城市房地产管理法与物权法冲突时(物权法和城市房地产管理法谁大)

设专章规定“居住权”

全国人大常委会法工委主任沈春耀作草案说明时表示，十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，草案在用益物权部分增加一章，专门规定居住权，居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

沈春耀强调，居住权制度有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

降低业主作出决议的“门槛”

沈春耀表示，实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。同时，为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，适当降低业主作出决议的门槛。

现行物权法规定，七大事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则;2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;6、改建、重建建筑物及其附属设施;7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

草案在此基础上，增加了一个由业主共同决定的事项，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，作为第七项。上述条款的第7项，改为第8项。

现行物权法对业主共同决定的“门槛”设定为：决定上述第5项和第6项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

草案对此修改为：业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定第5项至第7项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决过半数的业主同意。

对“住宅使用权期间”作原则规定

对于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，现行物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

沈春耀表示，2016年11月，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。根据党中央的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。

他表示，据此，物权编草案根据现行物权法第149条、城市房地产管理法第22条规定，对住宅建设用地使用权期间届满续期问题，作出一个原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

他强调，“国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接”。