国内类reits估值(reits估值有参考价值吗)

基金估值及相关事项

1、基金的估值日为每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法律法规规定的其他日期。

2、估值范围：本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于基础设施资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项等。

3、基金估值方法及核算注意事项：基础设施基金项目是否构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对基础设施项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价值进行初始计量。

基础设施项目资产原则上采用成本模式计量，个别财务报表上确认为一项长期股权投资；以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式一经确定，除符合会计准则规定的变更情形外，不得随意变更。存在减值的应当根据《企业会计准则》的规定进行减值测试并计提资产减值准备。最终基金净资产计算和基金会计核算按照基金管理人对基础设施基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。

基金份额净值是按照估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍五入。对基础设施项目资产每年进行1次评估，并在年度报告中披露评估报告。基金管理聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月；采用成本模式计量时上述评估结果不影响基础设施基金合并财务报表的净资产及基金份额净值。

基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，基金净资产和基金份额净值结果发送基金托管人复核，并由管理人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。

基础资产评估：

1、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：深圳戴德梁行房地产评估有限公司

评估对象：中国江苏省苏州市苏州工业园区星湖街328号[苏州国际科技园五期B区]产业园项目

时间节点：2020年12月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：收益法评估（预测未来收益，利用报酬率和资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值（合法原则、最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、一致性原则、一贯性原则））

评估结果：中国江苏省苏州市苏州工业园区星湖街328号[苏州国际科技园五期B区]产业园项目，总建筑面积为330.206.28平方米（土地使用权面积162,129.67平方米，可租赁面积271,216.59平方米，价值时点出租率89.84%，签约租户345个，月租金收入1,029.81万元），于2020年12月31日不动产市场价值为人民币1,830,000,000元（大些人民币壹拾捌亿叁仟万元整），单价为5,500元/平方米。

有效期：一年（2021年4月24日至2022年4月23日）

2、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：北京中同华资产评估有限公司

评估对象：合肥十五里河首创水务有限责任公司（特许经营权（合肥十五里河污水处理厂PPP项目资产组））、深圳首创水务有限责任公司（特许经营权（深圳市松岗水质净化厂BOT特许经营权项目资产组））、深圳首创水务有限责任公司（特许经营权（深圳市公明水质净化厂BOT特许经营权项目资产组））、深圳首创水务有限责任公司（特许经营权（深圳市福永水质净化厂BOT特许经营权项目资产组））

时间节点：2020年12月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：收益法评估（市场价值类型（财务报表、审计报告、发票、项目概算、研究报告、投资概算、贷款市场报价利率、收益预测表）），采用税前净现金流折现法（税前净现金流=息税折旧摊销前利润-资本性支出-营运资金追加额 期末营运资金回收额 期末固定资产回收额，息税折旧摊销前利润=运营收入-运营总成本 其他收益 折旧及摊销=运营收入-运营成本-税金及附加-管理费用 其他收益 折旧及摊销）

评估结果：合肥十五里河污水处理厂PPP项目资产组市场价值92,900.00万元（账目值为100,970.50万元，评估减值8,070.50万元，减值率7.99%）；深圳市松岗水质净化厂BOT特许经营权项目资产组市场价值为29,800.00万元；深圳市公明水质净化厂BOT特许经营权项目资产组市场价值为26,400.00万元（账目值为23,143.00万元，评估增值3,257.00万元，增值率14.07%）；深圳市福永水质净化厂BOT特许经营权项目资产组市场价值为25,500.00万元（账目值为21,743.79万元，评估增值3,756.21万元，增值率17.27%）

有效期：一年

3、浙商沪杭甬杭高速封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：天源资产评估有限公司

评估对象：浙江杭徽高速公路有限公司（杭徽高速公路及构筑物资产组）

时间节点：2020年12月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：现金流量折现法（通过其他估值方法进行校验）

有效期：一年（2021年4月24日至2022年4月23日）

4、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：深圳戴德梁行土地房地产评估有限公司

评估对象：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司旗下位于中国江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号[苏州望亭普洛斯物流园]仓储物流项目市场价值（建筑面积为92,148.19平方米、土地使用权面积184,370.10平方米）。

时间节点：2020年12月31日（限制条件下的市场价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：收益法评估（预测未来收益，利用报酬率和资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值（合法原则、最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、一致性原则、一贯性原则））

评估结果：中国江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号[苏州望亭普洛斯物流园]建筑面积为92,148.19平方米、土地使用权面积184,370.10平方米，市场价值为人民币509,000,000元(大写人民币五亿零玖佰万元整)，市场单价5,524元/平方米。可出租面积94,434.39平方米，全部出租，出租率100%。

有效期：一年（2021年4月24日至2022年4月23日）

5、华安张江光大园产业园封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司

评估对象：上海中京电子标签集成技术邮箱公司所有的光大安市科技园（建筑面积合计50,914.31平方米，土地使用权面积20,914.5平方米）

时间节点：2020年12月31日（市场价值标准）

评估方法：收益法评估（预测未来收益，利用报酬率和资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值（合法原则、最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、一致性原则、一贯性原则））

评估结果：建筑面积合计50,914.31平方米、土地使用权面积20,914.5平方米，总价147,000万元(大写人民币拾肆亿柒仟万元)，28,853元/平方米。可租赁面积43,487.84平方米，已出租面积43,275.24平方米，出租率99.51%。

有效期：一年（2021年4月20日至2022年4月19日）

6、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：深圳市世联资产房地产土地评估有限公司

评估对象：广州交投广河高速公路有限公司广州至河源高速公路（广州段）特许经营权所在资产组价值项目

时间节点：2020年12月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：收益法评估（市场价值，买卖双方公平交易的价值估计数额（收益期限采用有限年期））

评估结果：广州至河源高速公路（广州段）特许经营权所在资产组账面价值合计543,341.67万元；负债账面价值35,100,205.39元；评估价值为967,416.02万元，增值额为424,074.35万元，增值率78.05%。

有效期：一年

7、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

评估对象：中国广东省深圳市南山区招商街道蛇口网谷[万融大厦]产业用房及配套项目（总建筑面积41,707.23平方米，土地使用权面积17,243.53平方米）、[万海大厦]产业用房及配套项目（总建筑面积53,592.84平方米，土地使用权面积18,241.21平方米）

时间节点：2020年12月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：收益法评估（市场价值，买卖双方公平交易的价值估计数额（收益期限采用有限年期））

评估结果：中国广东省深圳市南山区招商街道蛇口网谷[万融大厦]产业用房及配套项目（总建筑面积41,707.23平方米，土地使用权面积17,243.53平方米）。市场价值为人民币1,035,000,000元（大写人民币壹拾壹亿叁仟伍佰万元整），市场单价为24,816元/平方米。估值对象账面净值为206,917,294.23元。可租赁面积41,610.68平方米，出租率84.08%。

[万海大厦]产业用房及配套项目（总建筑面积53,592.84平方米，土地使用权面积18,241.21平方米）。市场价值为人民币1,493,000,000元（大写人民币壹拾肆亿玖仟叁佰万元整），市场单价为27,858元/平方米。

有效期：一年（2021年3月10日至2022年3月9日）

8、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

评估对象：深圳市盐田港集团有限公司旗下位于中国广东省深圳市盐田港保税物流园北片区现代物流中心一期A区A仓库、B区B1及B2仓库、综合办公楼、气瓶站及二期B区B3仓库项目（建筑面积合计为320,446.22平方米，国有建设用地使用权面积118,878.31平方米）

时间节点：2021年3月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：收益法评估（市场价值，买卖双方公平交易的价值估计数额（收益期限采用有限年期））

评估结果：中国广东省深圳市盐田港保税物流园北片区现代物流中心一期A区A仓库、B区B1及B2仓库、综合办公楼、气瓶站及二期B区B3仓库项目（建筑面积合计为320,446.22平方米，国有建设用地使用权面积118,878.31平方米）。项目市场价值为人民币1,705,000,000元（大写人民币壹拾柒亿零伍佰万元整），建筑面积单价为5,321元/平方米。可租赁面积266,113.00平方米，出租率98.7%。

有效期：一年

9、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金

评估机构：北京戴德梁行资产评估有限公司

评估对象：中航首钢生物质能源科技有限公司股东全部权益价值及其持有的基础设施项目价值

时间节点：2020年12月31日（综合考评为市场公平交易价值和剩余年限的假设估价）

评估方法：资产基础法和市场法（北京首钢生物质能源科技有限公司股东全部权益价值）、收益法评估（基础设施项目价值）

评估结果：1、北京首钢生物质能源科技有限公司股东全部权益账面价值为125,910.35万元，总负债账面价值为14,425.82万元，净资产账面价值为111,484.53万元；总资产评估价值为134,988.80万元，总负债评估价值为14,421.66万元，净资产评估价值为120,567.14万元，净资产评估价值较账面价增值9,082.61万元，增值率为8.15%。2、北京首钢生物质能源科技有限公司持有的基础设施项目账面价值85,307.54万元，评估值94,386.00万元，评估值增值9,078.46万元，增值率10.64%。

有效期：6个月

管理费相关

费用计算：每只基金费用计算方式略有不同，以下为东吴苏园产业园区基础设施证券投资基金的相关费用及计算方式。

固定管理费

1＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产×0.15%÷当年天数基金，固定管理费1每日计提。

2＝本基金当年度可供分配金额（扣除基金管理费及基金托管费之前）×1.05%。

浮动管理费=浮动管理费1 浮动管理费2

浮动管理费1=（科智商管于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础设施项目运营收入回收期对应的国际科技园五期B区项目净收入目标金额）×40%

浮动管理费2=（园区艾派科于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础设施项目运营收入回收期对应的2.5产业园一期、二期项目净收入目标金额）×40%

托管费的计算方法如下：H＝E×0.01%÷当年天数H为每日应计提的基金托管费E为最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产基金成立当年，如无定期报告，按前一估值日基金合并报表中基金净资产的0.01%年费率按日计提，以基金募集规模作为计费基础。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，基金托管人按照与基金管理人协商一致的方式从基金财产中一次性支取。

基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。

会计制度：基金管理人为本基金的基金会计责任方；基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；基金首次募集的会计年度如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年度披露；基金托管人每年与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并以书面方式确认。基金管理人更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师事务所需公告。

基金收益分配原则：收益分配采取现金分红方式。将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。每年不得少于1次。前2个自然年度，将100%经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者。基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，并公告。

声明：以上内容整理自网络和公开发布的项目资料，部分来源于公开的项目说明书，内容不构成任何投资决策。

“REITs课题组”是中国REITs市场探索与实践者;中国公募REITs信息传递者。为中国REITs发展在基础设施领域资产证券化与商业资产资产证券化的探索提供服务。

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