身边案例：
孙某与叶某在婚前共同出资28万元向孙某就职的甲公司支付了1101房的首付款;后孙某向银行贷款50万元用于支付1101房的按揭贷款,并与甲公司签订《职工福利购房认购书》,认购1101房。孙某取得涉案1101房的房地产权证,载明房屋共有情况为单独所有。
2019年,孙某与叶某登记结婚。婚后,孙某向朋友梁某借款65万元,梁某以转账方式支付。之后半年,孙某又以现金形式向梁某借款10万元,并向梁某出具借条,约定2020年1月1日前还款。2020年1月12日,孙某与梁某签订《借款合同》,载明梁某给孙某上述两次借款的本息合计80万元,孙某以1101房为上述借款抵押,保证该抵押之房产无第三人主张权利。抵押期间,未经过抵押权人书面同意,抵押人不得变卖、赠与或以其他方式处分抵押物等。合同签订之后,孙某将涉案1101房抵押给梁某,开办理了抵押登记。房屋抵押不久之后,叶某即与孙某协议离婚,离婚协议书约定涉案1101房归叶某与婚生子所有。
孙某表示,为了向梁某隐瞒其婚姻状况和涉案1101房的处置情况,其将房产证原件交给梁某;为了向叶某隐瞒其向梁某借款及涉案1101房办理抵押登记的事实,其伪造了假房产证交给叶某。叶某得知涉案1101房尚存在梁某的抵押权,因此向人民法院起诉要求确认该抵押权无效并解除抵押登记手续。
普法讲堂：
《民法典》第311条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”“当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。”因为抵押权的设立不以相对人是否支付对价为要件,所以对善意取得不动产抵押权的要求少了“合理价格”的内容。不动产抵押权善意取得的要件是:(1)债权人是善意的;(2)已经进行不动产抵押权登记。
涉案1101房由叶某与孙某在结婚前共同出资购买,系夫妻共同财产。孙某在婚姻关系存续期间未征得妻子叶某同意,因个人借贷将涉案房产抵押给梁某的行为属无权处分,抵押行为无效。双方经民政部门备案的离婚协议合法有效,协议约定涉案1101房归叶某及婚生子所有,应确认叶某系涉案1101房的真实权利人,孙某对于该房无实质处分权。而无权处分行为适用善意取得的前提条件。因此,梁某就涉案房屋主张抵押权应适用善意取得的法律规定。
法律链接：
《民法典》第311条
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