很多人说，这两年上海房子涨了不少，基本上“买到就是赚到”。

确实，从全市均价来看，2020-2021年这一轮，大盘涨了20%-30%，在全国的表现还算不错。

但全国的这一轮涨幅是结构性的，有的城市涨了，大量的非优质城市没涨。

在上海内部，也出现了非常明显的涨幅分化，有些房子涨了超过30%，也有不少房子涨幅几乎可以忽略不计，平均一下才是全市20%-30%的涨幅。

如果我们再往前看几年，2017年是上海楼市上一轮的价格高点，如果在2020-2021年涨幅低于10%的话，甚至大概率都不能弥补2017-2019年的跌幅。

这就意味着，如果你不幸在五年前买了房，然而恰好过去两年没怎么涨，那么就相当于2017-2022年，五年不涨了。

在上海居然有这样的房子，很反常识是不是？

其实，这样的房子，在上海还不少。

第一类，就是远郊无地铁的次新房。

比如：

崇明、金山全境

宝山的月浦；

松江的小昆山、洞泾；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥、重固；

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、拓林；

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥；

等等等等。

在这里举两个典型案例。

一个是浦东书院的丽泽荷亭苑，2009年的次新房，81平两房中楼层，2017年的成交价是181万，四年过去，2021年的成交价是170万，比2017年还低一些。

五年过去，2022年4月的当下，同楼层、同户型最新挂牌为173万，也低于2017年。

可以看到，书院镇大多数房子周围都是农田，除了有个非常小的禹州广场外没有别的配套，16号线地铁站也不在居民区附近。

而位于奉贤海湾板块的绿地香颂更狠，2011年的70年产权住宅，47平的一房2017年就卖到了125万，而2021最高成交价才91万，较最高点下跌27%，目前的挂牌价也在82-95万。

五年过去，不仅没涨，还跌了近三成。

这些五年没涨的板块和房源，有这些共同特性：

1.超远郊，距离市中心普遍在30公里以外；

2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。

在“远大新”五年不涨的背后，本质是不稀缺。

上海总面积为6340.5平方公里，有多达170多个板块，但外环以内的中心城区只有664平方公里，占全市的10.5%，剩下近90%的土地开发程度都比较低。

上海已经过了大量导入人口的年代，“摊大饼”抬升郊区地位的事情已不复存在。

目前，上海仅仅是中环内的各种规划就令人眼花缭乱，在郊区，五个新城也是如火如荼。

远郊的大饼，已经啃不动了。

第二类，是市区内的老破大。

比如长宁虹桥开发区的紫云大厦，1996年建的老塔楼，一个典型的高梯户比、没小区环境、停车位极度紧张的老大楼。

虹开发的地段非常不错，是少数内环外的中央活动区（CAZ），而且紫云大厦的户型还算方正，理论上这一轮涨幅应该不错。

但这个小区从2018年至今，单价基本就是在5-6万之间徘徊，现在挂牌的那套，单价不到5.9万，却挂了一年多还没卖出。

究其原因，还是产品过时 板块无爆点。

紫云大厦是96年竣工的外销房，三梯五户，基本都是125-160平的两房，140户人家只有80个车位。无论是建筑类型、得房率、户型设置还是车位配比，都已远远落后于时代。

而说起虹桥，随着现在新房扎堆 自媒体轰炸，已经很少有人记得“虹开发”的鼎鼎大名，都以为是十几公里以外的闵行青浦的“大虹桥”。

最后一类，则是一种比较特殊的存在。

上海虽然是个一体化大都市了，但其实郊区还保留着不少原来县城的影子。

现在说的比较多的“五大新城”，其实也对应着“五大老城”：

嘉定新城——嘉定老城

奉贤新城——南桥老城

松江新城——松江老城

南汇新城——惠南老城

青浦新城——青浦老城

再加上金山老城、宝山淞宝等这些自成一体的郊区老城，这一轮房价表现都不如大盘。

可以看个图感受下，这是宝山的老城——淞宝，道路窄、路网密布、房龄偏老、可腾挪空间不多。

还是来看几个例子。

最近奉贤新城很火，但火的只有南桥新城，而西面的南桥老城却往往被人忽视。

贝港南区是南桥老城非常典型的老公房小区，1994-1995年的房龄，70多平两房2017年成交价为214万，单价2.9万。而去年该小区同楼层同户型成交价为155万，单价不到2.2万，目前挂牌的也只有165万，单价2.2万，均低于2017年。

再来看浦东惠南的梅花新村，也是类似的情况，2018年到2022年，都是3万左右一平，丝毫不被上海全市的行情所影响。

表面看，房龄老、无学Q卖点是这些老公房的缺点，但本质是因为老城板块主要还是地缘客群在买。

板块老，房子老，发展空间小，自然吸引不了市区就业的购房者来买，而地缘客群的数量和购买力实在有限，撑不起老城市场。

其实回顾过去这两三年的行情，会发现上海楼市一直在轮动：

2020年，学Q房火；

2021年，改善次新房火；

2022年，豪宅火。

这几轮都没轮到的话，不好意思，这房子的涨幅就是偏低的。

考虑到2017-2019年上海房价还跌了10%，很容易就造成五年不涨的情况。

那么接下来，这些房子会怎么走？

对于远郊次新、市区老破大、郊区老城这三类房子，我们的建议是：

一、如果还没买，又在看这类房子的，建议要慎重。

具体原因，上文已写得比较清楚，不再赘述。

二、如果买的比较早，也有置换的能力，还是尽量换更优质的房子。

卖掉后分数高的，就可以多看看新房；积分较低的，就看看地段更核心、房龄更新的房子。

三、如果五年内才买，而且自住需求得到满足的，其实不妨先等等看。

首先，短期置换的摩擦成本太高，一卖一买所损失的费用可能比涨幅差异要大不少；

其次，目前上海楼市处于一个平台期，未来不同产品的走向也有可能和过去五年不同，如果继续住着没问题的话，不如观望下，等行情明晰了再决定。