最低租赁付款额各期租金算法(什么是最低租赁付款额如何计算最低租赁付款额的现值)

部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业，利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金；有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。由此引发的“爆雷”等事件，严重影响住房租赁当事人的合法权益。

为此，住建部、国家发改委等六部门近日联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。新规将如何规范住房租赁市场乱象，保护消费者，避免长租公寓“爆雷”风险呢？

巢客遇家是一家从事转租经营的住房租赁企业，主要在四川省成都地区开展房屋租赁业务。因其一直利用高进低出的经营模式——简单理解，就是以较高租金从房东处收房，又以较低的价格租给租客——所以迅速打开市场。2020年8月，巢客公司资金链断裂，卷款跑路，上万套住房的租赁业务成为了“烂摊子”。和很多从事转租经营的住房租赁企业一样，巢客公司一直采取“长租短付”模式，即租客交付给公司半年甚至一年的租金，房东则按月收到租赁公司支付的房租。这也意味着，租赁公司一旦跑路，房东只收到了一个月房租，租客预交的其余租金都打了水漂。巢客公司人去楼空，原本同为受害者的房东和租客就会产生激烈的矛盾。

像巢客公司这样“爆雷”的住房租赁企业，在2020年仅四川成都市就超过27家，涉及房东和租客约12万人。而在2020年7、8两月，全国就有20余家住房租赁企业相继“爆雷”，北京、上海、杭州、深圳等多地都发生了房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，轻资产住房租赁企业不断“爆雷”暴露出了整个行业的痛点。她说：“‘爆雷’企业以轻资产模式的住房租赁企业为主，主要是前期通过高收低出、长收短付以及租金贷等方式过快扩张的企业遭遇现金流危机而出现的经营风险。2020年疫情的冲击，加速暴露了轻资产企业经营模式所面临的几大问题。第一是租金成本过高；第二是商业模式的灵活性较差。特别是在遭遇市场下行风险和变动的情况下，仍然需要按规定去缴纳相关租金，也就给企业经营带来了较大的成本压力。过去大量缺乏专业运营经验和能力的企业，凭借资本的力量进入长租公寓领域，结果导致了行业投资过热，蕴含大量风险。”

在此背景下，住建部、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》）。《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

《意见》还要求，各地应开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长赵鑫明表示，上述《意见》要求是对当前住房租赁市场的突出问题给出了实招。他说：“比如对于大家反映的超收押金问题，明确提出了住房租赁企业收取的租金，周期原则上不超过3个月。再比如，对于资金的问题，要开设资金监管账户，在发放房源时，把监管账户一并告知租户，收取的租金超过3个月或者单次收取的押金超过1个月的，都要纳入监管。这在资金上是一个保证。另外，对于前段时间出现的套用消费贷，要求：1.严格禁止；2.须有明确的措施，发放贷款的频率和支付能力匹配、资金只能划到借款人账户等。我觉得这些政策都非常实用。”

中原地产首席分析师张大伟认为，该《意见》有利于保证租户和房东的权益，降低企业资金断裂风险。他说：“这个政策一旦规范下来，对于市场来说，的确可以保障租户的权益，也可以保障房东的权益。因为对于3个月的租期，其核心就是减小了租付的时间差，也就减少了企业资金池的容量。对于整个行业来说，出现资金链断裂的可能性就会很小。”

《意见》指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部应该建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。