在计算转让旧房的土地增值税时(出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时)

答：所谓旧房，是指使用后再次销售的房屋及有房屋特征的建筑物。包括房地产企业自用超过一定时期（通常指一年），达到一定磨损程度的开发产品。

企业销售旧房如何计算土地增值税？根据是否取得旧房评估价格，是否取得购房发票可以分成以下几种情况：

一、无法取得购房发票，但能够取得旧房评估价格的房产。

财税字[1995]48号规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

因此，在计算旧房转让土地增值税时，应考虑如下扣除因素因素：

1.评估价格

2.土地价款

3.按照统一规定缴纳的有关费用

4.转让环节税金

转让环节交纳的税金包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加，印花税，契税。

5.符合要求的评估费，也可以扣除。

财税字[1995]48号规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

按照以上扣除因素计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。

二、不能取得旧房评估价格，但能提供购房发票的房产。

1、土地成本和建造成本的扣除

国税2016年70号公告规定：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项（土地成本及建造成本、费用）规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

2、与转让房地产有关的税金扣除

条例规定与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除，营改增后不含增值税。

财税字[1995]48号规定细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

按照以上扣除因素计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。

三、旧房评估价格和购房发票都不能取得的房产

地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。

土地增值税核定征收率各地不一，以5%居多。

因此，销售旧房的土地增值税计算不同于开发产品，具体计算应该按照以上知识点去把握。交易完成后，要及时申报交纳土地增值税。

什么是土地增值税？

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。