宅前期物业服务收费标准，由建设单位按照相关规定选聘前期物业服务企业，在政府指导价范围内与物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务企业自物业交接后三十日内，将具体收费标准报物业所在地的市、县发展和改革部门备案。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务质量等级、物业服务内容及物业服务收费标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主大会的，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务质量等级，协商具体的收费标准，并通过物业服务合同约定。协商过程应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参与指导。
第十二条 实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢（梯）公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，并按照《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行。
第十三条 实行政府指导价的物业服务收费，政府指导价格（含基准价及浮动幅度）可根据物业服务平均成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
第十四条 实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主大会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十七条 物业服务费用根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；
（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；
（三）尚未出售的，按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。
第十八条 物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：
（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；
（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；
（三）建设单位按照房屋购买合同约定通知买受人验收交付房屋的，买受人应按通知时间及时进行验房办理交付手续。在交付验房时指出存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；
（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。
鼓励物业服务企业对已办理房屋交付手续未入住或未使用的空置房业主按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费的实行适当费用优惠。
第十九条 物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
第二十条 物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；业主委员会督促后仍不交纳的，物业服务企业依法追缴。
第二十一条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等，并按规定报住房和城乡建设部门备案。
建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房等捆绑租售车库（位）。
物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。
第二十二条 物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。其所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方协商确定。
第二十五条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的投诉举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、利用公共部位公共设施设备进行经营等收入情况，本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第二十六条 各级发展和改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。
第二十七条 物业服务企业有下列行为之一的，由相关部门依法查处或惩戒：
（一）违反本办法第九条规定，擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；
（二）超过政府指导价标准收费的；
（三）擅自设立强制性收费项目的；
（四）不实行明码标价或不按规定明码标价的；
（五）其他违反价格法律、法规等规定的。
第二十八条 本办法由省发展和改革委员会同省住房和城乡厅、省市场监督管理局按照各自职责负责解释。
第二十九条 本办法自2022年 月 日起施行。《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城乡建设厅关于印发的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）同时废止。
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