返还土地出让金 无效 赔偿损失(关于土地出让金补偿返还的有关政策)

《民法通则》第112条第1款规定“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”《合同法》第113条第1款前段规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。这被称为全部赔偿原则，即赔直接损失，又赔间接损失。直接损失指财产上的直接减少；间接损失又称可得利益损失，指失去的可以预期取得的利益。法律又对赔偿范围进行了限制，主要体现在:1、当事人可以约定限责条款及违约金条款；2、法律直接规定了某种违约赔偿的限额；3、合理预见规则、过失相抵规则（合同法120条、法释[2012]8号第30条、《民法典》第592条第2款）、减轻损失规则（《合同法》119条、《民法通则》114条、《民法典》第591条）、损益相抵规则（法释[2012]8号第31条）。

损益相抵原则，是指权利人基于损害发生的同一原因获得利益时，应将所获利益在损失额中扣除。法释[2012]8号第31条规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”这是对损益相抵原则的具体规定。

法释[2012]8号第24条第4款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”

规则九、可依据案涉土地两次出让的差价确定预期利益损失

案例11：怀化市神龙房地产开发有限公司与湖南省芷江侗族自治县自然资源局、怀化聚友房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2007年9月，神龙公司与自然资源局签订《出让合同》。该合同主要约定，将案涉69.5亩土地出让给神龙公司，出让费1800余万元。合同签订后，神龙公司交付第一期600万元出让费，县政府向神龙公司颁发了出让宗地中25亩的国有土地使用权证，另有44.60亩未办理土地使用权证。神龙公司完成了第一期项目建设，用地10.96亩，剩余14.04亩土地欲进行第二期开发建设。因出让宗地范围内拆迁安置工作一直未完成，双方多次交涉。2015年2月，自然资源局将上述剩余44.56亩出让给案外人。神龙公司起诉，要求解除出让合同相应部分，返还出让金，赔偿损失。一审法院委托评估机构确认案涉土地交付开发可实现利润为1.9亿元，土地增值损失3689.87万元。

案涉44.6亩土地两次出让差额，即溢价款计3748.184万元。

法院观点

一审怀化中院认为，评估报告确认自然资源局未依约交地及“一地二卖”给神龙公司造成的土地增值损失已达3689.87万元，案涉土地交付开发可实现利润为1.9亿元。该二份鉴定报告系对案涉土地市场价值的评估及可实现的利润一种预测，并非神龙公司已经实际产生的损失，故该二份鉴定报告的数据不予采信。结合本案的具体情况及过错责任，酌定由神龙公司自负60%的损失，自然资源局承担40%的赔偿责任。驳回神龙公司的其他诉讼请求。

湖南高院按《出让合同》无效进行了判决。

最高院认为，《出让合同》有效，自然资源局在未依法解除《出让合同》前，即将案涉《出让合同》项下的44.56亩土地出让给案外人，违反合同约定。神龙公司同意解除该部分土地对应的《出让合同》，根据《合同法》第九十七条的规定，其有权要求赔偿损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”自然资源局另行出让44.56亩土地的溢价收益约为3759.53万元，此属合同履行后可获利益范畴。神龙公司至今未交纳44.56亩土地的出让金，亦没有取得国有土地使用权证和进行开发建设。一审法院结合本案的具体情况以及过错程度，酌定芷江自然资源局按获得利益40%的范围承担违约赔偿责任，并无不当，本院予以维持。该部分损失在未经法院确定时，赔偿责任的履行期限并不确定，利息计算缺少起算时间的依据。神龙公司主张芷江自然资源局赔偿该部分损失自起诉之日起相应的利息，没有法律依据，本院不予支持。

解析

一审法院虽然委托评估机构对案涉土地的开发利润进行了评估，但认为开发利润是一种利润预测，并非实际损失。最终，认定两次出让的差额为可得利益损失。最高院对此予以了肯定。

案例12：翁普安与永泰县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

翁普安拍得案涉地块，与国土局签订《出让合同》。后因翁普安未按约缴纳出让金，国土局通知解除合同，并将土地再次挂牌出让。翁普安起诉，要求确认国土局解约通知无效，解除出让合同，退还定金1000万元及利息。国土局反诉，请求翁普安赔偿土地使用权二次出让差额损失300万元（扣除1000万元后的数额），逾期付款违约金204.3万元，合计504万元。福州中院判决翁普安赔偿国土局损失300万元。福建省高院维持中院判决。翁普安申诉。

法院观点

最高院认为：根据《合同法》第130条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《出让合同》因翁普安不履行合同义务而解除后，国土局将所涉土地再次对外挂牌出让。第二次出让较第一次低1300万元。翁普安提出前后两次出让方式不同，价款不具有对应性，证据不足，不能成立。二审判决其赔偿国土局1300万元，并无不当。

解析

因受让人的过错致合同解除，案涉土地被另行出让，第二次出让价低于第一次出让价，该差价可以作为出让方的预期利益损失。

土地出让中的“招拍挂”实际是三种竞价方式，即招标、拍卖与挂牌。三种方式的开放程度、参与人数、竞价方式不尽相同，导致最终结果会有所差异。一般而言，拍卖是三种方式中最开放、竞价最充分的，得到的价款往往最高。本案中，第一次出让采用的是“拍卖”，第二次是“挂牌”，“两次出让方式不同，价款不具有对应性”，这应该是业界常识。但未被法院采信，关键可能是当事人仅笼统地提出了观点，没有提供相应的证据，比如行业协会、行业权威人士对不同竞价方式进行的研究、统计、分析等等；同时，要让法官接受，并以此为依据调整损失的数额，当事人提供的证据除了定性分析，还要有定量分析，否则法官会因为证据不能在操作层面提供帮助，而不予采信。

案例13：四川省南充市鑫达房地产开发有限公司与南充市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2011年，土地交易中心就案涉地块发出《拍卖须知》，须知载明了地块基本情况、规划指标及签订合同所需的基本权利义务。鑫达公司拍得案涉宗地，与国土局签订《拍卖成交确认书》。此后，双方未签《出让合同》。

2011年9月28日，鑫达公司向国土局送达《关于法院生效判决履行有关问题的函》，要求国土局以法院生效判决确定的47万元/亩的价格按90%比例计算并抵销其案涉宗地的出让金。国土局起诉，请求确认鑫达公司《关于法院生效判决履行有关问题的函》中行使抵销权的行为无效。鑫达公司反诉，请求确认行使抵销权的行为有效。在法院审理上述案件期间，国土局通知鑫达公司解除《拍卖成交确认书》，没收1300万元的竞拍保证金。鑫达公司回函表示异议。2015年6月20日案涉地块被重新拍卖，较前一次溢价2221.8万元。

鑫达公司起诉，请求交付案涉地块，确认第二次拍卖行为及所签合同无效。四川高院、最高院均认定国土局根本性违约；但案涉土地已另行出让，事实上已不能履行，故驳回鑫达公司交付土地的请求。

鑫达公司另行提起违约赔偿之诉，请求国土局双倍返还定金1300万元，赔偿土地溢价损失、可得利益损失、止损合理费用及诉讼费用损失、项目停工损失各种损失2.78亿元。

法院观点

四川高院支持了双倍返还定金，并按土地溢价额2221.8万元确定了赔偿额；驳回了鑫达公司的其他诉请。在论及开发收益时，四川高院认为，鑫达公司竞得涉案土地后，虽然可以合法开发，但鑫达公司仅获得开发涉案土地的初步指标，具体开发项目的详细指标及实际开发建设还需进一步取得规划、报建许可以及投资才能进行。在涉案土地出让时尚未确定开发方案及投资规模，故开发后的可得利益1.9亿元，不是基于履行涉案出让合同的可得利益损失，不予支持。

最高院认为，国土局另行出让案涉土地的溢价收益为2221.8万元，该溢价属于合同履行后可获利益范畴，该部分损失已超过适用定金罚则赔偿的1300万元。鑫达公司的损失还应包括履行合同过程中实际支出的费用，可见，适用定金罚则尚不足以弥补鑫达公司的损失，鑫达公司主张适用定金罚则外，还应赔偿其超出部分的损失，有事实依据。对于鑫达公司实际损失的具体数额，原判决综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定鑫达公司在1300万元外，尚有2221.8万元的损失，符合本案实际情况，并无明显不当。

解析

两审法院都认定两次拍卖的溢价款属于出让合同履行后可获利益范畴；但未认可开发利润损失。

四川高院认为土地开发收益不是出让合同可得利益损失，理由并不充分。本案中，《拍卖须知》载明案涉地块为商住用地，对规划条件也有明确规定。在此情况下，出让合同双方都应预见到，鑫达公司受让案涉土地的目的就是获取开发收益；而不能履行合同，对鑫达公司而言开发收益就是最大的损失。鑫达公司未就开发收益损失上诉，所以最高院未论及开发收益的问题。本案未能就开发收益是否属于出让合同履行后可获利益给出最终的说法，较为遗憾。

规则十、在继续履行合同的情况下，不得要求预期利润损失

案例14：四川亚天瑞和投资有限公司与成都市温江区国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

法院观点

亚天瑞和公司要求解除合同，赔偿预期利润损失。法院判决继续履行合同，关于预期利润损失问题，最高院认为，亚天瑞和公司主张解除合同后国土局应支付其预期利润损失2400万元。根据上述评析，双方应继续履行合同，亚天瑞和公司因受让案涉宗地所享有的开发利益并未丧失，对其主张的预期利润损失不予支持。

规则十一、开发利润损失一般不会获得法院支持

案例15：贵州妍绮房地产开发有限公司与惠水县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2013年、2014年，妍绮公司与县自然局签订三份《出让合同》。妍绮公司办理了相关证件、缴纳了相关税费，修建了案涉城市综合体项目中的腾宇广场3-7号楼及其附属设施，部分住宅、商业已经对外销售。因涉及未征用的农地，2016年6月被黔南州国土资源局立案查处。2016年11月县自然局发出解约通知，注销相关国有土地使用证、收回土地。双方就解除出让合同、返还出让金本金、腾宇广场3-7号楼占地以外争议地块上的其他投入损失、妍绮公司已经缴纳的土地使用税、契税等问题达成了和解协议；但对三份《出让合同》的效力，以及国土局是否应赔偿已付出让款的利息、预期收益、人工费及其他办公经费发生分歧。

法院观点

贵州高院在论及土地出让价款的利息和预期收益时认为：自然局应当向妍绮公司支付相应的利息；预期收益损失不属于订立合同时能够预见到的损失，且双方未就预期收益进行约定，故不予支持。

最高院认为，针对除腾宇广场3-7号楼对应的土地出让金以外的土地出让金88,243,090元，妍绮公司根据其单方计算的房地产行业平均年利润率，主张自然局应以土地出让金88,243,090元为基数，按年利率10.35%的标准，从2013年8月25日起支付预期收益至付清之日止。本院认为，房地产开发属于市场经营活动，存在未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损。妍绮公司主张的利润系对房地产开发项目将来可能产生的收益所作的评估预测，并没有举示有效证据证明其主张，也没有举示证据证明其与自然局就预期收益作出过书面约定。妍绮公司要求以可能产生的利润作为认定损失的依据，并据此确定违约责任，缺乏事实和法律依据。同时，一审法院已判令支持妍绮公司主张的88,243,090元土地出让金对应的资金占用损失，妍绮公司进一步要求自然局支付88,243,090元对应的预期利润，亦缺乏相关依据，本院不予支持。

解析

本案中，贵州高院与案例13中的四川高院一样，认为开发收益损失不属于订立合同时能够预见到的损失。

最高院虽然没有直接表态开发收益属于订立合同时能够预见到的损失，但从其论理部分还是能解读出最高院对此是认可的。不过具体到本案，最高院认为，“房地产开发属于市场经营活动，存在未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损。”简单讲，利润不确定，所以不支持。

这里应该思考一个问题：开发收益是按行业平均利润计算，还是按具体企业的利润计算；是按投入资金的回报率计算，还是按单位面积土地在一定容积率下带来的回报率计算？妍绮公司按照房地产行业平均年利润率，计算已交付出让金应得到的利润回报。这实际上是一种简便易行的、对双方都较为公允，也有利于法院裁判的开发利益损失的计算方法。如果自然局认为，依据妍绮公司过往利润水平达不到行业平均利润，可以举证证明；如果认为继续履行合同，妍绮公司会亏损，也应举证证明。从2016年到2019年，即从解除合同到最高院作出判决，正好是一个完整的开发周期。自然局要想证明案涉地块周围房地产的市场价格应该很容易。不过最高院在自然局未提出类似的答辩理由，更未主张相关事实、提交相关证据的情况下，直接以此理由驳回了妍绮公司的上诉请求，实际上是没有准许诉讼的辩论原则，体现出职权主义的痕迹。不过，结合部分高院对开发利润损失的否定态度，以及至今在最高院出让合同纠纷判例中，未检索到支持开发利润损失的裁判文书，可以看出最高院在这一问题上的倾向，即在出让合同纠纷中不轻易支持开发利益损失。

规则十二、因履行合同所造成的损失应该发生在履行合同的合理期限内，否则将被视为扩大的损失，不予偿还

在上述案例13，即四川省南充市鑫达房地产开发有限公司与南充市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案中，双方签署《成交确认书》，未签《出让合同》。国土局违约，致合同解除。鑫达公司起诉，请求国土局双倍返还定金1300万元，赔偿土地溢价损失、可得利益损失、止损合理费用及诉讼费用损失、项目停工损失各种损失2.78亿元。四川高院支持了双倍返还定金，并按土地溢价额2221.8万元确定了赔偿额；驳回了鑫达公司的其他诉请。鑫达公司向最高院上诉，上诉请求中有一项，要求赔偿直接损失共计4899.29万元，包括为履行合同而产生的设备闲置费、管理人员工资等费用、为避免损失扩大提供保全担保物的资金损失等。

最高院认为，双方尚未签订出让合同，鑫达公司亦未实际占有使用案涉土地，案涉土地的开发建设尚未进入必要的施工准备阶段，即便鑫达公司存在上述损失，根据已经查明的事实，鑫达公司对案涉土地再次拍卖是知情的，其理应采取适当措施防止损失扩大，该部分损失亦属于扩大部分损失，其该项赔偿请求，无法律依据。关于另案中鑫达公司因申请保全提供担保财产的占用损失，该部分损失系鑫达公司在另案中行使诉讼权利而应当履行的义务或付出的成本，其该项上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

在案例15，即贵州妍绮房地产开发有限公司与惠水县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷案中，自然资源局违约致合同大部分解除，妍绮公司诉请中有一项是赔偿人工及办公经费800万元。

贵州高院认为，双方和解协议损失一项未包括人工及办公费用，因此，自然局应当赔偿此部分损失。关于损失的金额。1.妍绮公司提供了人员工资表及劳动合同，并提供了其委托贵州亚信会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，该《审计报告》虽是单方委托中介机构作出的审计，但该机构具有相应的审计资质，自然局亦未提供充分的证据证明该《审计报告》的意见不正确，因此，该《审计报告》的意见中工资及奖金部分可以作为认定妍绮公司人工费损失的参考依据。2.对于《审计报告》中其余职工福利费、办公费等费用，妍绮公司仅提供了审计机构的计算底稿，并未提供相应的凭证等予以佐证，故对于妍绮公司主张的除人员工资外的其他损失，因证据不足，不予支持。3.自然局已于2016年11月22日作出注销案涉国有土地使用权证的通知，此时妍绮公司已知晓案涉土地证要被注销，之后妍绮公司就不应再在案涉土地上进行项目开发，相应的人员应及时解除劳动关系。结合妍绮公司提供的劳动合同中第八章第2条“甲方依法裁员应提前30天以书面形式通知乙方”的内容，故确定1个月为妍绮公司处理后续事宜的时间。损失计算时间应从项目开发之初即2013年10月开始计算至自然局通知注销国有土地使用权证之后一个月即2016年12月止。4.因腾宇广场3-7号楼已开发并销售部分，未售部分的损失，妍琦公司在本案中也已撤回相应诉请，故应扣除腾宇广场3-7号楼占地面积对应的比例。妍绮公司主要修建了腾宇广场3-7号楼项目，其他投入的仅为1#、2#地块设计、地勘、1#地块土方开挖、售楼部三楼土建、售房部、售房部周边水景及道路、接待中心及样板房、附属物及围墙等，投入的人工及办公经费势必主要用于开发腾宇广场3-7号楼，用于腾宇广场3-7号楼之外的部分较少，酌情按10%计算。综上，参照《审计报告》的意见，认定妍绮公司人工工资损失金额为39.5万元。

妍绮公司不服上诉，要求支持人工及办公经费760.49万元。

最高院认为，首先，根据查明的事实，妍绮公司主张的人工及办公经费等投入，主要是修建腾宇广场3-7号楼及其以外的附属设施过程中产生。腾宇广场3-7号楼对应的人工及办公经费的投入，妍绮公司已通过开发销售房屋等获取收益的方式得以收回；腾宇广场3-7号楼以外附属设施对应的人工及办公经费的投入，在一定程度上已转化成实物资产。根据双方达成的和解协议，自然局已明确对该部分实物资产等投入损失进行补偿。其次，妍绮公司提交的证据，不足以证明其主张的因案涉项目而产生的人工及办公经费损失已实际发生，应承担举证不能的法律后果。第三，依照《合同法》第119条第1款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2016年11月22日，自然局向妍绮公司作出注销案涉国有土地使用权证的通知。此时，妍绮公司应知晓案涉土地所涉项目不能再继续开发的事实，应及时采取适当措施防止损失的扩大。一审法院结合妍绮公司提供的劳动合同，酌定其处理案涉后续事宜的时间以1个月为宜，具有合理性。妍绮公司上诉请求增加人工及办公经费损失赔偿，缺乏事实依据。

解析

案例13中，土地未交付，国土局明确表示不交付土地，后又另行公开拍卖案涉土地；鑫达公司主张巨额的设备闲置费和管理人员工资的确难以令法官形成内心确认，即便上述事实真实存在，也如最高院论述的那样是扩大损失。当然理论上讲，为准备履行合同，肯定会有小额的实际费用损失，但鑫达公司未主张该部分损失。

小结