第一节 房地产开发企业所得税汇算清缴案例

万华房地产公司开发公司有一期、二期工程项目。

（1） 一期项目已经于2018年7月31日完工，完工后实现销售收入5400万元，符合会计确认销售收入条件，会计上已确认为销售收入。当期结转以前期间预售、当期符合会计确认收入条件的销售收入19600万元。

（2） 二期项目于2018年7月1日符合预售条件开始预售，2018 年度收到预售房款5500万元，预缴增值税150万元，增值税附加18 万元，预征土地增值税125万元。

2018年该公司利润情况如下：

（1） 营业收入25000万元（一期项目收入）

（2） 营业成本 13000万元（一期项目成本）

（3） 税金及附加805万元

（4） 销售费用2500万元其中：

工资薪金：600万元

养老保险费等五险：208.8万元住房公积金：72万元

广告宣传费：900万元

销售代理佣金：600万元（代理销售收入15000万元） 折旧：100万元 （资产原值515万元，假定为电子设备） 办公费等：19.2万元

（5） 管理费用3000万元其中：

工资薪金：800万元

养老保险费等五险：278.4万元住房公积金：96万元

职工福利费：220万元职工教育经费：75万元工会经费：40万元

业务招待费：350万元

折旧：146.29万元（资产原值800万元，假定为电子设备，其

中2018年11月购入办公设备一台，资产原值50万元（不含税金额）， 本年提取折旧7900元）

差旅费：453.71万元办公费：540.6万元

（6） 财务费用181.5万元其中：

利息收入20万元

利息支出200万元（支付银行贷款利息） 手续费1.5万元

（7） 投资收益50万元，为购买国债的利息收入。

（8） 营业外收入100万元，为当地政府以产业扶持名义给予的奖励基金。

（9） 营业外支出350万元其中：

直接捐赠给当地养老院50万元税收滞纳金20万元

公益性捐赠（通过中国红十字会捐赠，取得合规捐赠票据）280万元

（10）2018年度会计利润：

25000-13000-805-2500-3000-181.5 50 100-350=5313.5万元

可弥补亏损情况： 2016年度未弥补亏损120万元， 2017年度未弥补亏损350万元，除此之外，没有其他未弥补亏损。

另外，2018年度开发间接费用中包含工程人员工资薪金600万

元，养老保险等五险208.8万元，公积金72万元，福利费30万元。

2018年1-4季度预缴企业所得税300万元。

当地税务机关核定的销售未完工开发产品计税毛利率15%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收率为2%，土地增值税预征率为2.5%。

第二节 企业所得税汇算清缴纳税申报表填报说明

1、A100000-1：利润总额计算（国税局公告2017 54号及2018 57号）

利润总额计算

A100000-2：应纳税所得额计算

应纳税所得额计算

A100000-3：应纳税额计算

应纳税额计算

2、报表填列顺序

（1） 需填附表的，先填附表，从最末端附表开始，逐级提取数据；

（2） 无需填写附表的，直接填写数据。

第三节 房地产开发企业所得税汇算清缴案例解析

1、 利润总额的计算

（1） 营业收入附表-A101010

营业收入附表

（2） 营业成本附表-A102010

营业成本附表

（3） 销售费用、管理费用、财务费用附表-A104000

销售费用、管理费用、财务费用附表

（4） 营业外收入附表-A101010

（5） 营业外支出附表—A102010

（6） 企业所得税年度纳税申报表A100000-利润总额

2、应纳税所得额计算

（1） 收入类调整项目—投资收益纳税调整明细表A105030，国

债利息收入）

第三节 房地产开发企业所得税汇算清缴案例解析

收入类调整项目-A105000

（2） 扣除类调整项目1-职工薪酬A105050-1

工资薪金支出=销售费用-工资薪金 管理费用-工资薪金 开发

间接费用-工资薪金

A105050 职工薪酬支出及纳税调整明细表

扣除类调整项目1-职工薪酬A105050-2

职工福利费支出=销售费用-职工福利费 管理费用-职工福利费

开发间接费用-职工福利费

税前扣除限额=工资薪金*14%=20000000*14%=2800000>2500000

A105050 职工薪酬支出及纳税调整明细表

扣除类调整项目1-职工薪酬A105050-3

职工教育经费支出=销售费用-职工教育经费 管理费用-职工教

育经费 开发间接费用-职工教育经费

税前扣除限额=工资薪金*8%=20000000*8%=1600000>750000

A105050 职工薪酬支出及纳税调整明细表

扣除类调整项目1-职工薪酬A105050-4

工会经费支出=销售费用-工会经费 管理费用-工会经费 开发

间接费用-工会经费

税前扣除限额=工资薪金*2%=20000000*2%=400000

A105050 职工薪酬支出及纳税调整明细表

扣除类调整项目1-职工薪酬A105050-5

各类基本社会保障性缴款=销售费用-养老保险等 管理费用-养

老保险等 开发间接费用-养老保险等

假定缴费基数及费率均符合税法规定。

A105050 职工薪酬支出及纳税调整明细表

扣除类调整项目1-职工薪酬A105050-6

住房公积金=销售费用-住房公积金 管理费用-住房公积金 开

发间接费用-住房公积金

假定缴费基数及费率均符合税法规定。

扣除类调整项目1-职工薪酬A105000

A105000 纳税调整项目明细表

（3） 扣除类调整项目2-业务招待费A105000

计算业务招待费税前扣除限额的收入=A101010一般企业收入明细表!C4 A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表!C5 A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表!C23-A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细!C27=25000 5000-19600=10400万元

10400*5‰=52万元，350*60%=210万元，税前扣除52万元。

（4） 扣除类调整项目3-广告费和业务宣传费A105060

计算广告费和业务宣传费税前扣除限额的收入=A101010一般企业收入明细表!C4 A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表!C5 A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表!C23-A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细!C27=25000 5000-19600=10400万元

税前扣除限额10400*15‰=1560万元>900万元，可全额扣除。

扣除类调整项目3-广告费和业务宣传费A105060

A105000 纳税调整项目明细表