房屋代持协议有法律效应吗(房屋代持协议有没有法律效力)

一、引言

近几年，人民群众对房子热情不断高涨，房产从居住属性上升到了投资属性，房产价值也不断攀升，但是过热的房地产对整个社会的发展造成严重的负面影响，故而政府不断地出台各种措施限制个人持有房产的套数，摇号选房、限制套数、绑定社保和个税、离婚后几年不得购买房产等各种方式进行限制。而人民群众的聪明才智是限制不住的，“借名买房”这个S操作就应运而生，摇号选房的概率大大上升，自身的房产套数也多了，财富也升值了，但法律对于这个名词可有不同的看法。

二、借名买房行的风险

1、一套房产都是上百万，巨大的利益容易冲昏头脑；

2、被借用人购房资格和贷款资格被占用，一旦被借用人有购房需求，双方极易有矛盾；

3、被借用人反悔，而房产处置较为困难；

4、被借用人因自身信誉原因，占有不动产拒不归还；

5、被借用人负债造成房产被查封、拍卖。

三、借名买房行为的效力

根据物权法定主义，不动产归以不动产登记簿（俗称房本）记载的所有人所有，对外有公示效力。而借名买房中，不动产登记所有人不是实际的所有人，借用人是实际的所有权人，真实权利状态与登记状态不一致。

1、违反公序良俗而无效

公序良俗在一般意义上被认为由公共秩序和善良风俗构成。(2020)最高法民再328号民事判决书认为，借名人与出名人为规避国家限购政策签订《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

本律师认为司法实践中适用公序良俗原则时应保持足够的谦抑性，尤其切忌把公序良俗原则的适用普遍化。通过规避限购、限贷等政策炒房牟利并可能影响居民住房保障、增大金融风险存在违背公序良俗的可以认定无效，其他不是通过炒房牟利可以暂不认定无效。

2、恶意串通损害他人合法权益而无效

借用人和实际所有人互相串通可能会损害其他人合法权利。比如摇号买房资格可能因为串通剥夺了其他人的购房资格，因为没有贷款资格而损害银行的权益，这些行为都可能造成合同无效。

如果司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。