北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

接上一篇 看看美国的房产税是怎么收的，是否有借鉴（上）

五、

问题又来了，既然这么严格的税法，那美国人租房不就好了，何必买房呢？不是老有公知们宣传外国人不爱买房，就喜欢租房一辈子吗？

其实全世界只要是有点儿经济头脑的人都明白，租房没有买房划算的。如果欧美等国真的是流行租房都不买房，那这房子是从谁手里租啊？这不是扯淡吗！

说欧美人不爱买房，其实就相当于说中国孩子有一半都不愿意上高中考大学，就喜欢上个职高中专毕业了去干体力活儿。其实呢，大多数不是喜欢，是真的考不上啊。有句话说的很好：你眼中对他人的不解，其实就是人家无奈的最佳解决方案。

如果是说美国人不爱买房，那中国楼市最大的2008年大崩盘哪儿来的？这是从2007年底逐步恶化的，为什么？就是因为美国次贷危机爆发呗，把全世界都拖入了麻烦。但如果没有次贷危机，中国也不会政策大逆转，更不会启动“四万亿计划”，房价也就不会暴涨，归根结底都是美国人炒房惹的祸。

那次贷危机怎么来的？美国底层穷人贷款买房闹的呗。小布什为了搞政治正确拉选票，于是非得帮低收入者买房，让政府担保了贷款。那傻子才不买房呢，不仅月供等于租金，而且还能享受房价上涨的红利。结果投行和保险等资本把这种次级贷款给包装成了理财产品，反复的加杠杆做评级，复杂的连巴菲特都看不懂这些衍生品是什么玩意儿了。

结果银行一加息这些低收入者就还不起贷款了，赶紧抛售，房价自然暴跌。恶性循环导致经济危机爆发，雷曼兄弟一夜之间倒闭，华尔街哀鸿遍野。那几年是真他娘的萧条啊，我家亲戚孩子当时金融系毕业，竟然根本找不到工作，金融公司几乎没有招工的，全球倒闭潮。

所以，全世界的城市居民都喜欢买房，有钱没钱的都愿意买，否则也不会一次次的引发危机。交房产税没关系，只要房价上涨就行，都想的是反正最后有人买单，自己不是最后一棒就行。美国经济够萧条的了，可房价却依然屡创新高。没别的原因，都是超发造的孽。

美国的房东不傻，既然愿意交房产税，那就说明他们相信能转嫁到租客头上。包括保险维修费什么的也一样，资本是要赚钱的。杀头的生意有人做，赔钱的买卖才没人干呢。

当然，在美国是“租售同权”的，也就是租房也能让孩子在学区上学，这点比咱们强得多，但也只能说他们的公立学校学位不紧张，而且更注重教育的父母早就把孩子送到私立了。选择公立也只选高档社区的好学校，在破学校上学那是底层家庭没办法的事情。

前几天一个粉丝看完我写的美国教育那篇文章留言了，说她刚把女儿从美国公立转到了私立。没什么太多原因，就是因为公立的老师不负责。班主任竟然快一年了都记不清班里孩子的名字，连写的评语都一模一样，一段话用一辈子。公立是从老师到学生集体躺平， 私立学校虽然学费很贵，但一分钱一分货啊，总比让孩子长大当废物点心强。

总之吧，美国人不是不爱买房，大多数是真的没能力。刚看了最新的数据，美国拥有房率是65.3%，也有的说是67%的，反正是达到了自2008年次贷危机之后的最高水平。说明什么？说明那一代人垮掉了，但后来的买房者踩着前人的尸骨依然要拥有自己的房子。而且房价还借着疫情和超发屡创新高，创下了近30年来的最高值。

六、

那这问题又来了。不是说好了房产税的压力大，能控制房价吗？美国人傻啊，明知道是坑还往里跳？

当然不傻，任何时期的任何国家，能够有能力置办不动产的全不傻。如此巨额花销，都经历了反复的考量，确认是对自己有好处、有利益的才会掏钱。

房产税当然具备调节房价的功能，但并不强，只能是短期有效而已。任何税收的出发点都是稳定的多收钱，真要是弄得商品不值钱了，那还收的着税吗？税务局不就成了涸泽而渔的傻叉了吗？

全世界古往今来的税种其实都一样，雁过拔毛的相当于收过路费保护费，也相当于赌场抽成，得加入的人越多才能收到更多的钱。如果收到没人愿意参与了，那和直接明抢有什么区别，一锤子买卖。

在美国，大概每三年公布一次房产税的“实际税率”。这说明什么？说明统计工作才三年进行一次，那各个郡市学区的税费调整肯定超过这个周期呗。

那买房人为什么不是特别在乎房产税就明白了吧，他们首先赌的是房价会上涨，其次赌的是地税部门不会每年都调整评估价。如果是这样，那他们的实际缴纳房产税率就会逐年下降。

上面举的那个德州买房的案例就说明了这个情况。你今年花100万买了房交3%，3万块。但十年后有可能这套房涨到了150万，但你还是交3万块，那实际税率就成了2%。再过十年有可能涨到300万了，但你还是交3万块，那就是1%了，相当于成本摊薄。

这种情况非常的常见，前几天看个留言，也是在德州某个市买的二手房。他花了70多万美元，自然按这个交税。但前任业主是1985年买的房，才花了不到10万美元，这30多年来当地也没调整过评估价，人家的税率就降成0.5%了。

因为只要地方政府的财政收入够花就行。哪个领导也不愿意在自己的任期内加税，没人会甘心多掏钱，弄不好没多收到什么，下届还干脆被选下去了。即便是想多征房产税，也先从商场写字楼游乐场等商业地产或厂房上想办法，最后没辙了才会打普通住宅的主意，毕竟难度太大。

七、

那美国地方政府要想提高房产税了怎么办？

先公布预算呗，告诉辖区内的业主，我这几年要花这么多钱，都是对社区有好处的事儿，但钱不够只能加税，大家说怎么办吧？这会儿居民代表业委会的就会出来审核预算，觉得确实是必须花的钱，那就组织业主们投票，多数同意的话就加税。

一般三种方式，

最简单的是直接增加特别税，也就是临时税。比如之前收3%，现在想修条路，那在未来的三年里，每年再加收5%，变8%了。三年后自动取消，恢复3%，想接着收的话从新投票。

第二种是增加税率，比如之前3%，那现在提高到5%。但这种方式比较难，据说极少有采用的，毕竟税率是写入州法的，不能随便更改。

第三种就是常规的重新调整评估值了，按照新估价收税。但这样做的阻力也非常大，主要来自老住户，他们增加的税太多。那就接着商量呗，比如跟王大爷说，之前您老一直按照10万估值收，可现在的市场价都70万了，您交的太少了。不过猛地涨太多你也不干，那咱折个中，打7折，按50万交怎么样。

甭管怎么样吧，反正加税是个很麻烦的事情。这源于美国的立国根本“无代表不纳税”，是当年十三个州反抗英王统治的口号，是统治合法性的体现。想加税没问题，但必须得到代表们的同意。

所以，别看美国的房产税似乎很高，但大多数都被新买房的承担了。调整评估值不是那么容易的事情，减税还相对容易，加税是非常难的。

去年还听说了一件美国的乐事儿，也是奇葩。疫情期间也是德州某地想加税，理由是教师们要进行网络授课，得增加各种设备，而且工资也得涨了。于是代表们就和郡市政府开始博弈，最终结果是加税可以，给教师们涨工资也行。但既然是都是网络上课，街上的人就少了，所以警察就没必要还用这么多人了。最终也加税了，但辞退了20%警察，减员不增效。这就是奇葩的美国。

八、

解释一下，为什么美国德州的税率这么高。当然也不是最高的，前面还有新泽西什么的呢，那是因为离纽约近，而很多在纽约上班的买不起当地的房子，所以买在了新泽西州，把房产税和房价也给带动了。

德州之所以贵有两条原因，一是他们自己说的，税基厚实。都听说美国买了房是永久产权的，而且带土地，甚至地下的东西也归业主。但这一般都是有边界的，比如十米30米什么的，再深的就不属于你了。

而德州不同，是地下甭管多深的资源都是业主的。只要你有本事，那就是把岩浆挖出来烧水吃火锅都行。所以德州人自我安慰，我们的土地资源厚实，所以税高。其实都是扯淡，美国是遵循“捕获原则”的。就是一群人打猎，谁最终一枪打死猎物就属于谁，不管先来后到。对于地下资源也是这种态度。你家地底下有石油没问题，但我在旁边挖个洞抽取你管不着，捕获原则，谁得到是谁的。

另外德州之所以税高，最大的原因是房价相对低。这也说不清哪个是因哪个是果，反正房价低就得提高税率，要不然收的钱太少。可税率高就对新买房的有影响，买房人自然不愿出高价。循环往复，反正就成了这么个现状。

所以房产税肯定是有调节房价的功能的。再比如说夏威夷，全美国房产税率最低的州，才0.27%。但这前提是那里的房价最高，所以房子收税的中位数也不低，怎么都是个循环，朝三暮四的事情。这看当地政府追求什么表现形式了，钱是不会少收的，否则运转不下去。

九、

那美国的房产税有没有减免政策？比如人均多少平米之下免征什么的。

总体上是没有的，所有人的所有房子都必须征收，这是起点公平的典型案例。另外一定要记住，美国是资本主义制度，而资本主义的核心价值观是自由。你有戴口罩的自由，也有不戴的自由，是否愿意感染病毒都是自己的事儿。就像昨天我看的冲突视频似的，一位美国大汉冲着警察大喊：公民到底有没有自愿去死的自由？这就只能是呵呵了。

房子也是自由，你愿意交税就可以买，不愿意交税可以不买。但别幻想什么上来就享受60平米免征，宪法上没有赋予你天生拥有60平免费住房的权力和福利。

当然，任何一个正常的国家，收税的目的都是增加财政收入。但同时也不能是杀鸡取卵，不能把百姓逼的造反，更不能让国民陷入集体贫困。所以，做到相对公平，照顾弱势群体也是必须的，这同样是政治正确。

我搞不懂美国的交税制度，连他们自己都闹不明白，否则就不会很多中产找税务公司代理了。反正房产税肯定是有减免条款的，各州和郡市都不同，基本都有几大类：孩子多的、收入低的、老人退休的、残疾人、现役或退伍军人等等，至于劳模有没有减免就不知道了，各地自己制定。

另外总额也是有减免的，比如可以抵扣贷款的利息，和收入税或增值税可以抵扣，修缮房屋也可以抵扣一部分等等，如果能证明是自住房，在某些州也是可以有优惠的。当然这主要体现在交易环节，减免增值税什么的。

比如某人在加州有两套房，当地规定5年内如果两套都住满两年就能免增值税。结果弄得这家还挺别扭，卡着日子换房住，还得留下证据。房产税倒没减免什么，关系不大。

十、

总之吧，美国的房产税就是这点儿破事儿。完全的地方税种，由郡市行政根据州法进行调节，其中70%都是给了学区，剩下30%郡市平分，承担其他的治安和公共设施费用。

税率各州不同，多数都是0.8-3%之间，实际税率平均值1.3-1.5%。评估值调整的并不频繁，只有到缺钱了没辙的时候才调节，所以基本都是后买的多交，早买的少交。

学区越好房子越值钱就交的越多，越破的学区什么都破。无人敢拖欠房产税，否则就会被拍卖。但是各州也有减免的政策，最终目的都是用最小的成本征到最多最稳定的税收。

先写到这里吧，欲知后事如何，请看下篇分解。聊聊中国历史上房产税的那些事儿。

仅供参考。